北京樓市定價(jià)“暗戰(zhàn)” 解讀項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格玄機(jī)

2月14日，北京城鐵13號(hào)線(xiàn)北苑站往北，隔著一片廣袤而荒蕪的空地，記者來(lái)到了人聲鼎沸的潤(rùn)澤·悅溪公寓售樓處。

　　盡管四周已建成的建筑僅有一些生活氣息還不算濃厚的別墅和一個(gè)會(huì)所，但這里推出的最低團(tuán)購(gòu)價(jià)8200元/平方米的最新一期公寓產(chǎn)品，在近幾個(gè)月低迷的市場(chǎng)環(huán)境中著實(shí)風(fēng)光了一把。

　　這里的小房子 不難賣(mài)

　　“我看了半年房子，還沒(méi)見(jiàn)過(guò)這么熱鬧的售樓處。”來(lái)看房的鄭先生說(shuō)。

　　售樓人員忙得沒(méi)有充足的時(shí)間接待不斷涌進(jìn)來(lái)的看房客，對(duì)樓盤(pán)情況的介紹也是匆匆而就。一位售樓處的工作人員表示，“八九千一平方米的產(chǎn)品是塔樓小戶(hù)型，已經(jīng)全部賣(mài)完了，現(xiàn)在在賣(mài)的是戶(hù)型較大的板樓，均價(jià)12500元/平方米。”

　　盡管板樓的單價(jià)相對(duì)于先前推出的塔樓的特惠價(jià)來(lái)說(shuō)貴了不少，但記者看到售樓處墻上貼著的銷(xiāo)控表上大部分的可售房源已經(jīng)被貼上了紅色，表明已經(jīng)出售了。

　　記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查到，潤(rùn)澤·悅溪項(xiàng)目已辦理完預(yù)售許可證的幾棟樓確實(shí)已售出大半，不過(guò)均價(jià)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到售樓員所報(bào)的12500元/平方米的價(jià)格，基本徘徊在1萬(wàn)元上下，最便宜的932#住宅樓均價(jià)為8800元/平方米。由此看來(lái)，該樓盤(pán)的報(bào)價(jià)仍有不少可以商量的余地。

　　雖然這是一個(gè)要等到2011年才能看得見(jiàn)摸得著的房子，但這沒(méi)有擋住購(gòu)房者的置業(yè)熱情，而之所以能夠在如此濃厚的觀望氛圍中取得突破，說(shuō)起來(lái)其奧妙也不難解釋?zhuān)翰⒎瞧涞囟斡卸嗪?，也并非品質(zhì)有多高，說(shuō)到底還是一個(gè)硬道理——小戶(hù)型、低總價(jià)。

　　“這是由目前市場(chǎng)的剛性需求結(jié)構(gòu)決定的：首次置業(yè)人群成為受市場(chǎng)波動(dòng)影響最小的需求群體，而小戶(hù)型、低總價(jià)產(chǎn)品恰恰是最符合這一群體購(gòu)買(mǎi)力的產(chǎn)品。”業(yè)內(nèi)人士孔女士表示。

　　最大組團(tuán)的難產(chǎn)

　　與悅溪火爆的銷(xiāo)售局面形成鮮明對(duì)比的是其售樓處圍墻外那一大片平坦的空地。而其中的幾塊，雖然已經(jīng)被圍墻分別圈了起來(lái)，但透過(guò)圍墻，看到的除了幾棵光禿禿的樹(shù)丫，仍只有大片裸露的黃土。

　　“這一片連在一起有四塊地，都在來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村，2007年11月底開(kāi)始招標(biāo)，當(dāng)時(shí)是北京最大的一個(gè)建設(shè)組團(tuán)，總建筑面積達(dá)200萬(wàn)平方米。”

　　“地塊的地段、交通、環(huán)境等各方面條件都類(lèi)似，位于城鐵13號(hào)線(xiàn)北苑站北邊，也都有共同的缺陷——緊鄰220千伏的高壓線(xiàn)。”對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r較為了解的孔女士介紹說(shuō)，“這四塊地中，開(kāi)發(fā)進(jìn)度較快的是北京華貿(mào)城項(xiàng)目，就在悅溪項(xiàng)目南面，但是這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間也是一拖再拖。”

