上海：商品住宅成交增8成 房價僵局仍待突破

進(jìn)入2月第二周后的上海樓市，行情主基調(diào)繼續(xù)沿著兩條線在發(fā)展：一方面，各樓盤持續(xù)以各種“隱性”降價方式促銷，并大作“情人節(jié)＋婚房”的營銷文章；另一方面，商品住宅成交量雖然在穩(wěn)步回升，但全市成交均價并未出現(xiàn)明顯的下跌。根據(jù)佑威樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（2月9日-2月15日）上海市商品住宅成交面積為18.33萬平方米，相比前周增加了80%；全市商品住宅成交均價為12454元/平方米，相比前周略微下跌2%。

    成交大增的真實(shí)原因

    “易貿(mào)資訊”分析師告訴中國證券報記者，上海這次成交量環(huán)比的突然放大，是因?yàn)榇饲皵?shù)周因春節(jié)因素導(dǎo)致成交量一直維持在較低水平所致，目前不過是恢復(fù)到去年新政后的水平，是在較低基數(shù)上形成的恢復(fù)性上漲。因此并不代表上海樓市徹底回暖。與上周商品住宅成交面積“18萬平方米”的數(shù)據(jù)相比，2008年11月，上海商品住宅平均周成交量為17.7萬平方米，12月新政出臺后平均周成交量更已經(jīng)上升到19萬平方米。事實(shí)上，上海商品住宅成交大增8成的成績，在整個長三角地區(qū)的增長中有些“小巫見大巫”。長江證券分析師蘇雪晶表示，2月8日－14日，南京商品住宅周成交環(huán)比上升392％，寧波上升了166％，杭州也上升了76％。分析師薛建雄表示，2月以來帶動樓市總體回暖的主要原因，始終是開發(fā)商迫于市場壓力，打折降價之風(fēng)盛行促使新房成交量逐步恢復(fù)。

    2008年下半年以來，上海多數(shù)樓盤的價格因?yàn)榍捌诘倪^漲而回調(diào)，新房促銷風(fēng)直接刺激了成交量的增長。

    房價未見大幅深調(diào)

    易貿(mào)分析師表示，目前上海新建住房銷售價格環(huán)比降幅還是相對緩慢，因2008年住房銷售價格調(diào)整幅度并不大，故而目前的價格相比2007年底價格仍處于高位。銷售價格依然是影響購房意向的最關(guān)鍵因素。因此，如果沒有較大幅度的價格下調(diào)，1季度市場交易量很可能依然不會有顯著提升。而比較明顯和激烈的價格戰(zhàn)，最有可能在1季度末到來。中國證券報記者在市場調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，在上周，尤其是2月14日當(dāng)天推出的樓盤不下十家。但整個市場上依然沒有大幅降價的局面出現(xiàn)。14日推出的位于市中心區(qū)域的合生高爾夫公寓，推出辦VIP卡抵充2萬元優(yōu)惠；“金地格林新國際”則推出與購房搭配的婚紗攝影套餐，此外各樓盤的營銷手段就是“特價房”、“限量房”、“贈裝修、物業(yè)費(fèi)”等小額優(yōu)惠，大幅打折的樓盤基本沒有。雖然上周全市商品住宅成交均價環(huán)比略微下跌2%，但根據(jù)愛建證券提供的數(shù)據(jù)，內(nèi)環(huán)以內(nèi)成交均價還是環(huán)比微漲了0.51％。中投證券分析師李少明表示，當(dāng)前上海市場上的可售住宅為近三月平均成交套數(shù)的5.9 倍，按照當(dāng)前的成交量，消化可售住宅大約要半年。因此，房價下行壓力還有待釋放。房地產(chǎn)市場的信貸走勢也透露了上海房價的風(fēng)向。上海銀監(jiān)局日前發(fā)布的最新報告指出，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在低位徘徊，房地產(chǎn)銷售大幅萎縮。2008年上海中外資銀行房地產(chǎn)信貸運(yùn)行與房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本一致，房地產(chǎn)信貸投放明顯放緩。當(dāng)年四季度，房地產(chǎn)貸款增量為-53.59億元。金元證券分析師沈彤認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走完成交快速萎縮、價格全局滯脹的階段，即將進(jìn)入全面降價促銷的第三階段