“炒房陣營”分化 投資客自曝“中國式炒房”邏輯

　　這是一個曾讓無數(shù)人“血脈賁張”的故事。

　　如果給過去十年的北京房價走勢劃條線，則是一條由緩漸陡的凌厲曲線。其中，有以炒房為職業(yè)的“房蟲”，也有貸款買房的早期“房奴”，甚至還包括坐享土地升值的“拆遷戶”，都被視為這條升值曲線上的“坐轎者”。

　　區(qū)別于股市、期貨、貴金屬等純投資工具，房地產(chǎn)則兼具居住與投資雙重屬性，而出于對財富縮水的擔(dān)憂，買房也成為投資人抵御通脹的最佳防御工具，盡管歷經(jīng)數(shù)輪調(diào)控，2012年北京房價仍再創(chuàng)新高。

　　“財富從哪來？那都是靠錢堆起來的，經(jīng)過連續(xù)幾年的上漲，現(xiàn)在就像是個雞肋，已經(jīng)沒太多投資價值了。”在決意退出住宅投資市場后，一位早年炒房暴富的炒房者發(fā)出如此感慨。

　　值得注意的是，在這批早期搭上北京房價上行快車的“炒房陣營”，已出現(xiàn)明顯分歧——繼續(xù)堅守者仍堅定看好其“升值潛力”，而“急流勇退”者，則嘗試轉(zhuǎn)戰(zhàn)地產(chǎn)基金、股市、信托等現(xiàn)代金融產(chǎn)品。

　　顯然，在連續(xù)祭出限貸、限購、房產(chǎn)稅等政策重器后，房地產(chǎn)“去投資化”也成大勢所趨。在此之際，是繼續(xù)緬懷樓市黃金十年余溫，還是另覓其他投資渠道，也成為上述財富群體需考慮的現(xiàn)實(shí)問題。

　　“房價曲線”的財富誘惑

　　如果給過去十年的北京房價劃條線，猶如一條由緩漸陡的凌厲曲線。這條曲線，對于已購房的人而言，可能是使其晉身百萬身家的“財富階梯”，而對于未買房的人，則是望而卻步的“絞刑架”。

　　由北京南三環(huán)玉泉營橋掉頭，沿京開高速一路向南約46公里，便進(jìn)入河北固安縣城。由于靠近北京城，這里也被視為繼河北燕郊后，北京房地產(chǎn)投資人集體看好的又一片投資熱土。

　　“我愛北京天安門向南50公里！”這曾是固安某知名開發(fā)商的廣告語，如今這一噱頭已悄然替換為15公里外規(guī)劃中的北京第二機(jī)場，此處的房價已由年初的4000元/平方米出頭一路飆升至目前的近7000元/平方米，引得不少投資者紛至沓來。

　　12月15日下午，記者在固安幾家售樓部看到，前來的購房者熱情空前高漲。據(jù)售樓人員介紹，這里并不限購，賣房者大多來自北京，投資多于自住。

　　“你看當(dāng)?shù)氐亩址啃畔?，大都是轉(zhuǎn)手賣房的，盡管可能還會有幾千元的升值空間，但到時能否出手還不好說。”職業(yè)炒房人王劍是其中為數(shù)不多較為理性的投資者，在詳細(xì)考察了固安市場后，他最終放棄了在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)的想法。

　　實(shí)際上，王劍在投資房產(chǎn)上并不保守。在過去七八年中，他曾在低位買進(jìn)的多套位于北京三環(huán)內(nèi)的商品房，目前大都升值四五倍，由于踩對了房價上漲的節(jié)拍，王劍也從最初的四處舉債躋身為今日的“千萬身價”行列。

　　王劍只是北京眾多“血脈賁張”的炒房故事的一個樣本。

　　在過去十?dāng)?shù)年中，只要手持北京的房產(chǎn)或土地，均可搭上資產(chǎn)倍增的財富快車。其中，有以炒房為職業(yè)的“房蟲”，有在高房價裹挾下貸款買房的早期“房奴”，還包括坐享被動升值的“拆遷戶”。

　　專門從事二手房買賣，低買高賣，賺取差價，北京老話叫這類人為“房蟲”，意指無孔不入的房地產(chǎn)投機(jī)人。后來“房蟲”一詞流傳開來，現(xiàn)泛指一切通過炒房獲取收益的炒房人，而拍賣場則是“房蟲”們經(jīng)常出入的場所之一。

