樓市價(jià)格尚未回歸理性 專家:談?wù)衽d為時(shí)過早

撲朔迷離的房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，至今仍不能確定是否會(huì)出臺(tái)。

　　盡管如此，坊間關(guān)于此振興規(guī)劃的討論不絕于耳，有專家撰文稱，房地產(chǎn)振興規(guī)劃是“畫蛇添足”。

　　中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲榮表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)最主要的問題是需求不足，同時(shí)房價(jià)太高。“房地產(chǎn)開發(fā)商還有很大的利潤空間，振興規(guī)劃作用不大，關(guān)鍵是要降低房價(jià)。”

　　房價(jià)尚未完全回歸理性

　　從房價(jià)開始上漲之日起，關(guān)于房價(jià)的討論就從未停止過。那么，究竟怎樣的房價(jià)才是理性和合理的呢？

　　按照國際經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，合理的城鎮(zhèn)房價(jià)與家庭年收入比在2.6∶1左右。而2007年中國的城鎮(zhèn)房價(jià)與家庭年收入比平均高達(dá)7.6∶1，有的地方甚至超過10∶1。房價(jià)上漲飛快，已超過居民的可支配收入。

　　記者查閱了相關(guān)數(shù)據(jù)，以北京為例。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2008年1-3季度，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為18163元/平方米，四至五環(huán)路價(jià)格為16215元/平方米，五至六環(huán)路價(jià)格為9844元/平方米，六環(huán)路以外價(jià)格為7577元/平方米。

　　再看北京市居民的實(shí)際消費(fèi)能力：2007年，北京人均工資收入約22000元，家庭平均為2.7人，家庭年收入為6萬元。粗略估算年結(jié)余3萬元，買一個(gè)60平方米的房子，四五環(huán)之間，97萬元，要33年。

　　但重要的是，60平方米的房子只是是溫飽型的住房標(biāo)準(zhǔn)。

　　近期的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)在持續(xù)下跌。08年70大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.7%，比去年同期下降了1.1個(gè)百分點(diǎn)；到12月份時(shí)，70個(gè)城市中有50個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，有52個(gè)城市二手住房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，也就是說絕大部分的城市現(xiàn)在房價(jià)都出現(xiàn)了下降。

　　但針對(duì)當(dāng)前的房價(jià)狀況，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授沈明高表示，對(duì)比近年來房價(jià)的上漲幅度，雖然房價(jià)有一定程度的下調(diào)，但仍有很大的調(diào)整空間。

　　房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的銷售量萎縮，存量商品房增加，市場(chǎng)交易清淡，原因在于高房價(jià)遏制了需求和購買行為。

　　按照市場(chǎng)規(guī)律，需求減少一般有兩個(gè)原因，一是居民沒有購買力，沒有實(shí)際需求；二是商品價(jià)格太高，阻遏了購買行為。

　　“在過去房價(jià)上漲的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商掙了不少錢。資金應(yīng)該還沒那么緊張。盡管企業(yè)的流動(dòng)資金已經(jīng)受到很大的壓縮，但還沒有到非降價(jià)不可的地步。部分企業(yè)認(rèn)為，政府已經(jīng)出臺(tái)了不少救市措施，如果接下來還有政策扶持，房價(jià)就有機(jī)會(huì)企穩(wěn)。這樣看來，是不是可以再等一等。”北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心的沈明高教授在分析房價(jià)尚未完全回歸理性時(shí)表示。

　　“房價(jià)已經(jīng)在調(diào)整了，但還沒有調(diào)整到位。房價(jià)下降到哪種程度比較合適，是不好判斷的。個(gè)人認(rèn)為，房價(jià)下降到07年年初或06年年底的時(shí)候，出臺(tái)政策維持房價(jià)穩(wěn)定是可取的。”

　　房地產(chǎn)業(yè)需要深度調(diào)整

　　中華全國工商業(yè)聯(lián)合會(huì)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生曾向記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整方案以“振興規(guī)劃”的形式出現(xiàn)，還是以“長期規(guī)劃”的出現(xiàn)，不能確定，也并不重要。

　　記者獲悉，在這份方案中，將包括金融產(chǎn)品創(chuàng)新、融資、信貸支持、商業(yè)地產(chǎn)選址規(guī)劃等一系列的支持性政策內(nèi)容。

　　事實(shí)上，在2008年的救市政策中，已屢屢看到過融資、信貸支持等的身影，且近年來，沒有比目前更優(yōu)惠的利率政策了。

　　“國家已出臺(tái)不少救市政策，需要慢慢消化。如果所謂的“振興規(guī)劃”與已出臺(tái)的政策沒太大差別，那么，有什么特別大的意義呢？”某不愿具名的行業(yè)分析員如是說。

　　中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲榮接受記者采訪時(shí)稱，現(xiàn)在很多老百姓都買不起房，如果一定要調(diào)整的話，內(nèi)容也不能只是支持性的政策，必須要繼續(xù)下調(diào)房價(jià)，以擠掉房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)需要調(diào)整。中國過去幾年的房價(jià)漲的比較快，不理性，本身就有調(diào)整的需要，而經(jīng)濟(jì)本身在放慢，又加重了這種調(diào)整的需要。”北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心沈明高教授表示，“房地產(chǎn)行業(yè)需要的是深度調(diào)整，如果真的出臺(tái)政策，則要從長遠(yuǎn)考慮，制定一個(gè)長遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃。”

　　關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，有日本的前車之鑒可供參考。上世紀(jì)90年代以后，日本房市步入明顯的調(diào)整跡象。因擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破滅給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來危害，日本便出臺(tái)措施，試圖阻止泡沫的破滅。但最終日本沒有能夠拯救樓市，反而延長了樓市的調(diào)整期，使得樓市經(jīng)過了一個(gè)更加漫長的寒冬和更加痛苦的深幅調(diào)整。

　　“前事不忘，后事之師。”日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)歷不能在中國重演