多地王陷降價即虧本和保價則滯銷尷尬 恐貼本銷售

　　存貨239億雅戈爾跨界地產(chǎn)嘗苦果

　　作為服裝行業(yè)“不務正業(yè)”的最典型樣本，雅戈爾在房地產(chǎn)領域高歌猛進多年，風光無限。然而，當雅戈爾扮演著“不差錢”的角色接連在一、二線城市高價搶地王之時，遲遲未見放松的房地產(chǎn)調(diào)控重錘，也讓其嘗到了苦果。

　　時代周報調(diào)查雅戈爾開發(fā)項目近況發(fā)現(xiàn)，其在2007年至今獲得的多地地王，多面臨手持“面粉”貴過在售“面包”的尷尬局面，并深陷“降價即虧本、保價則滯銷”的進退維谷之中。銷路不暢也導致雅戈爾存貨高企，其資金鏈條也被指陷入困境。公司財報顯示，截至2012年9月底，雅戈爾公司存貨高達239億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其流動負債達314.7億元，負債率高達73%，而手持現(xiàn)金不足27億元。

　　對于業(yè)界的重重質(zhì)疑，雅戈爾董秘劉新宇僅表示公司資金鏈并無外界想象中悲觀。而雅戈爾品牌部門相關負責人以“房產(chǎn)敏感”為由，稱僅接待面對面采訪，拒絕記者的書面及電話采訪。

　　上海地王恐貼本銷售

　　上海長風，一場“地王”級PK賽即將在歲末上演。

　　雅戈爾置業(yè)近日對外宣布，其進軍上海的第一個作品—長風8號將于12月下旬對外開放示范區(qū)。這是長風板塊年內(nèi)迎來的第二個地王項目。7個月前，中海在2009年搶來的70億元總價地王項目紫御豪庭首度開盤，樓板價2.2萬元/平方米，約3.8萬元/平方米的開盤策略，使其一舉奪得了今年6月份上海樓市的銷售冠軍。

　　中海此番貼著成本線走的定價方案，對其本身來說賺了個薄利，但也把百米開外的長風8號逼上了懸崖。時代周報記者以購房者身份致電中海樓盤時發(fā)現(xiàn)，其儼然已把雅戈爾的高地價，作為了自己項目的賣點之一。“你買我們的項目肯定劃算，與隔壁項目比，地價上就已經(jīng)賺了4000元/平方米。”中海銷售人員稱，2010年9月，雅戈爾以19.58億元落子長風時，創(chuàng)下的2.6萬元/平方米的區(qū)域單價地王紀錄，至今仍未打破。

　　“按照建安、財務等成本簡單核算，這個項目至少要賣到4萬元/平方米才能保本。”中房信研究總監(jiān)薛建雄對時代周報記者介紹，雅戈爾項目地價高過中海項目，其售價必須超過中海項目才能盈利。但如此的話，購房者比價后估計很難會買賬，這也給雅戈爾出了道定價難題。

　　在采訪中，多位上海業(yè)內(nèi)人士均對記者表示，雅戈爾地塊容積率偏高，難以規(guī)劃別墅物業(yè)，其公寓定價須高過中海公寓售價才具有盈利空間，但操作難度明顯。由于明年房地產(chǎn)形勢還不明朗，雅戈爾也等不及下一次土地增值、房價上漲的機會。在尷尬定價的局面下，雅戈爾長風8號項目可能被迫要貼本銷售。

　　時代周報記者從該樓盤銷售代理商新聚仁機構(gòu)內(nèi)部也獲悉，對于項目未來的營銷策略，有可能走貼本的銷售路線，但最終定奪權(quán)還在雅戈爾手里，現(xiàn)在說不清楚。而雅戈爾置業(yè)的口風則看似曖昧，其上海公司負責人錢平近日對外表示，作為雅戈爾入滬的第一個作品，公司已在長風項目上投資近60億元，無論這個項目是否有所虧損，都要將雅戈爾置業(yè)的品牌帶進上海。

