中國土地財政不改“地王”難遏 房價實難降

　　12月18日，國土資源部就2012年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控的情況在北京召開新聞發(fā)布會，明確表示繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，進一步加大分類指導力度，保持土地市場穩(wěn)定足額供應，平抑土地市場價格的異常波動。國土部將對南京市下關區(qū)濱江2號地塊進行公開調(diào)查，這一地塊由身為央企的中國中冶在當?shù)卣e行的拍賣會上競拍所得，其總價高達56.2億元，創(chuàng)下今年國內(nèi)土地市場單筆最高價，成為引人注目的“地王”。

　　近段時間，一些大城市的地方政府推出的地塊，成交價格頻頻刷新紀錄，“地王”頻出，引起輿論躁動。從11月27日到30日，北京、上海、深圳、南京的土地市場“地王”聯(lián)袂而生，對正處于膠著狀態(tài)的房地產(chǎn)市場調(diào)控構成了強勁挑戰(zhàn)，也對苦苦盼望房價下跌的普通民眾產(chǎn)生了心理重壓。因此，國土部的這個表態(tài)對于遏制目前在土地市場頻出的“地王”、安撫民眾情緒，無疑是能夠起到一些積極作用的。昨天，北京市政府有關部門已作出響應，宣布暫停將于本月31日進行的農(nóng)展館地塊的競拍。

　　以行政干預手段遏制“地王”，在目前顯得十分必要。如果我們沿著“地王”的生成路徑考量一番，就可以發(fā)現(xiàn)，在“地王”的背后，其實有地方政府難以放棄的“土地財政”在做推手。我們可以指責一些開發(fā)商缺少社會責任，哄抬土地價格，但是，堆砌這些“地王”的真金白銀，卻一律是由地方政府所得，面對一個個破土而出的“地王”，地方政府已經(jīng)成為最大的贏家。目前出現(xiàn)的一些“地王”，在拍賣會上并沒有出現(xiàn)反復的報價博弈，大都是以底價成交，像南京的那個“地王”，其成交價即是底價。這些情況表明，地方政府的推動才是“地王”頻出的直接原因。

　　本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控展開至今已有數(shù)年，是我國建立房地產(chǎn)市場以來多次進行的調(diào)控中歷時最久、力度最猛的一次。就在國土部召開這次發(fā)布會的同一天，國家統(tǒng)計局發(fā)布了今年11月我國70個城市房價統(tǒng)計報告，其中新建商品住宅環(huán)比上漲的城市達到53個，又比10月份增加了18個。央行同一天公布的一份問卷調(diào)查則表明，有七成居民認為目前的房價仍然高得“難以接受”。為什么轟轟烈烈的調(diào)控成效不大？原因就在于，本輪調(diào)控主要把矛頭對準了開發(fā)商以及出沒于市場中的投資投機力量，而對另一個造成房價畸高的因素——“土地財政”卻未有觸及。而當調(diào)控開始影響到地方政府的財政收入的時候，一些地方就會運用其行政資源來充實“土地財政”，從而不斷地制造出新的“地王”。

　　“地王”的出現(xiàn)，對房地產(chǎn)市場調(diào)控的深入造成了直接的威脅，因此遏制“地王”是當務之急?，F(xiàn)在國土部采取的措施是，要求各地在拍賣土地時采取分割出讓、綜合競標、配建競標、提高付款難度等方式。采取這些措施后，“地王”或許是消失了，但它只是改換了面目，地價并沒有降低。遏制“地王”的目的是為了降低房價，而要達到這個目標，就需要觸及房地產(chǎn)市場中的最大利益主體——地方政府的利益，簡單地說就是必須對“土地財政”制度動刀。如果不動這一刀，地方政府不僅通過土地拍賣為高房價打下了第一根樁，而且通過土地拍賣和商品房建造、銷售過程中的大量稅費收取，攫取了整個市場40%以上的利潤，在這樣一種格局之下，房價還怎么可能降下來？

　　中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確，要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控。目前，房地產(chǎn)市場的回暖使調(diào)控面臨困難，事實已經(jīng)證明，限購等行政措施已經(jīng)起到了應有的積極作用，卻難以發(fā)揮更大的威力。要讓調(diào)控收到令民眾滿意的效果，必須有新的思路，其中最為重要的就是攻克“土地財政”這個堡壘，通過降低地價來降低房價，并最終建立起讓房地產(chǎn)市場與民眾收入相匹配的健康的市場機制。