　　據(jù)一位一直關(guān)注華貿(mào)城的北苑居民老張透露，早在悅溪開(kāi)始銷(xiāo)售的2008年10月至11月期間，很多人就開(kāi)始關(guān)注華貿(mào)城的開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

　　“最開(kāi)始，我聽(tīng)說(shuō)的消息是2008年底前開(kāi)盤(pán)。后來(lái)，售樓處電話(huà)經(jīng)常打不通，好不容易有一次打通了，說(shuō)讓我們2009年底再打過(guò)來(lái)。過(guò)一陣聽(tīng)?zhēng)讉€(gè)朋友說(shuō)得到最新消息，2009年1月開(kāi)。但是到了2009年1月，又聽(tīng)說(shuō)是春節(jié)后開(kāi)盤(pán)，我這不就急了么，就定下來(lái)買(mǎi)悅溪了?，F(xiàn)在我還關(guān)注著，但是最新的消息是到2009年6月或下半年正式開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在價(jià)格什么的還沒(méi)出來(lái)呢。”老張描述了他望穿秋水的等待過(guò)程。

　　“這個(gè)項(xiàng)目有點(diǎn)尷尬，樓面地價(jià)就高達(dá)5000余元/平方米，而目前北邊的悅溪公寓小戶(hù)型賣(mài)八九千一平，它要是賣(mài)得比悅溪便宜吧，品質(zhì)難以保證；要是定價(jià)高于1萬(wàn)元/平方米，這種市場(chǎng)形勢(shì)下恐怕很難消化。”孔女士說(shuō)。此外，華貿(mào)社區(qū)還配建了2.5萬(wàn)平方米的廉租房，盡管高端社區(qū)+政策性保障住房的建設(shè)模式在廈門(mén)取得過(guò)成功先例，但在北京尚未有開(kāi)發(fā)商敢于開(kāi)此先河。

　　開(kāi)盤(pán)價(jià)格的玄機(jī)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的不明朗，以及項(xiàng)目定價(jià)的難題，使得華貿(mào)城在選擇入市時(shí)機(jī)上小心翼翼，一再推遲。然而，推遲開(kāi)盤(pán)真的是最好的辦法嗎？

　　在一些一直關(guān)注華貿(mào)城的 “準(zhǔn)業(yè)主”們看來(lái)，華貿(mào)城和潤(rùn)澤·悅溪，以及清河營(yíng)的其他幾個(gè)項(xiàng)目之間在定價(jià)、品質(zhì)各方面的較量，是他們最感興趣的。然而，華貿(mào)城面臨的尷尬是，該項(xiàng)目光樓面地價(jià)就遠(yuǎn)高于潤(rùn)澤·悅溪項(xiàng)目的成本總和。“潤(rùn)澤莊苑房地產(chǎn)公司2005年拿下悅溪地塊時(shí)，樓面地價(jià)僅有200元/平方米，加上建安成本及各項(xiàng)稅費(fèi)，預(yù)計(jì)成本在4000元/平方米上下，而華貿(mào)城的樓面地價(jià)在5000余元/平方米。”孔女士介紹。其他幾個(gè)地塊除1號(hào)地樓面價(jià)3000多元/平方米，2號(hào)、4號(hào)地塊均達(dá)到5000余元/平方米。

　　華貿(mào)城盡管面臨開(kāi)盤(pán)價(jià)格的難產(chǎn)，但卻是已經(jīng)收拾利落可以上路的凈地。在四塊地中，1號(hào)地和2號(hào)地目前已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但是沒(méi)有其他消息。1號(hào)地租下來(lái)的展示中心，目前已經(jīng)被物業(yè)管理公司貼上封條。