　　據(jù)拍賣業(yè)內(nèi)人士介紹，拍賣公司經(jīng)常受法院委托拍賣被執(zhí)行的房產(chǎn)，而一旦流拍，則必須降價20%擇日重拍，而此時常會有“房蟲”們串通起來，最后以非常低的價格拍到，再到市場上售出賺取差價。

　　與以炒房為職業(yè)的“房蟲”相比，不放棄工作、僅業(yè)余參與的“平民型的炒房客”更為普遍。“他們有住房，另外一直保持著一套房的投資量，每次會找一套有升值空間的房子，漲一點(diǎn)之后就賣掉，再找下一套能夠升值的房子。他們是那種鉆研透了政策，從中發(fā)點(diǎn)小財?shù)娜恕?rdquo;業(yè)內(nèi)人士稱。

　　在“房蟲”與普通“炒房人”之外，早年貸款買房的人也被視為最幸福的“房奴”——當(dāng)年房價處于低谷，又逢房貸“開閘放水”，盡管不少房奴僅有自住的一套房，倍增的身價僅屬“紙面財富”，但低成本購房仍令后來者羨慕不已。

　　如果給過去十年的北京房價劃條線，猶如一條由緩漸陡的凌厲曲線。這條曲線，對于已購房的人而言，可能是使其晉身百萬身家的“財富階梯”，而對于未買房的人，則是望而卻步的“絞刑架”。

　　普通人收入的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不過北京房價上漲的速度，恐慌性自住需求夾雜著少量的投機(jī)型需求，都也直接加劇了城市家庭財富的兩極分化。

　　住建部政策研究中心主任秦虹曾撰文指出，原來家庭財富基本相當(dāng)?shù)膬蓚€家庭，僅僅因?yàn)橘I沒買房或買房多與少，三五年后財富水平就不在一個等級上了，甚至后者可能永遠(yuǎn)都無法趕上前者，這一現(xiàn)象非常危險！

　　投資客們的炒邏輯

　　2000年中國M2存量規(guī)模為13.2萬億元，此后每年都保持在15%以上增幅，按照年初制定的14%的增長目標(biāo)，年底這一數(shù)字將達(dá)到97萬億元，為12年前的7.38倍！貨幣市場充裕的流動性，成為眾多投資客解釋房價繼續(xù)上漲的最佳注腳。

　　與王劍在固安投資中的糾結(jié)相比，堅持只投資地鐵房的趙聰卻絲毫不含糊。他最近關(guān)注的一個樓盤位于地鐵房山線長陽站附近，在先前主打兩居戶型的首批房源售罄后，近期開盤的大戶型也在當(dāng)天一搶而空。

　　“待年底9號線全線貫通后，這里就會與北京城區(qū)實(shí)現(xiàn)無縫銜接，長陽板塊可能會成為第二個望京。”拿下一套三居室的趙聰坦言，他只投資地鐵沿線的郊區(qū)房，而對已經(jīng)抄上天價的市區(qū)房則敬而遠(yuǎn)之。

　　在宣武門附近的一家中式茶館，“70后”的趙聰向記者詳述了他這些年的“炒房經(jīng)”。

　　“炒房”首先要踩對時機(jī)，他認(rèn)為最佳的買點(diǎn)往往出現(xiàn)在最后一次降息后，而房價暴漲往往在首次加息前，在樓市乍暖還寒時出手，勝算要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“地王”頻現(xiàn)的火爆時期。

　　其次，炒房也要關(guān)注回報率，通常小戶型的升值潛力也比大戶型要大，大社區(qū)的房子也要比獨(dú)棟或小社區(qū)的大。另外，想淘便宜房還不能錯過拍賣房、清盤房和急轉(zhuǎn)房。“業(yè)主越急于出手，殺價空間也越大。”

　　而對于北京將來有望開征的“房產(chǎn)稅”。趙聰認(rèn)為，房價最終還是取決于供求關(guān)系。“別說一年增加幾千元房產(chǎn)稅，只要房價上漲趨勢不改，投資人還是會將稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁給接盤人身上。”他說。

