常州樓盤空置率高企 隱現(xiàn)鄂爾多斯式“鬼城”

　　常州的武宜路幾乎貫穿常州東西向所有繁華地帶，從舊城中心延長至新城區(qū)，周邊新建的住宅高樓鱗次櫛比，色彩絢麗的樓盤廣告也四處可見。

　　“銷售壓力不會低于鄂爾多斯。”某知名房企負責常州項目的華東分公司的陳先生如此形容在常州的開發(fā)前景。事實上，與陳先生一樣意識到常州危機四伏的房企人士并不少，但常州近幾年的房地產投資熱依舊一路狂奔，這里，承載著當?shù)卣烷_發(fā)商的一場賭局。

　　高企的空置率

　　“這里以前都是農田，現(xiàn)在都是新建的樓盤，百萬平米以上的大盤有很多，樓盤小一點的都不好意思說出來。”走在通往常州武進新區(qū)的主干道武宜路上，當?shù)啬抽_發(fā)商石先生引以為豪地介紹道。常州政府近年正斥資80億將其打造為引領常州產業(yè)經濟鏈發(fā)展主方向的水墨江南風格大道。

　　此處，能直接通往常州花了15年建造的武進高新區(qū)，該新區(qū)已從科技園區(qū)發(fā)展為知識城，也是當?shù)卣瓌臃康禺a投資的熱土。

　　夜晚時分，武進區(qū)政府附近已聽不見住宅工地動工的聲音，政府等其他機構大樓周邊寬闊的廣場燈火通明，但行人車流卻甚少。周邊已交付的住宅高樓亮燈率大部分只有二至三成，甚至出現(xiàn)整棟30層高的大廈只有一戶亮燈的現(xiàn)象。

　　常州從事地產中介業(yè)務有10年之久的滕國宇表示，知名的開發(fā)商都在該新區(qū)投資房地產，部分較早建成的小區(qū)目前入住率仍不足一半，而整棟空置并不少見。

　　“在這里購房的主要為本地居民，投資客并不多。”新城控股銷售部一名不愿具名的人士分析，作為三線城市，常州本地人口看上去不少，但實際上消化庫存的能力并不足。

　　據(jù)常州統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至2010年末，常州市戶籍人口為360.8萬人，與常住人口之比為1∶1.3。按照官方公布的說法，10年間常州市戶籍人口共增加19.3萬人，平均每年增長約1.93萬人。按平均增長速度，如果每3個人就需要購買一套房子的話，常州一年平均需要6433套房子，平均每月約需要536套。

　　陳先生對上述的算法不以為然，他表示，實際上常州的城鎮(zhèn)人口只有100萬左右，從該公司通過市場調查得來的分析報告顯示，能消化庫存的也只有這部分人口。

　　事實上，眾多機構已發(fā)表報告，強調常州存在庫存過高的事實，并有報告將常州納入存在開發(fā)商大面積圈地、樓市供應嚴重過剩等現(xiàn)象的“危險名單”中，警惕之聲言猶在耳。

　　據(jù)常州克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2012年4月，常州新房住宅庫存為41655套，共計約536.28萬平米。按照新增戶籍人口的比例，今年5月至12月僅需要4288套房源就能夠滿足新增戶籍人口的居住需求，目前常州新房的住宅存量為41655套，不僅能夠滿足下半年市場需求，而且僅新房存量就足夠滿足6.48年新增戶籍人口的住房需求。

　　來自常州統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，常州上半年房企庫存已達1221.8萬平米，按照上半年的月均銷售速度，即使以后沒有新增供應量，足夠銷售20個月有余。截至10月16日，搜房網數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，常州新房住宅房庫存量為60232套。

　　讓陳先生更為擔心的是，買賣雙方陷入的銷售兩難困局增加了高庫存的危機。對于常州樓市銷售市場，陳先生和滕國宇均用“不甚理想”和“壓力較大”來形容。據(jù)他們介紹，上半年常州的銷售市場主要以消化剛需為主，但由于出現(xiàn)“需要房子的人買不起房，買得起投資欲望不足”，新房銷售不僅不溫不火，也開始出現(xiàn)賣不動的跡象。

