珠三角樓市或釀棄價保量 政府?dāng)M干預(yù)市場去庫存化

深圳樓市的降價還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。春節(jié)后，位于深圳市龍崗區(qū)的龍翔花園報出了4980元/平方米的超低價，購房還送4至7萬元裝修款。同區(qū)域樓盤在2月9日至15日一周的成交均價是7834元/平方米。據(jù)悉，這也是目前深圳在售樓盤中出現(xiàn)的最低價。

    起售價再創(chuàng)新低

    中國證券報記者近日注意到，位于深圳關(guān)外龍崗區(qū)的龍翔花園開始尾盤銷售，起價4980元/平方米，均價5400元/平方米。據(jù)了解，該樓盤去年上半年單價還在8000元以上，雖然曾經(jīng)推出買房送相當(dāng)于一折首付的裝修款，但隨后被國土局叫停。

    和龍翔花園一樣，深圳許多樓盤再次打出降價牌，爭先恐后多銷快跑。龍崗區(qū)布吉的華浩源四期景園也大幅降價，目前銷售價格為起價5980元/平方米，而該樓盤在2008年國慶黃金周的促銷價也在6300元/平方米以上。國家發(fā)改委新近發(fā)布的調(diào)查顯示，今年1月深圳以16.5%的同比降幅領(lǐng)跌全國。

    據(jù)悉，目前深圳在售樓盤都在推出打折、送裝修、老客戶帶新客戶有禮等促銷內(nèi)容，甚至有不少開發(fā)商使出送境外旅游、減免長達(dá)5年以上物業(yè)管理費(fèi)等招數(shù)來吸引購房者。國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師方焱認(rèn)為，4980元/平方米的 “超低價”沒有太大意義，龍崗區(qū)離深圳市中心遠(yuǎn)，四五千元的價格很正常。方焱表示，開發(fā)商的促銷效果暫時不會特別明顯，消費(fèi)信心的恢復(fù)不會那么快。

    深圳眾廈地產(chǎn)品牌總監(jiān)林曉華表示，龍翔花園“只是個案”，因?yàn)槿ツ暝兄泻？党菄H打出類似促銷起價，或許這只是開發(fā)商一種炒作噱頭。對于深圳1月房價同比領(lǐng)跌全國，林曉華認(rèn)為，這是因?yàn)殛P(guān)外樓盤占成交多數(shù)，因而拉低了深圳整體房價。深圳房價去年波動較大，因此今年同比看來也會有所波動，但價格將逐漸穩(wěn)定。

    庫存和外圍市場困擾樓市

    目前困擾珠三角樓市的主要是兩個原因，其一是庫存量大，不僅是房屋大量空置，積壓在開發(fā)商手上的土地也考驗(yàn)著資金鏈；其二是外圍市場沒有好轉(zhuǎn)跡象，尤其是香港房地產(chǎn)還在持續(xù)低迷，影響到投資信心。

    中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，上周深圳庫存可售面積為55239套，面積約為568.41萬平方米。這一數(shù)據(jù)比兩個月前高盛報告中的650萬平方米已經(jīng)有了約一成的回落。但是按照上周深圳日均成交169套/1.57萬平方米計算，就算沒有新增可售面積，目前的存量也需要一年左右才能消化。

    戴德梁行的報告相對樂觀，北京、廣州、深圳、上海四大一線城市由于自2007年10月較早地步入調(diào)整，近期市場運(yùn)行得到了成交量的有力支撐，較好地消化了部分庫存，預(yù)計未來庫存消化的時間為6-7個月左右。

    土地存量方面，1998-2008年的十年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)到31.3億平方米，截至2008年底，全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中。瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部聯(lián)席主管王震宇估計，市場上所沉淀的土地約近10億平方米，其中凡是于2007年購入的土地大都因?yàn)閮r格過高而存在風(fēng)險。這種積壓下來的高庫存狀況以及大量土地滯壓狀況，威脅著房地產(chǎn)商的資金鏈條。

    香港房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，出現(xiàn)了自2003年第四季度以來首次年度租金下跌。據(jù)世邦魏理仕最新數(shù)據(jù),去年第四季度香港寫字樓、商鋪、豪宅價值均大幅縮水，港島區(qū)豪宅物業(yè)的整體價格按季下跌35.4%。香港港島區(qū)的寫字樓平均租金全年虧損10.2%。中環(huán)、上環(huán)和金鐘等傳統(tǒng)金融區(qū)的租金按季分別下降了21.9%、21.0%和24.5%,空置率也有上升，尖沙咀、中環(huán)、銅鑼灣和旺角的租金分別下滑了13.6%、6.5%、5.8%和10.3%。

    為緩解高庫存壓力，廣東省建設(shè)廳廳長房慶方日前表示，廣東今年將開展政策性租房制度試點(diǎn)，即政府新建或買房，以低于市場價格租給拆遷戶、新參加工作等過渡群體，預(yù)計可以消化部分庫存。但業(yè)內(nèi)人士表示，政府的投入對消化庫存沒有太大的拉動作用，只能給房地產(chǎn)業(yè)些許信心。

    而萬科董事會主席王石近期也表示，去年12月以來的樓市有所反彈，成交量有所放大，這僅僅是房產(chǎn)剛性需求的釋放，“反彈并不代表反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束。”