局限性凸顯 飽受爭議的樓市限購還能走多遠

　　近日，北京樓市“松綁”的傳言，讓社會再次聚焦樓市限購。對此，北京住建委迅速作出回應(yīng)，辟謠稱“北京補繳社?？色@購房資格”情況不屬實。

　　距離2010年4月27日國務(wù)院出臺“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”已有兩年多時間，樓市限購一路備受爭議，地產(chǎn)商任志強甚至將其稱為“最爛政策”。而廣州等一線城市樓價難被撼動，成交量穩(wěn)中有升，樓市限購該何去何從?

　　樓市限購

　　一場拿房價沒轍的“游戲”

　　限購一套房、二套首付五成、三套停貸、遏制炒房……對于2010年“橫空出世”的這一系列樓市限購政策，兩年多后，很多人或許已經(jīng)對此習(xí)以為常。

　　國家指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國100個城市的住宅均價為8768元/平方米，環(huán)比上漲0.17%，是自2012年6月止跌后第五個月環(huán)比上漲。

　　以廣州為例，2010年1月1日至9月10日，廣州全市住宅(不含公寓)網(wǎng)簽成交套數(shù)為44803套，成交面積495.4萬平方米，均價10889元/平方米。自2010年10月15日，廣州出臺了嚴(yán)格的限購政策，一年后(2011年1月1日至9月10日)廣州全市住宅成交量仍然上漲了11.5%，至49968套，成交面積584.7萬平方米，同時成交均價也上漲6.15%，至11559元/平方米。

　　行至2012年，即將迎來限購第二個周年，廣州今年年初至9月10日的全市住宅成交量為58593套，較2011年和2010年分別增加了17.3%和30.8%，而該時間段全市住宅成交面積663.4萬平方米，也相應(yīng)增長。

　　盡管本輪樓市調(diào)控號稱“史上最嚴(yán)”，但房價并未實質(zhì)性下跌，究其原因，與調(diào)控期間各級政府推出的一些政策不無關(guān)系。最新一輪樓市調(diào)控開始至今，從中央到地方均出臺過一些政策，有意或無意地促進了樓市的回暖。比如今年六七月份，在不到一個月時間內(nèi)，央行兩次降息，這令開發(fā)商欣喜若狂，潘石屹便在其微博中寫道：“終于降息了，趕緊奔走相告吧。”

　　飽受爭議

　　樓市限購是“最爛政策”?

　　11月29日，華遠地產(chǎn)董事長任志強表達了對樓市限購令的不滿，稱其為“最爛的政策”，或產(chǎn)生許多后遺癥。“政府既想多賣地多拿錢，又不愿意給百姓漲工資，還奢望百姓都買得起房，那簡直就是夢話。”任志強認(rèn)為限購政策終將產(chǎn)生許多后遺癥，“心肌梗死的時候，政府不是給你吃治心絞痛的藥，而是打封閉，認(rèn)為你不疼就行了，至于死不死都沒關(guān)系。就好像現(xiàn)在的房價，只要不漲政府就滿足了，至于大家買得起買不起都與其無關(guān)。”

　　住建部專家陳淮當(dāng)即對任志強作出反駁，稱限購令取得的成效顯而易見，“當(dāng)樓市價格猛漲，把發(fā)燒止住是必要措施。”

　　著名經(jīng)濟學(xué)家許小年用形象的比喻對限購政策進行了評價。他說：“首套房剛需，第二套投資，第三套投機?一天仨饅頭剛需，第四個浪費，第五個囤積?一年五身衣服剛需，第六件顯擺，第七件奢侈?一周一次房事剛需，第二次好色，第三次淫蕩?剛需、柔需能準(zhǔn)確定義嗎?即使能定義，為什么和憑什么要限制、打擊后者?自由選擇是消費者不可剝奪的權(quán)利。”

　　局限性凸顯

　　限購“一刀切”阻礙區(qū)域協(xié)調(diào)

　　中國社會科學(xué)院金融研究所黨委書記、副所長王松奇教授表示，許多人都已看出“一刀切”式限購政策的局限性，既然如此，應(yīng)該將“一刀切”式限購改成結(jié)構(gòu)性限購，只瞄準(zhǔn)一線城市房價過高的城市，對二線三線城市區(qū)別對待。

