部分小房企“倒在黎明前”湛江一房企申請破產(chǎn)保護

　　湛江一房企進入重整程序 樓市回暖之時大房企吃肉中小房企難喝湯

　　日前，廣東省湛江市中級人民法院公告稱，根據(jù)債務(wù)人嘉粵集團有限公司等公司的申請，裁定受理上述申請人的重整申請，并宣告上述申請人進入重整程序。這意味著其目前現(xiàn)金流斷裂，已經(jīng)難以承擔(dān)到期債務(wù)。

　　同時，近日有消息稱，烏魯木齊104家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因多年無開發(fā)項目等因素近日被注銷。

　　今年4月9日，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請破產(chǎn)，之后短短幾天，杭州錦繡天地、廣東順德廣德業(yè)等數(shù)家房地產(chǎn)公司相繼宣告破產(chǎn)，引起憂慮。

　　而現(xiàn)在，半年時間過去，隨著樓市成交量的放大和價格的回升，地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)暖的曙光已經(jīng)初現(xiàn)，卻仍有房企“倒在黎明前”。這究竟是一個結(jié)束，還是另一個倒閉潮的開始？

　　僅為個案 倒閉潮難現(xiàn)

　　“我覺得這只是一個個案，房企破產(chǎn)潮應(yīng)該不太可能再出現(xiàn)。”鏈家地產(chǎn)研究部張旭接受記者采訪時說。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文在4月份接受媒體采訪時曾直言，2010年時高價“地王”頻出，給市場注入了不少泡沫，兩三年后，購買高價“面粉”的房企適逢調(diào)控，不得不降價跑量，虧本買活路，破產(chǎn)風(fēng)波難言過去。而記者就此次嘉粵重整再次采訪他時，他表示，隨著樓市的銷售量上升，中小企業(yè)整體的倒閉潮已經(jīng)過去。“整個樓市的情況轉(zhuǎn)好，中小企業(yè)也會跟著賺錢，但是賺錢的速度遠沒有大公司快。”

　　暨南大學(xué)胡剛教授也有類似觀點，他認為，企業(yè)總會有倒閉，但是中小房企的背景各不相同，并不能以一家倒閉來推斷以后。

　　雖然整個地產(chǎn)業(yè)的“寒冬”看似已經(jīng)過去，但是，業(yè)內(nèi)人士大都認為，在這場隱約可見的春天里，大開發(fā)商能夠“吃到肉”，中小房企卻越來越難“喝上湯”。從歷史規(guī)律來看，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度提高是必然的趨勢，未來中小房企的生存狀況將會變得更加嚴峻。

　　中小房企正遭遇兩大困難

　　困難一：“面粉價”上漲拿地門檻提高

　　張旭表示，首先，樓市回暖最明顯的是一二線市場。這些市場基本都是以龍頭房企和本地房企為主。

　　而趙卓文也直言，“由于開發(fā)成本太高，中小房企做完了一個項目，就沒有做第二個項目的能力。”今年地價節(jié)節(jié)高升，“面粉”的價格攀升導(dǎo)致行業(yè)準入門檻變高，而中小房企本來銷售回款就相對緩慢，沒有資金去和大開發(fā)商“搶地”，最終被擠出市場。

　　困難二：利潤難敵上升的融資成本

　　金融資源對中小房企并未開放，銀行貸款基本無望，沒有優(yōu)質(zhì)項目的中小房企連高息信托都難以發(fā)行，部分陷入困境的中小房企被迫選擇民間借貸。

　　而鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，前三季度A股市場87家中小房企（排名低于100位）實現(xiàn)利潤55.81億元，同比下降15.89%。凈利潤率為10.32%，同比下降2.19個百分點。光從數(shù)字上看，10個點的凈利潤甚至難敵很多高額融資渠道的融資成本。

　　應(yīng)對方法

　　不少中小房企已經(jīng)出手自救

　　涉足非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為不少中小房企的選擇。12月18日，去年凈利潤只有1127萬元的東華實業(yè)發(fā)布公告稱，其全資子公司已公開競價取得茶陵嘉元礦業(yè)64%股權(quán)及963.1萬元債權(quán)。

　　相比之下，出售旗下物業(yè)對于改善現(xiàn)金流更加立竿見影。10月9日，中華企業(yè)(600675)公告稱，擬出售中華企業(yè)大廈5至27層相關(guān)物業(yè)，出售價格為7.9億元，以緩解年底即將到來的償債壓力。而榮安地產(chǎn)、沿海家園等中小房企也紛紛將自己旗下的資產(chǎn)出售。

　　也有資金相對充裕的中小房企選擇了“聯(lián)合開發(fā)”的模式。有業(yè)內(nèi)人士表示，出讓方出售大部分股權(quán)保留部分股權(quán)，既解決資金周轉(zhuǎn)問題，同時又可以保證未來的收益。