　　“在限購限貸的大背景下，雅戈爾項目也面臨著有效客群日趨萎縮的不利局面，如何淡季蓄客，也是擺在雅戈爾面前的大難題。”同策咨詢研究部總監(jiān)王巍立表示。不過據(jù)時代周報記者了解，截至目前，雅戈爾長風項目的銷售體系和團隊還沒完全建立起來，蓄客更是談不上。

　　薛建雄稱，一般來說，銷售團隊組建好再蓄客開盤，最合理的時間也得3個月以上。而雅戈爾方面，也拒絕對時代周報記者透露具體的上市時間表。

　　高價拿地后遺癥不斷

　　如果以上海項目來論雅戈爾地產(chǎn)危局，顯得管中窺豹的話，那么，在距離上海200多公里外的杭州，雅戈爾可謂真正舉步維艱。

　　2007-2010年的4年時間里，雅戈爾在杭州布局了一張高歌猛進的路線圖：2007年7月，雅戈爾置業(yè)高調(diào)亮相杭州，經(jīng)過90輪競價，以14.76億元高價競得杭州商學院地塊（后開發(fā)成御西湖項目），以15712元/平方米的樓面價，首次成就了雅戈爾“杭州地王”的桂冠。隨后不久，雅戈爾斥資12.8億元，拿下杭州轉(zhuǎn)塘50號、51號兩個地塊（后開發(fā)成西溪晴雪項目）。

　　2010年4月，面對全國房價的過度上漲，國家推出地產(chǎn)調(diào)控組合拳，此后一浪高過一浪的地產(chǎn)調(diào)控幾乎成為所有房企的夢魘。但彼時乘著金融投資資本東風的雅戈爾風頭正勁，并和綠城董事長宋衛(wèi)平所坦承的一樣：“沒有預測到調(diào)控災難的長度和深度。”

　　2010年12月，雅戈爾又以24.2億元總價，拿下杭州申花53號和申花56號地塊，溢價率分別為153%和155%。根據(jù)當年的這兩塊地塊的樓面價，分別是17751元/平方米和18114元/平方米，刷新杭州當時土地出讓的單價紀錄。

　　不料，時隔兩年，申花地塊仍未交地，卻深陷降價包圍圈。如今區(qū)域內(nèi)開盤價15678元/平方米的萊德?紳華府項目，樓面價為8778元/平方米；現(xiàn)售價15000元/平方米左右的中順?上尚庭項目，樓面價也僅為6082元/平方米。

　　這也就是說，即便該地塊現(xiàn)在開工建設，也難以逃脫虧本的命運。杭州雅戈爾置業(yè)總經(jīng)理水華良也承認：“現(xiàn)狀之下，這兩宗地塊確實沒有盈利空間。” 也正因為此，今年3月份至今，該地塊頻頻傳出退地風波。雅戈爾方面只能出面一再否認該傳聞，并在年報中披露，已于2011年償付了該地塊7.91億元的部分土地款。

　　而在已開盤項目中，雅戈爾以高價拿地，高端定位刺激銷售的策略，卻慘遭杭州消費者的不買賬。“在杭州市場，雅戈爾項目的價格拼不過廣宇、品牌比不上綠城，這樣的尷尬處境使得公司競爭力甚微。”杭州當?shù)啬巢辉妇呙拈_發(fā)商對時代周報記者稱，目前雅戈爾正處在降價即虧本、保價則滯銷的進退維谷之中。

　　以“西溪晴雪”項目為例。在經(jīng)歷了兩輪大幅降價之后，從3萬元/平方米的開盤價一路降到22000元/平方米的現(xiàn)價，銷售形勢依舊堪憂。雅戈爾2012年半年報顯示，西溪晴雪項目從2010年開盤至今的預售比例，僅為19.58%。

　　銷售困境，同樣存在于蘇州市場。2004年，雅戈爾在蘇州拿下了大本營寧波以外的第一個地王，這個項目樓面地價逾6000元/平方米，而同期蘇州湖東房價還在5000元/平方米左右徘徊。對于如今房子難賣問題，負責江蘇市場的蘇州雅戈爾置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)張佳希不無感嘆：“房地產(chǎn)調(diào)控像一盤棋，殊不知棋布滿后，棋盤有限，最后大家悶死。”