　　2號(hào)地規(guī)劃建筑面積約為49.8萬(wàn)平方米。由于地塊出讓時(shí)，正值北京地價(jià)高峰時(shí)期，競(jìng)逐2號(hào)地塊的10家開(kāi)發(fā)商組成的5家投標(biāo)單位中，不乏合生創(chuàng)展、華潤(rùn)置地(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))、北京城開(kāi)這樣的地產(chǎn)大鱷，最高的中標(biāo)價(jià)是合生創(chuàng)展北方開(kāi)出的36億元，最后由北京春光與四川大地房地產(chǎn)投標(biāo)聯(lián)合體以23.31億元中標(biāo)，原開(kāi)發(fā)商是春光房地產(chǎn)和四川大地聯(lián)合體，現(xiàn)該公司已連同項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給天潤(rùn)置地，項(xiàng)目案名叫天潤(rùn)城。3號(hào)地即華貿(mào)城，地塊規(guī)劃建筑面積60萬(wàn)平方米，招標(biāo)底價(jià)16.693億元，最高價(jià)為北京城開(kāi)亮出的30.568億元，最后中標(biāo)的北京國(guó)華置業(yè)出價(jià)27.06億元。招標(biāo)文件中對(duì)于2、3號(hào)地各附有“配建2.5萬(wàn)平方米廉租房”的條款，這也是北京市首批在商品房項(xiàng)目中配建的廉租房。

　　華貿(mào)城的銷(xiāo)售人員表示：“目前地塊還沒(méi)有動(dòng)，項(xiàng)目公司華貿(mào)奧苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也還未正式開(kāi)始辦公。售樓處設(shè)在華貿(mào)中心對(duì)面，還沒(méi)有裝修完畢。至于價(jià)格，會(huì)參考周邊樓盤(pán)價(jià)格來(lái)制定。”

　　4號(hào)地規(guī)劃建筑面積30.67萬(wàn)平方米，為北京中鴻與城建聯(lián)合體競(jìng)得，但據(jù)北京城建董秘張財(cái)廣透露，地塊剛做完土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，目前還在規(guī)劃階段，尚未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

　　北京的存量房已經(jīng)有200萬(wàn)平方米，可以想象，光清河營(yíng)一個(gè)區(qū)域推出200萬(wàn)平方米，競(jìng)爭(zhēng)壓力有多大。

　　“那塊地我們公司本來(lái)也有意向去拿，但是太難做了，一是周邊全被220千伏的高壓線(xiàn)包圍了，先天條件有缺陷。而且那么大一片空地，房子建好至少還需一兩年，至于要成為成熟社區(qū)，沒(méi)有五年成不了氣候。”一位在該地段南面建有在售樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

　　對(duì)于華貿(mào)城一再吊人胃口的原因，他則分析說(shuō)：“不排除開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在趁著政策寬松正和有關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)商，爭(zhēng)取有利條件，或者修改規(guī)劃的可能。焦點(diǎn)之一在于，此地塊密集的高壓線(xiàn)能否入地？如果無(wú)法入地的話(huà)，至少那些為了奧運(yùn)會(huì)臨時(shí)架設(shè)起來(lái)的高壓線(xiàn)能否拆除？此外，當(dāng)時(shí)拿地時(shí)正值地價(jià)高峰時(shí)期，樓面地價(jià)高達(dá)5000元/平方米，是否有協(xié)商余地？廉租房配建條款有沒(méi)有辦法協(xié)調(diào)？戶(hù)型方面，“90/70”的政策要松動(dòng)，具體到這個(gè)項(xiàng)目有沒(méi)有什么可以改動(dòng)的地方？還有容積率能不能商量？這些都是開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)下要考慮的問(wèn)題。”

　　盡管目前有傳聞包括華貿(mào)在內(nèi)的幾家開(kāi)發(fā)商正聯(lián)名上書(shū)請(qǐng)求有關(guān)部門(mén)解決高壓線(xiàn)入地問(wèn)題，但該消息并未得到證實(shí)。“我們的規(guī)劃方案基本已經(jīng)成形，只是還有些樓盤(pán)宣傳資料就會(huì)出來(lái)，年中或下半年開(kāi)盤(pán)。”華貿(mào)城的銷(xiāo)售人員表示。