　　“常州目前在售樓盤的售價因區(qū)域而不同，大部分在5000元/平米至7000元/平米起，部分單價已突破10000元，對于當?shù)貏傂栌脩舳裕@些價格并沒有太多優(yōu)勢。”由常州本地房企開發(fā)的某項目銷售部人士稱。

　　開發(fā)商的長線賭注

　　在當?shù)卣猩桃Y優(yōu)惠政策之下，各知名房企紛紛在常州拉開了大盤爭奪戰(zhàn)。星河地產于2009年首次進入常州，便在武進中心區(qū)武宜路成功拍下近千畝土地，類似的案例在綠地集團、綠城集團、招商地產、九龍倉、華潤置業(yè)等眾多知名房企身上出現(xiàn)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，僅僅是來自深圳的房企在常州的在建總面積就已超過570萬平米，其中，星河集團超過300萬平米，萊蒙國際超百萬平米。

　　“常州近年來掀起了房地產建設的狂潮，隨著知名房企逐漸從一線城市轉戰(zhàn)二三線城市，常州的房地產投資可以用‘過熱’來形容。”常州當?shù)亻_發(fā)商石先生表示。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2006年常州土地市場成交只有37幅地塊，4年之后的2010年，成交地塊居然高達204幅，土地市場的交易保持了持續(xù)幾年的增長。受樓市調控的影響，從2011年開始常州的土地成交量略有下降，2011年成交了195幅地塊，但建筑面積仍處于高位。

　　多個在常州參與開發(fā)的房企人士均表示早已意識到常州的諸多隱憂，也會更加關注投資常州的風險把控。然而，這并沒有阻礙他們繼續(xù)在常州拓展的力度。

　　“這邊的新區(qū)對房企有不少優(yōu)惠政策，比較有吸引力的就是綠色建筑標準。”招商地產相關人士表示，常州市政府對符合該地綠色建筑標準的開發(fā)商使出了補貼政策這一招，商品房包括住宅、寫字樓等按照綠色建筑的不同標準，均有不同級別的補貼。

　　此外，上述常州開發(fā)商石先生稱，當?shù)卣疄榱死瓌臃康禺a投資，推出了更多的優(yōu)惠政策，對于土地價格也有不少的優(yōu)惠，對外來房企更是諸多眷顧。他強調，當?shù)卣Ｍㄟ^高端房企的品牌效應拉動住宅、商業(yè)以及城市綜合體的建設，加大城市改造效應。

　　“目前常州的房價并不高，希望以后能有更多的增值空間。”招商地產華東分公司常州項目的相關人士說。

　　多個在常州參與開發(fā)的房企人士也表達了類似的期望，常州樓市業(yè)內稱之為“賭注”。在他們看來，盡管常州出現(xiàn)了類似于鄂爾多斯的“鬼城”隱憂，庫存也存在不少的壓力，然而，常州并沒有經歷鄂爾多斯從2006年開始的“搶房潮”，以及房價在6年間翻五六倍的“直線飆升”現(xiàn)象，這也是他們眼中的常州樓市的投資機會。

　　對于常州的百萬大盤出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象，同策房產咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析：“百萬大盤的開發(fā)周期都比較長一點，不可能一下子全面供應，在后面每開發(fā)一期，大盤的價值和成長空間都會體現(xiàn)出來。”他對常州樓市表示樂觀，稱常州有穩(wěn)定的產業(yè)基礎，人口導入有持續(xù)性，城市規(guī)模沒有出現(xiàn)鄂爾多斯那樣的炒房現(xiàn)象，市場需求合理。

　　“如果被炒熱了，在常州投資的房企都能獲利豐厚。一旦房企出現(xiàn)資金鏈斷裂，超大規(guī)模的樓盤將有可能重蹈鄂爾多斯的覆轍，泡沫破裂，爛尾樓頻現(xiàn)。”常州當?shù)亻_發(fā)商李英敏表示擔憂。