　　隨著年底北京樓市的再度升溫，在對未來通脹和財富縮水的擔(dān)憂下，恐慌的剛需夾雜著少量的投資客紛紛入市，甚至連記者身邊年初看空的朋友現(xiàn)在也開始看多房地產(chǎn)，覺得“很難跌下去了！”

　　“投資者對價格并不敏感，只對未來的預(yù)期敏感，只要未來預(yù)期會漲，無論現(xiàn)在房價多高都會買。”對此，住建部政策研究中心主任秦虹曾表示，由于房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性較強(qiáng)，貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響程度大于限購政策。

　　統(tǒng)計顯示，2000年中國廣義貨幣(M2)存量規(guī)模為13.2萬億元，此后每年都保持在15%以上增幅，按照年初制定的14%的增長目標(biāo)，年底這一數(shù)字將達(dá)到97萬億元，為12年前的7.38倍！貨幣市場充裕的流動性，成為眾多投資客解釋房價繼續(xù)上漲的最佳注腳。

　　不久前，高和資本董事長蘇鑫再度拜訪了溫州。他發(fā)現(xiàn)溫州金改后，當(dāng)?shù)睾诵膮^(qū)的房價也跌了40%-50%。這些人未來投資什么？調(diào)研結(jié)果是——短期，存銀行；中期，還是愿意投房地產(chǎn)；而長期，仍很迷茫。

　　為什么這些人還愿意投房地產(chǎn)？他們認(rèn)為房地產(chǎn)中長期仍是樂觀的，首先，中國內(nèi)需需要房地產(chǎn)；其次，中國城市化的發(fā)展也需要房地產(chǎn)；再次，總體來看整個世界經(jīng)濟(jì)處在一個通脹時代，房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性是可以抗通脹的。

　　“縱觀中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，房子一直是人們規(guī)避風(fēng)險，尋求價值兌現(xiàn)最為有效的商品。”著名財經(jīng)作家吳曉波在《浩蕩二千年》一書多次闡述歷代商人“以本守末”的傳統(tǒng)，即商人們常將從商賺來的錢，變現(xiàn)為土地來固化。

　　事實(shí)上，中國人對房子的特殊感情，除擔(dān)心資產(chǎn)因通脹縮水外，也與國內(nèi)投資渠道過于狹窄密切相關(guān)。與過去十年股市重回原點(diǎn)相比，雖然北京房價也有過兩三次波折，但總體來看，買房仍屬北京人抵御通脹的最佳手段。

　　今年重陽節(jié)，央視曾對各地老年人退休生活進(jìn)行一次調(diào)查。結(jié)果顯示，與其他地區(qū)老人有錢后多選擇看病、旅游相比，北京老人脫口而出的就是“買房”。 

　　“炒房陣營”守退現(xiàn)分歧

　　縱觀北京樓市財富樣本，其劇情與其他市場“上半程”軌跡大致相似，盡管這一過程長達(dá)十?dāng)?shù)年，目前似乎仍有足夠的理由看好，但房地產(chǎn)“去投資化”已成業(yè)界共識，房地產(chǎn)投資風(fēng)險正在顯現(xiàn)。

　　值得注意的是，這批搭上早年北京房價暴漲快車的“炒房陣營”已出現(xiàn)明顯分歧——繼續(xù)堅守者仍堅定看好其“升值潛力”；而“急流勇退”者，則嘗試轉(zhuǎn)戰(zhàn)地產(chǎn)基金、股市、信托等現(xiàn)代金融產(chǎn)品。

　　金學(xué)良是北京一家中型券商的資深經(jīng)紀(jì)人，他手中的大客戶，不少是前幾年炒房發(fā)家的，也有因拆遷一夜暴富的，在前幾年股市大牛市行情中，他們難以抵御股市的誘惑，并嘗試賣房入市，但大多虧損慘重。

　　“其中一位客戶虧了100多萬，現(xiàn)在他最不愿意談及自己炒過股，免得被身邊的炒房朋友笑話。”金學(xué)良稱，在其接觸的折戟大戶中，不少又重回樓市，覺得房子才是最踏實(shí)的，并堅定看好房子的升值潛力。

　　無奈之下，金學(xué)良所在的券商營業(yè)部不得不另謀出路，借助券商今年以來的財富管理轉(zhuǎn)型潮，他們希望以理財基金、信托等固定收益率產(chǎn)品留住資金大戶。