　　“中央控制房地產(chǎn)政策我是支持的，但中國情況與美國實際有區(qū)別。中國買房靠三代人的積蓄，剛性需求還是占較大比重。”王松奇表示。

　　目前實施的房地產(chǎn)調(diào)控政策，許多人都已看出“一刀切”式限購政策的局限性，既然如此，與其晚調(diào)整還不如早調(diào)整，將“一刀切”式限購改成結(jié)構(gòu)性限購，只瞄準(zhǔn)一線城市房價過高的城市，對二線三線城市區(qū)別對待，同時加大保障房的建設(shè)力度并開征房地產(chǎn)開發(fā)暴利稅等新稅種、加快房產(chǎn)稅的試點進度。這樣房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)良性升溫，地方政府的土地出讓金收入會明顯增加，地方政府財政收入改善可支配資源價值增大又會增強銀行系統(tǒng)的支持信心。

　　何去何從

　　治本之策亟須出臺

　　中央政府出臺調(diào)控政策之后，地方政府頻頻推出救市舉措，試探樓市調(diào)控的底線，佛山、珠海等地都曾嘗試過取消限購，蕪湖推出救市舉措，但這些政策都被中央叫停。也有一些城市的刺激樓市舉措得到了中央的默許，比如揚州5月份推出的獎勵買房政策。

　　有專家認(rèn)為，樓市目前正處于深度博弈，一方面中央強調(diào)堅持調(diào)控不動搖，另一方面地方又頻頻推出刺激樓市的舉措。在這樣的博弈中，樓市繼續(xù)穩(wěn)中有升。近期調(diào)查顯示，北京漲價盤數(shù)量不斷增多，廣州近一半被調(diào)查樓盤漲價，上海大多樓盤仍選擇將價格維持在高位不變，以靜制動。

　　事實上，自樓市調(diào)控以來，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)要求“各級政府切實擔(dān)責(zé)，鞏固樓市調(diào)控成果”，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。國務(wù)院也明確要求，要利用目前房地產(chǎn)市場相持的這段時間，抓緊研究和制定促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的治本之策。

　　有關(guān)專家認(rèn)為，這個“治本之策”主要包括3個方面，除了以房產(chǎn)稅改革為主的稅收調(diào)節(jié)機制外，另一個就是保障性住房比重的加速提升，第三個就是信貸調(diào)控制度的完善。“無論從哪個方面看，限購政策的退出都需要假以時日。”

　　樓市調(diào)控20年難言成功

　　1993年

　　調(diào)控政策上世紀(jì)90年代初我國首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱。1993年，國務(wù)院出臺《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟情況和加強宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強宏觀調(diào)控的16條政策措施(通稱“國16條”)。

　　調(diào)控效果經(jīng)濟由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價格迅速回落。樓市的“硬著陸”給海南、北海等地留下大批爛尾樓，開發(fā)商紛紛卷款而逃，炒房者血本無歸。

　　1998年

　　調(diào)控政策1997年亞洲金融危機爆發(fā)后，我國經(jīng)濟開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場也隨之進入低潮。1998年7月，國務(wù)院頒布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡稱“23號”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。

　　調(diào)控效果大大激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場，推動了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進入發(fā)展新時期。

　　2003年

　　調(diào)控政策2003年6月，中國人民銀行下發(fā)121號文件，提高商業(yè)銀行個人住房貸款政策，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。同年8月出臺18號文件，首次明確指出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。

　　調(diào)控效果18號文件將“為70%-80%以上的家庭提供經(jīng)濟適用房”的政策調(diào)整為“多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”。其對經(jīng)濟適用房的重新定性為后來個人、組織或群體利用住房改革政策尋租、非法獲利埋下了隱患。

　　2005年

　　調(diào)控政策2005年3月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施(簡稱“國八條”)，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房價格提升到政治高度。

　　調(diào)控效果房價調(diào)控效果并沒立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。北京、上海、廣州、深圳等城市住房價格仍在高位，且不斷上揚。

　　2010年

　　調(diào)控政策2010年4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。

　　調(diào)控效果目前調(diào)控尚未結(jié)束，由于各級部門的落實問題和房地產(chǎn)市場的復(fù)雜實況，“國十條”的威力未能完全釋放。