復(fù)星2億地產(chǎn)信托35%收益未籌過(guò)半 考驗(yàn)四川信托

　　該信托計(jì)劃是 50億“復(fù)星豫園商旅文產(chǎn)業(yè)基金”的子基金，預(yù)期收益高于母基金的18%-20%。

　　“認(rèn)購(gòu)門檻500萬(wàn)，預(yù)期年化收益率22%-35%。”

　　2012年11月28日，由復(fù)興集團(tuán)聯(lián)合四川信托發(fā)起的“復(fù)星豫園商旅文基金股權(quán)投資1期集合資金信托計(jì)劃”開始推介，預(yù)計(jì)募資2億，上限最高不超過(guò)4億，以有限合伙人（LP）的方式投向復(fù)星集團(tuán)開發(fā)的商業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“目前已經(jīng)募集幾千萬(wàn)了，到2億就先成立1期，然后再募集2期。”12月12日，四川信托相關(guān)人士向理財(cái)周報(bào)記者表示。

　　記者獨(dú)家獲得的該項(xiàng)目《盡職調(diào)查報(bào)告》特別說(shuō)明：“信托計(jì)劃的收益完全依賴GP的商業(yè)決策，四川信托對(duì)信托計(jì)劃的本金和收益不做任何承諾，對(duì)投資者的盈虧不承擔(dān)責(zé)任。”

　　而一年前理財(cái)周報(bào)獨(dú)家報(bào)道的國(guó)開金融聯(lián)合昆侖信托、中海信托發(fā)行的500億“國(guó)開城市發(fā)展基金”，預(yù)期收益率也高達(dá)20%-37%，二者產(chǎn)品模式與投資領(lǐng)域十分相似。據(jù)了解，國(guó)開城市發(fā)展基金首期100億1年的募集總額才12億。

　　“這類產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)還是比較高的，收益很難有保證，主要看未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。”用益信托分析師徐穎風(fēng)向記者表示。

　　四川信托4億LP馳援復(fù)星

　　該商旅文產(chǎn)業(yè)基金的發(fā)起人是復(fù)興國(guó)際（0656.HK）及其子公司豫園商城（600655.SH），GP是上海豫園商旅文產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司（簡(jiǎn)稱星豫資本）新設(shè)的子公司，法人代表則是復(fù)星集團(tuán)執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁范偉。復(fù)星、豫園商城以及GP出資1億，也就是說(shuō)該基金總規(guī)模為5億。

　　“有限合伙的模式中，關(guān)鍵是GP是否真實(shí)出資。”徐穎風(fēng)稱，“另外，GP決策所投的項(xiàng)目不能是關(guān)聯(lián)項(xiàng)目，否則就存在利益輸送的可能。這中間需要信托公司的嚴(yán)格監(jiān)控，否則還是有很大隱患的，最后風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者還是投資者。”

　　盡調(diào)報(bào)告顯示，該信托基金共有6個(gè)備選投資項(xiàng)目，包括沈陽(yáng)北中街項(xiàng)目、徐州回籠窩項(xiàng)目、泉州晉江項(xiàng)目、徐州珠山項(xiàng)目、天津步行街項(xiàng)目以及蘇州滄浪城項(xiàng)目；同時(shí)，該信托基金擬“首選投資一個(gè)項(xiàng)目——徐州回籠窩項(xiàng)目，但最多不超過(guò)兩個(gè)項(xiàng)目。”如果還有資金剩余，剩余的資金將會(huì)被投入另一個(gè)項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，徐州回籠窩項(xiàng)目位于徐州市的彭城廣場(chǎng)，用地面積4.3萬(wàn)平方米，建筑面積約14.3萬(wàn)平方米，擬投資總額15億；土地成本49826萬(wàn)，開發(fā)合計(jì)成本94358萬(wàn)，總成本10.02億，預(yù)計(jì)投資利潤(rùn)率44.2%。

　　收益率22%-35%？

　　那么高達(dá)22%-35%的預(yù)期年化收益率能否實(shí)現(xiàn)呢？

　　“理論上是有這種可能，但復(fù)星投的項(xiàng)目都很好，這就要看投資者的眼光了。”四川信托相關(guān)人士稱。

　　盡調(diào)報(bào)告顯示，該信托基金的項(xiàng)目盈利主要來(lái)自于三個(gè)方面：土地溢價(jià)、持有商業(yè)增值和商鋪?zhàn)≌匿N售獲利。

　　“商旅地產(chǎn)是國(guó)家鼓勵(lì)開發(fā)的，復(fù)星以低于市場(chǎng)20%以上的價(jià)格取得土地；加上復(fù)星成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和品牌溢價(jià)，銷售價(jià)也會(huì)高于市場(chǎng)。”四川信托的上述人士表現(xiàn)得信心滿滿。

　　據(jù)了解，該信托基金收益率是通過(guò)測(cè)算投資IRR(項(xiàng)目投資收益率)來(lái)測(cè)算，“若所參與的投資項(xiàng)目資金IRR主要在25%-40%左右，則信托投資者的預(yù)期年化收益率在22%-35%左右。”

　　盡調(diào)報(bào)告顯示，上述擬投的6個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)IRR均在25%-37%之間，其中首選擬投的徐州回籠窩項(xiàng)目的預(yù)計(jì)IRR>30%。

　　“投資項(xiàng)目決策時(shí)我們有一票否決權(quán)，只有IRR超過(guò)25%（對(duì)應(yīng)投資者收益22%）的項(xiàng)目才會(huì)通過(guò)。”四川信托相關(guān)人士稱。

　　在風(fēng)控設(shè)計(jì)上，由于是有限合伙形式，該信托基金并沒(méi)有任何抵押物或質(zhì)押資產(chǎn)，只設(shè)定了相應(yīng)的回購(gòu)機(jī)制。

　　“有限合伙制就是大家出錢一起開發(fā)，收益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，如果項(xiàng)目虧了，復(fù)星也不可能貼錢給信托投資人。”某信托公司高管稱。

　　該信托第二年開始付息，一年付息一次，“GP只有在投資人獲得超8%的門檻收益時(shí)，才能分配收益，超額收益部分GP提取20%。”上述四川信托人士稱。

　　預(yù)期收益高于母基金

　　事實(shí)上，該信托基金只是復(fù)星商旅地產(chǎn)的冰山一角。

　　2011年11月，復(fù)星集團(tuán)子公司豫園商城（600655.SH）董事會(huì)通過(guò)《關(guān)于組建“復(fù)星豫園商旅文產(chǎn)業(yè)基金”的議案》，以復(fù)星集團(tuán)下屬企業(yè)（GP，指普通合伙人）出資84%，豫園商城下屬企業(yè)（GP，指普通合伙人）出資16%的形式成立基金管理公司，注冊(cè)資金5000萬(wàn)。

　　該基金預(yù)計(jì)募集規(guī)模50億，用于豫園特色商旅文產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理。其中，豫園商城下屬企業(yè)（LP，指有限合伙人）承諾出資比例為16%，最高不超過(guò)8億，預(yù)期年化收益率18%-20%。

　　而四川信托發(fā)行的復(fù)星豫園商旅文基金股權(quán)投資1期集合資金信托計(jì)劃正是上述基金的子基金，預(yù)計(jì)收益率卻超過(guò)母基金。

　　豫園商城董辦相關(guān)人士向記者表示：“目前這個(gè)基金具體的項(xiàng)目管理都是由復(fù)星方面負(fù)責(zé)，我們（豫園商城）出資份額比較少，在基金中的角色只是相當(dāng)于財(cái)務(wù)投資者，很少介入到具體的管理事項(xiàng)中去。”