2012樓市關(guān)鍵詞：年初以價(jià)換量 年末行情翹尾

　　編者按：2012年樓市經(jīng)歷了從“冷”到“熱”的巨大轉(zhuǎn)變，“回暖”、“以價(jià)換量”、“供不應(yīng)求”等關(guān)鍵詞成為一年來樓市的縮影。一年來，大部分開發(fā)商擺脫了資金量緊張的困擾，銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，拿地補(bǔ)倉動(dòng)作頻頻。然而，也多有房企陷入“質(zhì)量門”、“退地”、“負(fù)債”等各方面的困擾。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道對2012年樓市掃描，從市場、房企和土地市場的重點(diǎn)角度，窺探一個(gè)真實(shí)的樓市景象。

　　2012年全國樓市經(jīng)歷了由冷到熱的巨大轉(zhuǎn)變，開發(fā)商“由憂轉(zhuǎn)喜”，迅速推盤的同時(shí)也提前完成了年內(nèi)銷售目標(biāo)。然而，市場仍然顯得脆弱，任何時(shí)候的一點(diǎn)動(dòng)蕩都會引發(fā)各方的行為。于是，觀望、政策調(diào)整、以價(jià)換量、淡季不淡、購房恐慌等關(guān)鍵詞充斥了2012年的樓市。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道為此為網(wǎng)友梳理今年樓市走勢，盤點(diǎn)2012樓市之市場關(guān)鍵詞。

　　第一季度：以價(jià)換量 迎來“小陽春”

　　在嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控背景下，2012年樓市開局慘淡，經(jīng)歷“寒冬”。樓市持續(xù)去年的低迷態(tài)勢，元旦、春節(jié)等假期沖淡成交，大部分開發(fā)商未進(jìn)行大規(guī)模促銷降價(jià)，加之購房者降價(jià)預(yù)期和觀望情緒濃厚，1、2月樓市成交量與成交量均現(xiàn)萎縮。

　　但自3月以來，全國樓市逐漸擺脫跌入冰點(diǎn)的狀況，北京、上海、廣州、南京、杭州等一、二線城市樓市成交量攀升，迎來本輪調(diào)控以來難得的“小陽春”。

　　然而，此番樓市回暖的背后真相，實(shí)是開發(fā)商在萎靡不振的市場下不得已而采取的“熬冬”策略——以價(jià)換量。

　　據(jù)媒體報(bào)道，截至2012年4月9日，已公布年報(bào)的 74家A股上市房企，存貨已飆升至9437.78億元，較之去年同期的6598.13億元，同比上漲了43.04%。

　　而在萬億庫存的壓力背后，房企負(fù)債率高企和資金鏈進(jìn)一步緊繃現(xiàn)象愈加明顯。

　　有數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，已披露年報(bào)的37家上市房企的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億元，比之前一年的3786億上漲了37.8%。負(fù)債率也有明顯上漲，2011年平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%，為近10年來最高。

　　在重重重壓之下，亦有房企熬不住宣告破產(chǎn)。今年四月，杭州市西城時(shí)代家園開發(fā)商金星房產(chǎn)正式向法院提交申請破產(chǎn)。該消息引發(fā)了外界廣泛關(guān)注，被視為“本輪樓市調(diào)控房企破產(chǎn)第一案”。

　　因此，為快速回籠資金，各家房企迫于庫存、資金壓力紛紛推出降價(jià)促銷戰(zhàn)略，“以價(jià)換量”成為開發(fā)商們尋求銷售“破冰”的重要方式，此舉也頗見成效。

　　第二季度：回暖蔓延 地方微調(diào) 中央督查

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度全國商品房銷售面積為15239萬平米，同比下降13.6%，環(huán)比下降67.5%。此番背景下，各地樓市“刺激剛需”入市的微調(diào)政策開始在全國范圍內(nèi)蔓延。

　　4月底，武漢、南昌、鄭州等二三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度，兩成首付購房政策悄然回歸市場。

　　5月7日，江蘇揚(yáng)州出臺樓市新政，對個(gè)人購買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，最高獎(jiǎng)勵(lì)達(dá)所夠房屋合同價(jià)款6%，此舉被指拿公共財(cái)政救濟(jì)樓市，悖于中央調(diào)控。

　　5月28日，重慶市住房公積金管理中心召開新聞通氣會，放寬首套房公積金貸款政策，單人貸款限額由20萬元提高到40萬元，家庭限額由40萬元提高到80萬元。

　　5月29日，湖南發(fā)改委在全省經(jīng)濟(jì)形勢座談會上下發(fā)文件，明確表示在房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不變的情況下，將推出利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施，支持居民購買首套普通住房。

