溫州樓市“極寒”：開發(fā)商低于成本價“跑量”

 　　溫州的冬天并沒有想象中那么寒冷。這座南方城市的冬季潮潤而陰寒。

　　國家統(tǒng)計局最新公布的“2012年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，納入監(jiān)測統(tǒng)計的浙江杭州、寧波、溫州和金華四城市住宅價格繼續(xù)在70個城市中領跌。

　　事實上，不管漲或者跌，溫州樓市一直都被釘在“榮辱榜”的前列。

　　跌幅將近20%

　　一家華南最大的開發(fā)商在溫州迅速調整了策略。

　　炒房客云集的城市中，購房者的需求和他們以往碰到的客戶，并不相同。

　　和他們想象中不同的是，大戶型的房子，開出來的價格，要比小戶型的還要便宜一些，總價多少，是這些溫州客戶更為計較的。

　　他們先開了一批180平方米的精裝修戶型，均價達到26000~27000元/平方米。結果銷售不佳，成為業(yè)內飯桌上的一個經(jīng)典案例。

　　知恥而后勇。第二期主打毛坯房源，價格變成了21000元/平方米。這才接了一點地氣。

　　這場價格戰(zhàn)沒辦法打。就在他們項目附近的一個綠城的樓盤，開盤價也只有不到20000元/平方米。更何況，綠城在溫州還有眾多忠實客戶群。

　　這是不一樣的溫州。

　　國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計顯示，與2011年11月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有41個。浙江納入監(jiān)測統(tǒng)計的四個城市占據(jù)價格下降前四位，其中溫州以下降13.2%位列第一，杭州下降8.5%，寧波下降7.9%，金華下降7.3%。而如果以2010年價格為基準，溫州的新建商品住宅價格下降達到17.7%。

　　溫州天浩置業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，溫州的房價，跟去年同期相比，大概跌幅有20%左右。

　　一些購房者放棄了某樓盤簽約買房的計劃，原因是和開盤時相比，該項目的價格比周邊樓盤要高出3000元/平方米。

　　這樣的“跳水價”在溫州此起彼伏。代表溫州市場最高價格水平的綠城鹿城廣場，2010年巔峰時二手房價格已經(jīng)接近10萬元/平方米，如今有些戶型成交價甚至還不到5萬元/平方米，這一價格被媒體形容為“腰斬”。“雖然10萬的戶型和5萬的大不相同，并沒有很大的可比性，但是還是在一定程度上說明下跌的程度。”業(yè)內人士分析說。

　　與此同時，杭甬溫在二手住宅價格上也領跌全國。與2011年11月相比，70個大中城市中，二手住宅價格下降的城市有49個。其中，溫州以下降9.9%位列下跌城市首位，寧波、金華、杭州分別下跌5.2、4.5、4.3個百分點，分列二手住宅下跌城市二、三、四位。

　　土地交易冷淡

　　溫州土地市場也迅速降溫。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，溫州的土地出讓金大幅縮水八成，溫州市政府在下半年加大了推地的力度，9、10兩個月，分別都有超過15宗地塊推出。

　　溫州天浩置業(yè)的報告顯示：在樓市持續(xù)調控的背景之下，溫州的土地市場上半年幾乎交了白卷。而住宅用地收獲了一個“鴨蛋”。直到9月份，溫州市區(qū)土地市場才迎來了南湖城市綜合體E-1-10地塊的成功出讓。而該宗地塊也是甌海區(qū)政府幾經(jīng)談判才收獲的成果。

　　根據(jù)年初溫州市國土資源局的消息，2012年，溫州市區(qū)擬安排出讓商品住宅用地20宗、約1116畝，商服用地36宗、1739畝，共2800多畝商品房建設用地，從目前來看，前11個月，溫州市區(qū)共出讓商品房建設用地21宗、758.5358畝，商品住房用地只出讓了5宗、228.19畝，只完成了全年土地出讓計劃的兩成。

　　消息人士透露，現(xiàn)在溫州土地出讓的很少，開發(fā)商要去和政府談，比如這塊土地開發(fā)的時間、價格、規(guī)劃的指標等要素，雙方達成協(xié)議后，才會推出土地，這在某種程度上避免了零成交。

　　“這個市場還是很難做。”當?shù)氐囊患议_發(fā)商對記者表示，雙方為了規(guī)避風險，一些大的開發(fā)商，像華潤，選擇和當?shù)氐姆b龍頭森馬合作。

　　土地市場顯得撲朔迷離，上述開發(fā)商表示，像江濱路18、19號地塊原先掛牌價19000元/平方米都不賣，但是后來以14900元/平方米的價格被成功摘牌。

　　“這就是風險。”所以很多當?shù)氐牡禺a(chǎn)企業(yè)就減緩拿地步伐，但隨著土地交易的冷淡以及地價的回歸，只有一些大的開發(fā)商還在繼續(xù)拿地。

　　跑量進入下一關？

　　對開發(fā)商來說，更重要的是保存實力，“能進入下一關再說”。對他們來說，熬過了這個寒冬，就多了一線“守得云開見月明”的希望。

　　這也是許多樓盤拼命跑量的重要原因。目前，中糧、綠城、萬科等開發(fā)商都不約而同選擇了低價跑量的策略。“這個市場沒辦法做，當時的許多炒房客都不愿意再出手了。”一家開發(fā)商對記者表示，他們中的不少客戶都是溫州人，但是這一波行情并沒有參與進來。

　　溫州天浩置業(yè)有限公司一手部副總經(jīng)理向洋表示，以銷售價格為例，今年前11個月溫州市區(qū)商品住房銷售均價26734元/平方米，較去年同期回落了8000多元/平方米，幅度達23%。房價逐漸回歸理性。

　　不理性的背后就是斷了活路。以當年轟動一時的溫師院地塊為例，當初的官網(wǎng)報價是56000~57000元/平方米，因為開盤期間的一系列優(yōu)惠，最終的實際成交均價只有46000元/平方米左右。這個開盤價，讓業(yè)內人“心驚肉跳”，不僅低于市場預期，也低于成本價。

　　事實上，連置信房產(chǎn)的董事姚汝林都公開表示，這個樓盤以成本價銷售，即樓面地價加上造價，損失了一些財務成本。

　　這是連開發(fā)商都要快跑的時代，除了回籠資金，別無他法。

　　這或許和下面這組數(shù)據(jù)有關。監(jiān)測結果顯示，11月26日~30日，溫州民間融資綜合利率指數(shù)為21.43%（即平均月息1.78分），環(huán)比下降0.56個百分點，其中，借貸服務中心、小貸公司、民間資本管理公司、社會直接融資的利率，平均月息分別為1.13分、1.72分、1.71分、1.34分。其他市場主體利率平均月息2.51分。

　　這么高昂的民間利率，已經(jīng)讓炒房客沒有了喘息的空間，對開發(fā)商來說，融資成本實在太高，這么高的代價，還不如低價跑量。

　　有分析人士表示，年底溫州還有可能迎來一小波行情，這和歲末華僑陸續(xù)返鄉(xiāng)有很大關系。

　　2012年前11月溫州市區(qū)新盤供應量達到53個(包含一些尾盤項目和城建固有資產(chǎn)拍賣項目)，供應量達87.25萬平方米，比去年同期增加了65%。而住宅市場供應量也同樣收獲頗豐，前11個月住宅上市量達到83.52萬平方米，是去年同期的2.38倍。出現(xiàn)這一情況，與今年房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)有關。

　　如果不是這樣，能繼續(xù)在這個戰(zhàn)場上的開發(fā)商還有多少？