SOHO中國轉(zhuǎn)型不易 潘石屹降價賣房優(yōu)惠力度空前

　　在樓市“漲風”暗涌的當下，以商業(yè)物業(yè)銷售為主的SOHO中國(00410.HK)卻悄悄地開始幅度不小的降價促銷。

　　在SOHO中國的官網(wǎng)上，本月19日開始掛出一份年末減價促銷計劃——在年底前，公司在北京和上海的9個項目參與促銷，降價幅度在2%以內(nèi)。

　　事實上，SOHO中國此次促銷的幅度遠不止2%。一位SOHO中國的銷售人員告訴《第一財經(jīng)日報》：“此次優(yōu)惠力度其實非常大，全款最低八六折，特價房可折后再優(yōu)惠20萬~45萬元。此外，總監(jiān)手里還有1~2個點的額外折扣。”

　　今年初，樓市價格開始出現(xiàn)松動時，SOHO中國董事長潘石屹卻突然宣布北京樓盤提價，一度引起市場爭議。此番降價，被外界認為是SOHO中國為年內(nèi)的業(yè)績目標做最后沖刺。

　　一位券商分析師指出，SOHO中國全年銷售任務完成得并不好，降價促銷或為提振公司銷售信心，畢竟銷售回款仍是支持SOHO中國轉(zhuǎn)售為租的重要支柱。

　　SOHO中國上海負責人則稱，這只是公司正常的促銷活動，和年底沖刺業(yè)績沒有太大聯(lián)系。

　　優(yōu)惠力度空前

　　據(jù)SOHO中國官網(wǎng)披露的信息，參與年底促銷的其中7個項目是位于北京的銀峰SOHO、中關村SOHO、三里屯SOHO、北京公館、SOHO尚都以及位于上海的SOHO中山廣場、SOHO東海廣場，促銷時間為本月19日至31日。此外，上海SOHO世紀廣場、北京建外SOHO 2個項目參與租賃促銷。

　　此次參與降價銷售的總計19套房源，按官網(wǎng)公布的銷售價格計算，總價超過5億元，優(yōu)惠幅度大部分在2%以內(nèi)。而SOHO世紀廣場的租金則從9元/平方米·天調(diào)整為8元/平方米·天，建外SOHO東區(qū)2號樓會所的租金從11元/平方米·天調(diào)整為10.5元/平方米·天。

　　SOHO中國的一位高管對記者稱：“按照潘總的思維，就是要將原本在售樓處的優(yōu)惠透明化，把這些信息都搬到互聯(lián)網(wǎng)上，讓客戶與中介都能看到。”

　　不過，記者撥打公司官網(wǎng)上的咨詢電話后發(fā)現(xiàn)，銷售人員給出的優(yōu)惠比官網(wǎng)上的幅度要大得多。

　　SOHO中國的銷售人員告訴記者，近期優(yōu)惠力度非常大，但元旦后就結(jié)束了，要買一定要抓緊。“目前，付全款可享受八六折優(yōu)惠，按揭可打九四折，同時，總監(jiān)手里還有1~2個點的優(yōu)惠權限。除此之外，還可以享受官網(wǎng)上公布的額外優(yōu)惠。”

　　上述銷售人員舉例稱，銀峰SOHO一套416.62平方米的特惠房源，折扣前的總價為2178萬元，折前單價為52280元/平方米，全款折扣后總價為1836萬元，折后單價是44061元/平方米，此外，這套房源還可以額外優(yōu)惠35萬元。

　　SOHO中國上海負責人對記者坦言，付款方面的優(yōu)惠確實存在。但他強調(diào)，年底沖業(yè)績肯定不是促銷的主要原因，最主要的還是為了推廣房產(chǎn)電商。“網(wǎng)上賣房可以算是一種促銷手段，但我們主要還是希望將售樓處的交易搬到互聯(lián)網(wǎng)上，讓銷售的過程公開透明。”

　　截至發(fā)稿時，SOHO中國官網(wǎng)顯示，已有五套房源成交。不過，一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，公司官網(wǎng)不是交易中心網(wǎng)站，顯示成交或是制造購買緊張氣氛的手段。他還表示：“推出房源的樓層普遍都不是很好，7~13層屬于‘粉塵區(qū)’，本來就比較難賣。”

　　轉(zhuǎn)型不易

　　年底降價促銷背后，或是SOHO中國轉(zhuǎn)型不易的現(xiàn)實。

　　此前，潘石屹曾表示，不僅對完成2012年度銷售目標信心十足，還要不斷把價格提上去。但他同時稱：“什么時候不提價呢？就是市場情況不好的時候。”

　　一語成讖。今年8月，潘石屹曾對記者坦言：“‘散售’模式從現(xiàn)在來看已是一個落后的商業(yè)模式，并已‘四面楚歌’。”

　　SOHO中國2012年中報顯示，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)額12.22億元，同比下降54%，股東應占凈利6.13億元，同比下降65%。

　　在發(fā)布并不好看的中報后，SOHO中國宣布轉(zhuǎn)型，潘石屹稱公司將持有上海、北京繁華地段的商業(yè)項目，告別以往的散售模式。同時SOHO中國年初定下的230億銷售目標也下調(diào)為120億元。

　　潘石屹表示：“2012年的收入主要是去年銷售銀河SOHO的，只要今年11月份把項目交付使用，銷售利潤就可以確認。同時，上半年望京SOHO的銷售非?；鸨?，故明年的利潤也是有保障的。三年后，公司盈利將主要來源于租金收入，五年后，現(xiàn)有150萬平方米物業(yè)租金年收入將超40億元。”

　　永正資本有限公司總裁王威認為，SOHO中國轉(zhuǎn)型后應該做的第一件事就是更改產(chǎn)品設計，把原來按散售模式設計的產(chǎn)品按最終使用者的需求更改，首先把產(chǎn)品做好，提升物業(yè)的品質(zhì)，否則5年后，SOHO中國所期待的“持有150萬平方米的優(yōu)質(zhì)物業(yè)”，充其量只是“持有150萬平方米的菜園子”。

　　國信香港在研究報告中明確表示不看好SOHO中國的轉(zhuǎn)型，并指出，公司的策略轉(zhuǎn)型并不是主動的調(diào)整行為，而且，公司的經(jīng)營每年都有策略性的轉(zhuǎn)變。其次，公司對于經(jīng)營持有商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗不足。以北京前門項目為例，公司在運營方面存在較多不足。

　　對此，SOHO中國上海負責人表示：“宣布轉(zhuǎn)型后，銷售將不是主要任務，逐步建立租賃的體系和能力確實是最重要的。”