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　　據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理，樓市調(diào)控近一年來，全國已經(jīng)有將近40個(gè)城市出臺相關(guān)微調(diào)政策。

　　開發(fā)商“以價(jià)換量”優(yōu)惠頻現(xiàn)，又得益于各個(gè)城市對樓市政策微調(diào)，很多潛在購房需求逐漸出手。5月以來，全國多個(gè)城市成交量穩(wěn)步回升，“紅五月”激發(fā)房企熱情，房價(jià)上漲勢頭迅猛。

　　樓市“回暖”行情引發(fā)多方擔(dān)憂，此背景下，中央及各部委多次“喊話”強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持樓市調(diào)控政策，僅7月份就連續(xù)6次密集發(fā)文強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控。7月下旬，國務(wù)院派出8個(gè)督查組，對16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。督察組對各地樓市調(diào)控執(zhí)行情況基本持肯定態(tài)度，回京后也并沒有出臺新的樓市政策，但同時(shí)業(yè)內(nèi)人士也表示，我國樓市儲備政策“彈藥”充足。 

第三季度：淡季不淡 旺季不旺 樓市反周期特征明顯

　　在樓市調(diào)控的微妙關(guān)口，傳統(tǒng)淡季7、8月份的樓市表現(xiàn)卻很反常，成交火爆，創(chuàng)年內(nèi)銷售新高，樓市“淡季不淡”的醒目標(biāo)題始終占據(jù)房產(chǎn)新聞?lì)^條。業(yè)內(nèi)人士分析，7月樓市出現(xiàn)紅火現(xiàn)象主要是開發(fā)商以價(jià)換量，剛需得以釋放，集中入市；信貸政策放松，使購房者能夠貸款買房；再加之“紅五月”以來樓市成交量大，房價(jià)有漲價(jià)預(yù)期，促使買家積極入市。

　　今年樓市反周期特征在9、10月份持續(xù)上演，火爆成交過后，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”卻未能如期而至。上半年銷售回款充裕，讓開發(fā)商樂觀情緒蔓延，在傳統(tǒng)旺季紛紛推盤，熱情高漲，但與此形成鮮明對比的是，購房者對于樓市走勢態(tài)度卻趨于嚴(yán)謹(jǐn)。

　　究其原因，一方面是7、8月份的樓市熱銷已經(jīng)釋放了一部分剛性需求，另一方面，決策層多次對房地產(chǎn)調(diào)控不放松的表態(tài)，更重要的是，開發(fā)商手頭資金在這一階段開始寬裕，優(yōu)惠幅度收窄，房價(jià)止跌回漲，又讓購房者變得猶豫起來。

　　房價(jià)始終是買家考慮出手的最關(guān)鍵因素。而開發(fā)商打折優(yōu)惠活動(dòng)縮水、價(jià)格上調(diào)，讓本應(yīng)有豐厚收獲的“金九銀十”褪色，買賣雙方博弈升級。

　　第四季度：樓市暖冬翹尾行情凸顯

　　雖然“旺季不旺”讓開發(fā)商有些“失落”，但進(jìn)入11月份以后，樓市的表現(xiàn)卻讓他們倍感溫暖。臨近年底，樓市成交熱度升溫，出現(xiàn)“翹尾”行情。根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年11月十大城市住宅均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比上月上漲0.39%。

　　與此同時(shí)，多家房企10月銷售業(yè)績創(chuàng)新高，前十月大部分房企業(yè)績同比有所增長。盡管樓市庫存巨大仍需消化，但不少開發(fā)商已經(jīng)完成全年銷售目標(biāo)，推盤動(dòng)力不足，少賣多開成主流銷售模式，甚至導(dǎo)致部分地區(qū)樓市出現(xiàn)“一房難求”的局面。

　　樓市“暖冬”的來臨讓購房者期盼樓市年底促銷的心愿難以實(shí)現(xiàn)。房價(jià)的持續(xù)上漲，讓購房者無法繼續(xù)“淡定”，看漲房價(jià)的預(yù)期，甚至轉(zhuǎn)而積極入市。

　　明年樓市走勢如何，各方大佬說法并不一致。任志強(qiáng)認(rèn)為明年房價(jià)暴漲，也有經(jīng)濟(jì)學(xué)者為此約戰(zhàn)賭跌房價(jià)。前景未明，業(yè)內(nèi)人士建議，入市仍要根據(jù)個(gè)人需要，謹(jǐn)慎出手。