　　流動負債314億元

　　事實上，以“入行”的時間計算，雅戈爾已是房地產(chǎn)行業(yè)的“老人”。

　　早在1992年房改剛剛開始時，雅戈爾就已經(jīng)有了第一家房地產(chǎn)公司雅戈爾置業(yè)。2011年前，房地產(chǎn)業(yè)務曾是雅戈爾最強勁的利潤支撐，在意氣風發(fā)的2009年，雅戈爾的預售收入就已經(jīng)達到71億元，而到了2010年雅戈爾房地產(chǎn)業(yè)務鼎盛之時，更是全年累計實現(xiàn)預售金額118億元。

　　然而，隨著房地產(chǎn)市場進入衰境，雅戈爾2011年房地產(chǎn)業(yè)務直線大跌，其開發(fā)集中的寧波、蘇州、杭州、上海四個城市，2011年的商品住宅成交面積分別同比下降15%、23%、53%和24%，當年總計完成的30多億元業(yè)績只占到了期望值的1/3，這讓雅戈爾距離“2015年進入國內(nèi)地產(chǎn)20強”的目標漸行漸遠。

　　外界的分析觀點一致認為，曾經(jīng)無比輝煌的房地產(chǎn)業(yè)務如今黯然失色，除了持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控外，雅戈爾的高價拿地策略和專業(yè)化程度不足也是其走向失敗的最大原因。

　　更為緊要的是，房地產(chǎn)之路越走越窄的雅戈爾，也已走上了危險的資本鋼絲。公司財報顯示，公司的存貨近幾年一直呈現(xiàn)上漲趨勢，其中2010年、2011年，雅戈爾的存貨分別為187.27億元和233.07億元。截至2012年9月末，公司的這項數(shù)據(jù)高達239.53億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其中房地產(chǎn)存貨占據(jù)90%以上比例。

　　除了大規(guī)模的房地產(chǎn)存貨，雅戈爾還需面臨公司短期借款加劇所導致的資金鏈緊張的險境。公司今年三季報顯示，雅戈爾正背負高達314億元的流動負債，該數(shù)據(jù)占公司總負債比例的90.43%，占公司總資產(chǎn)的66.11%。截至9月底，公司短期有息借款達152.72億元，而與此對應的公司同期的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅為26.70億元。

　　數(shù)字驚人，雅戈爾也被質(zhì)疑資金鏈面臨斷裂。不過對此，雅戈爾方面予以否認。其董秘劉新宇對時代周報記者解釋稱，不能僅從財報數(shù)據(jù)分析公司的負債水平，事實上，有140多億元的預收款項被劃歸到流動負債表中，公司財務水平并不像外界想象的那樣悲觀。而在此前雅戈爾的股東大會上，公司高層也稱，對目前73%的資產(chǎn)負債率并不緊張，因為有94億元的金融資產(chǎn)可以變現(xiàn)，未來目標是把負債率下降到60%。

　　不過，雅戈爾方面也已經(jīng)意識到在“政策市”的背景下，房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)構(gòu)迫切需要調(diào)整。在2011年的財報中，雅戈爾這樣總結(jié)銷售失利的原因：“新的調(diào)控政策對以前年度房價過高、上漲過快的一二線城市作用尤其顯著，上述城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了‘量價齊跌’的成交走勢。”

　　此外，由于房地產(chǎn)年均6億元的凈利潤和100億元左右的資金投入形成了強烈的反差，為抵御流動性風險，在雅戈爾內(nèi)部，公司董事長李如成也針對房地產(chǎn)業(yè)務提出了一系列“謹慎”戰(zhàn)略，如2011年至今，公司未新增土地儲備，還提出要加快現(xiàn)有項目銷售速度、強化回款能力等。

　　“在房地產(chǎn)業(yè)務方面，不會停滯不前，也不會退出。”劉新宇稱，公司地產(chǎn)業(yè)務也有了相當?shù)囊?guī)模和基礎，如早先所獲得150萬平方米左右的土地儲備，就足夠未來五六年開發(fā)，所有開發(fā)及銷售工作等都有計劃。對于未來，劉新宇表示，“仍會審慎關注市場變化，畢竟這個行業(yè)受宏觀政策影響較大，要看政策的波動情況以及房地產(chǎn)本身周期情況進行決策。”