百城房價(jià)連續(xù)環(huán)比上漲 謹(jǐn)防限購漏洞引發(fā)調(diào)控危機(jī)

　　有不少多年來被認(rèn)可的股市規(guī)律在A股市場正慢慢被打破。譬如，低量見低價(jià)，可低量之后，上證綜指還是頑強(qiáng)跌破了2000點(diǎn)，并且可以把低量一直保持下去。房地產(chǎn)市場也存在某些規(guī)律，譬如，3、4月的“小陽春”， “金九銀十”等等。很不幸，在2011年，這些規(guī)律也被證偽了。以保利月度銷售數(shù)據(jù)為例，今年1、2月（傳統(tǒng)春節(jié)期間），銷售面積下滑了29.84%，隨后3月銷售同比增長了55.08%。6月銷售為年內(nèi)極大值130.39萬平方米，同比增長33.61%，之后的月度銷售基本徘徊在70至80萬平方米之間，期待中的“金九銀十”并未出現(xiàn)。倒是11月銷售同比增速出現(xiàn)年內(nèi)極大值72.92%，房地產(chǎn)市場似乎還在升溫。

　　9月以后，深圳市場房租普遍上漲，大致漲幅在10%至20%之間。較兩年前相比，同一區(qū)域房租已從每平方米50元上漲至目前的70元，漲幅接近40%。如果把房租上漲歸置于樓價(jià)上漲的大背景，不難理解其傳導(dǎo)效應(yīng)。要是把2008年深圳房價(jià)下跌30%，隨后又反彈50%至80%的經(jīng)歷，僅僅視作房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向所致，那么就很可能會(huì)認(rèn)為房價(jià)長期上漲趨勢并未改變。只要政策有絲毫松動(dòng)，房價(jià)還會(huì)報(bào)復(fù)性上漲。只是這樣的判斷站不住腳。

　　站在目前的時(shí)間窗口，從后視鏡的角度看，筆者認(rèn)為國內(nèi)樓價(jià)正在加速趕頂。這一輪樓價(jià)上漲周期，疊加了貨幣擴(kuò)張周期的因素，也反映了短期供需矛盾。前者是影響房價(jià)的長期因素，后者則在中短期（或說小周期）內(nèi)影響房價(jià)走勢。很明顯，貨幣政策在2011年就已轉(zhuǎn)向，這可以從M2增速的變化看出端倪。2010年底，M2同比增速為19.72%，2011年底已降至13.6%。但貨幣政策的方向性變化，短期內(nèi)并不影響樓價(jià)走勢，只會(huì)一點(diǎn)點(diǎn)擠出投機(jī)性需求，讓房地產(chǎn)市場逐步回歸到剛性（也說真實(shí)）需求。

　　再看影響房價(jià)的短期因素——供求。之前關(guān)于丈母娘推高房價(jià)的討論，看似荒謬，其實(shí)也道出了樓市的剛性需求之所在。從供求的長期因素看，人口出生率的下降，會(huì)降低今后的剛性需求，其實(shí)在近年來參加高考人數(shù)的變化軌跡中這一點(diǎn)已得到了驗(yàn)證。從短期因素看，則決定于下一步城市化的進(jìn)程，尤其是一線城市的樓價(jià)。說實(shí)話，對于2011年之后的房地產(chǎn)市場的嚴(yán)厲調(diào)控，普通老百姓還是抱有極高的期望。但在三五個(gè)月之內(nèi)，未見到房價(jià)有顯著下跌，在情緒上就開始失望了。再加上房租的傳導(dǎo)效應(yīng)，一部分剛需積累并釋放。再者，房地產(chǎn)市場的投資屬性，也接納了部分資本市場流出的資金，二者疊加的結(jié)果，反映出來就是成交量的持續(xù)高位運(yùn)行，以至于掩蓋了原本清晰的“小陽春”和“金九銀十”。

　　如果考慮到樓價(jià)快漲慢跌的屬性，從短期觸發(fā)因素看，一線城市的房價(jià)可能正面臨拐點(diǎn)。其一是隨著可能的官員的財(cái)產(chǎn)公示制度的逼近，二手房掛牌量激增。其二是房產(chǎn)稅即將全面鋪開，在一定程度上，也會(huì)把部分投機(jī)性需求抑制住。從稍微長遠(yuǎn)的眼光看，保障房的優(yōu)勢會(huì)逐漸體現(xiàn)出來，一旦城鎮(zhèn)化成為未來五年或者十年的國家戰(zhàn)略，那么一線城市的樓價(jià)更會(huì)隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級，慢慢步入價(jià)值回歸之路。

　　鑒于上述分析，筆者有幾個(gè)猜想：第一，一線城市房價(jià)拐點(diǎn)就在眼前。第二，三四線城市樓價(jià)或許還有一個(gè)恢復(fù)性上漲的過程。第三，二線城市房價(jià)很可能漲跌互現(xiàn)，關(guān)鍵看有無產(chǎn)業(yè)支撐和人口集聚。