存貨增加或致新一輪降價 房價還有10%調(diào)整空間

作為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)龍頭之一的保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)昨天提交了一份頗有代表意義的年報。年報中，公司銷售在降價的背景下繼續(xù)增長，突破200億，但數(shù)據(jù)顯示公司土地儲備和存貨增長速度快于銷售增長，凸顯了2008年地產(chǎn)熊市的本來面目。同時，80億的募資也反映了地產(chǎn)公司普遍資金緊張的經(jīng)營局面。

　　銷售業(yè)績突破200億

　　2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%，銷售額同比下降20.1%。而重點(diǎn)城市下跌幅度則大幅高于這個數(shù)據(jù)。從商品住宅成交面積指標(biāo)來看，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州(1-11月)同比下降38.2%。

　　在這種低迷環(huán)境下，保利地產(chǎn)年報顯示，2008年保利地產(chǎn)實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積258.49萬平方米，銷售金額205.11億元，比去年同期分別增長29.48%和20.36%；歸屬于上市公司股東的凈利潤22.39億元，同比增長50.35%。保利地產(chǎn)董事會決定，每10股派送紅股3股并派發(fā)現(xiàn)金紅利1.32元(含稅)。

　　報告期內(nèi)，公司依然保持經(jīng)營規(guī)模的適度增長。

　　2008年公司新拓展項目12個，新增土地儲備594萬平方米，截至2008年底土地儲備數(shù)比上年同期凈增189萬平方米。公司表示，這些項目均以出讓底價獲得，且大多數(shù)位于公司開發(fā)較為成熟的區(qū)域，為公司的未來發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

　　恒泰證券孫旭東表示，目前來看，保利地產(chǎn)已經(jīng)實現(xiàn)了針對國內(nèi)市場的合理擴(kuò)展，在國內(nèi)房價出現(xiàn)大幅動蕩的情況下，公司銷售毛利率卻逆勢實現(xiàn)增長，非常不容易。綜合來看，公司應(yīng)對危機(jī)的能力非常強(qiáng)，一旦房價回暖，公司充足的土地儲備將確保未來增長的足夠空間。當(dāng)前公司股價在18元附近，中期看股價在增發(fā)完成之前，有望保持相對強(qiáng)勢。

　　房企存貨普遍增加

　　在業(yè)績高速增長的同時，保利也面臨存貨激增、預(yù)收賬款下滑等問題。報告期末，公司存貨401.96億元，同比增長43.12%，占總資產(chǎn)的比例達(dá)74.95%。

　　針對存貨上升帶來的資金壓力，保利地產(chǎn)同時公告，擬非公開發(fā)行股票以募集資金不超過80億元，發(fā)行價格不低于15.89元/股，投資于上海、天津、長沙等地的8個項目。保利集團(tuán)承諾以不超過15億元現(xiàn)金并且與其他機(jī)構(gòu)投資者相同的認(rèn)購價格認(rèn)購本次發(fā)行的股份。

　　中原地產(chǎn)(中原地產(chǎn)博客)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰(李文杰博客)(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)表示，保利存貨激增是這個市場的普遍問題，富力、合生、金地、萬科都在不同程度上存在過去幾年發(fā)展太快、積存的土地和開發(fā)的房子過多的情況。去年市場總體形勢出現(xiàn)變化時，很多公司的反應(yīng)都不一致，認(rèn)識到降價成為必然趨勢都經(jīng)過很長時間，很多公司總體銷售目標(biāo)沒有完成，相對應(yīng)的，存貨的增長速度更快。由于資金出現(xiàn)很大缺口，募集新的資金確保項目運(yùn)作也都成了公司的“必修功課”。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1998-2008年的十年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年底全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓在發(fā)展商手中，以期規(guī)避未來土地資源日益短缺的風(fēng)險。

　　-解讀

　　今年地產(chǎn)業(yè)績將回落

　　保利的年報同時顯示，今年1月份，保利實現(xiàn)簽約面積18.38萬平方米，同比增長269.85%；實現(xiàn)簽約金額13.76億元，同比增長148.44%。由此計算，保利1月的銷售單價同比下滑32.8%。

　　李文杰表示，萬科、保利是最早發(fā)起降價大品牌房企，他們的開發(fā)規(guī)模很大，對市場的感覺也很敏銳，降價正說明他們對未來的判斷。降價的同時交易量出現(xiàn)激增一方面說明降價是一種有效的手段，一方面也證明品牌房企在購房人心目中的口碑。不過，降價將進(jìn)一步壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，預(yù)計今年地產(chǎn)公司的業(yè)績也將出現(xiàn)回落。

　　新一輪降價不可避免

　　根據(jù)目前的住宅存量增加情況，北京東潤投資集團(tuán)營銷總監(jiān)張奕奕表示，“按照2007年12萬套的銷售來計算，即使今年沒有新房入市，可售房源也足以銷售一年。”

　　很多業(yè)內(nèi)人士也表示，可售住宅增長主因是交易量下降，開發(fā)商存貨增加對其資金回籠產(chǎn)生巨大壓力。為此，萬科、金地等開發(fā)商均表示減少開工量，目的是減少存貨?？傮w上說，樓市滯銷的局面今年仍會持續(xù)，新一輪降價也不可避免。

　　房價還有10%調(diào)整空間

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰(陳云峰博客)(陳云峰博客,陳云峰新聞,陳云峰說吧)對記者表示，從其了解的情況看，2008年各個開發(fā)商都只完成了銷售計劃的一半左右，回款情況比銷售情況更差，銀行對開發(fā)商的貸款也很謹(jǐn)慎，弄的企業(yè)的現(xiàn)金情況都很緊張，北京各開發(fā)商的存貨量普遍有所增加，存貨達(dá)到幾十億的企業(yè)壓力是非常大的。

　　在存貨增加、開發(fā)商謀求增加銷量的市場情況下，預(yù)計北京房價還有10%左右的調(diào)整空間，估計在今年六七月份將會達(dá)到今年價格的最低點(diǎn)，但成交情況應(yīng)比去年有所好轉(zhuǎn)。