　　相比那些仍留戀樓市的炒房客，早年曾是北京交響樂團(tuán)首席圓號手的房產(chǎn)投資人張羽沖幾年前已徹底告別住宅投資市場。

　　出于對商品房時代的敏感，張羽沖自1999年就開始涉足房地產(chǎn)投資，而其從一個炒房“散戶”躋身為“大戶”的經(jīng)典一戰(zhàn)，則來自“富力城”項目。不過，幾年后他又從住宅市場撤出，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　“財富從哪來？那都是靠錢堆起來的，經(jīng)過連續(xù)幾年的上漲，現(xiàn)在就像是個雞肋，已經(jīng)沒太多投資價值了。”在決意房地產(chǎn)后，有“中國房產(chǎn)投資界的第一人”張羽沖感慨，最近兩年不會有投資房產(chǎn)的好時機(jī)了。

　　在張羽沖投資邏輯中，國家通過限購、房產(chǎn)稅等重拳反復(fù)打壓投機(jī)性住房需求，炒房的黃金時代已經(jīng)一去不返了。“真正的英雄不是誰手里留下的現(xiàn)金流，也不是坐過山車的人，而是能把勝利果實(shí)留下來的人。”他選擇了急流勇退。

　　繼上周中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)“明年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”后，12月18日，國土資源部召開新聞發(fā)布會上強(qiáng)調(diào)，將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控，保持從嚴(yán)從緊的基調(diào)。

　　“過去十年貨幣超發(fā)是支撐房地產(chǎn)牛市的重要基礎(chǔ)，而未來這些支撐房地產(chǎn)高速發(fā)展的種種因素正在減退。”在上周舉行的一場地產(chǎn)財富年會上，建銀精瑞資本管理集團(tuán)董事長李曉東曾如是表示。

　　蘇鑫也認(rèn)為，讓普通住宅回歸到消費(fèi)品的應(yīng)有屬性，這一“去投資化”方向已成為長期趨勢。以美國百年的房地產(chǎn)歷史看，如果去掉通脹因素的話，普通住宅的房價上漲年均不到0.6%，它是消費(fèi)品。

　　“沒有只漲不跌的市場，也沒有只跌不漲的市場。”投資學(xué)上最淺顯的常識，為何在北京房價上屢屢失效？或許時間才是最后的見證者。

　　不過，縱觀北京樓市財富樣本，其劇情與其他市場“上半程”軌跡大致相似，盡管這一過程長達(dá)十?dāng)?shù)年，目前似乎仍有足夠的理由看好，但房地產(chǎn)“去投資化”已成業(yè)界共識，房地產(chǎn)投資風(fēng)險正在顯現(xiàn)。

　　尋找下一個財富工具

　　不動產(chǎn)投資大致經(jīng)歷了三個階段：2005年至2009年第一個階段是全民炒房時代，2010年至2011年第二個階段是商業(yè)地產(chǎn)的黃金時代，未來即將進(jìn)入的第三個階段，投資不動產(chǎn)證券化可能成為新趨勢

　　近期重拾升勢的北京房價，再度讓房地產(chǎn)投資客們心潮澎湃，但不久前北京密云法院受理的一宗“房蟲”案件，卻發(fā)人深省。

　　據(jù)密云法院相關(guān)法官介紹，2011年初，因誤判北京房價仍會繼續(xù)大漲，趙女士在密云等地與多位房主簽訂了數(shù)十套房屋買賣合同，但僅付了首付款。熟料此后政策劇變，房價下跌，無力償還余款的趙女士被房主告上法庭。

　　最后，經(jīng)過法院調(diào)解達(dá)成協(xié)議，趙女士需給付王某等人房款總數(shù)1000萬余元。目前法院已查封趙女士名下的多處房產(chǎn)，而趙女士本人也正在四處籌款。

　　盡管上述“房蟲”被套一案僅屬個案，但無疑也給肆無忌憚地炒房者敲響了警鐘。房地產(chǎn)市場也和其他市場一樣，都并非“只漲不跌”的單邊市場，而近期鄂爾多斯、溫州等地樓市暴跌已是佐證。

　　對此，社科院金融研究所副主任尹中立指出，中國房價在過去十里幾乎一直呈現(xiàn)上漲狀態(tài)，“房價只漲不跌”已經(jīng)成為市場宗教般的信仰。其實(shí)，類似的故事在日本和東南亞很多國家都上演過，這些國家的經(jīng)驗(yàn)表明，房價不僅會跌，而且可能會跌得很慘，漲得越多則跌得越深。

　　在他看來，房價上漲的邏輯往往是一樣的：出口順差推動本國信用的擴(kuò)張，信用擴(kuò)張刺激投資擴(kuò)張，投資擴(kuò)張?zhí)岣呔用袷杖耄苿臃康禺a(chǎn)價格上漲。但如果投資的擴(kuò)張導(dǎo)致產(chǎn)能過剩時，則國際資本開始撤離，一切繁榮的景象都將落幕。

　　在房地產(chǎn)“去投資化”已將業(yè)內(nèi)共識的當(dāng)下，是繼續(xù)緬懷樓市黃金十年余溫，還是另覓其他投資渠道，也成為財富群體急需考慮的現(xiàn)實(shí)問題。

　　在過去幾年中，田阿姨曾在房地產(chǎn)投資中賺取“第一桶金”，但在國家開始房地產(chǎn)調(diào)控后，她開始賣房炒股，盡管在入市之初也時常被股市“嗆著”，但她相信市場在連續(xù)跌了四年后，股市的春天就快來了。

　　“投資要跟著政策走，國家限制炒房，投資人也要順勢而為！”田阿姨稱，今年年初她也曾看過前述固安的一個樓盤，幾個月時間里就上漲了30%，遠(yuǎn)超她今年的炒股收益，但她并不后悔當(dāng)初放棄的決定。

　　與田阿姨“賣房買股”不同的是，張羽沖并沒有徹底離開房地產(chǎn)行業(yè)，而是從住宅投資切入到商業(yè)地產(chǎn)上。

　　“一個行當(dāng)只能干5年，5年后當(dāng)所有人都明白了，你也沒什么干頭了。”張羽沖認(rèn)為，一輪牛市不會是每個產(chǎn)業(yè)和行業(yè)一起爆發(fā)，總有一個先啟動、后啟動的次序。他最近一次出手是不久前一次拿下45間北京香江全球家居CBD商鋪。

　　盡管不能像機(jī)構(gòu)投資者那樣撰寫投資報告，但多年房產(chǎn)投資一線的經(jīng)驗(yàn)練就了他靈敏商業(yè)嗅覺和謹(jǐn)慎穩(wěn)健的投資風(fēng)格。“做事情必須留有余地，不可貿(mào)然把全部身家都押在一個籃子里。”他說。

　　在多位房地產(chǎn)投資人士看來，在房地產(chǎn)投資已不復(fù)以往暴利，“炒房客”也將漸漸談出歷史視野，取而代之的專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)將逐步替代普通個人投資者，成為未來投資房地產(chǎn)的主體。

　　“不動產(chǎn)投資大致經(jīng)歷了三個階段：2005年至2009年第一個階段是全民炒房時代，2010年至2011年第二個階段是商業(yè)地產(chǎn)的黃金時代，未來即將進(jìn)入的第三個階段是投資不動產(chǎn)證券化成為新趨勢。”蘇鑫總結(jié)道。

　　四年前，全國房地產(chǎn)基金不超過10家，現(xiàn)在至少有1000支房地產(chǎn)基金和至少200家以上的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，這也是一個金融行業(yè)，但目前卻是一個監(jiān)管的空白區(qū)。老百姓也在期待可以公平分享城市化帶來的紅利。

　　在近期調(diào)研中，住建部政策研究中心主任秦虹的也發(fā)現(xiàn)，今年民間資本對房地產(chǎn)投資仍然關(guān)注，但態(tài)度越來越謹(jǐn)慎。民資投資房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)分化——在投資方向上，對商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注加大，在投資的模式上，開始轉(zhuǎn)向私募或更專業(yè)化的投資基金，介入房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段。

　　不過，秦虹也提醒投資商業(yè)地產(chǎn)的投資者，雖然調(diào)控讓住宅去投資化，使民資關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)投資邏輯與住宅截然不同，風(fēng)險較高，需要更扎實(shí)的專業(yè)能力。