易憲容：對(duì)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖的四點(diǎn)建議

　　城市化是未來經(jīng)濟(jì)增長之動(dòng)力，而住房市場(chǎng)發(fā)展又是城市化的主要內(nèi)容。未來應(yīng)對(duì)當(dāng)前中國土地制度、住房稅收制度及信貸制度及住房信息體系等進(jìn)行重大改革，以保證住房市場(chǎng)消費(fèi)性這個(gè)宗旨得以實(shí)現(xiàn)

　　中共十八大已經(jīng)結(jié)束，中國經(jīng)濟(jì)政策將會(huì)發(fā)生重大的變化，特別是住房市場(chǎng)政策調(diào)整更是如此。剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。住房市場(chǎng)的重要性，正如習(xí)近平總書記在新一屆中央常委集體與媒體見面時(shí)指出的那樣，中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展就在于民生性，就在于政府的一切工作都是為了民眾過上好的生活。

　　政府的經(jīng)濟(jì)政策需在教育、就業(yè)、收入分配、醫(yī)療社會(huì)保障、住房、環(huán)境等方面從中低收入民眾的利益出發(fā)，以此來保障弱勢(shì)民眾的基本利益。因此，政府重大的經(jīng)濟(jì)改革，不僅關(guān)系到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長走勢(shì)，也關(guān)系到未來幾年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)能否長治久安。特別是住房政策不僅是涉及千家萬戶的基本權(quán)利與利益，居住權(quán)也是民眾最大民生。如果住房市場(chǎng)仍然沒有一個(gè)明確的發(fā)展目標(biāo)，那么絕大多數(shù)民眾的利益無法得到保護(hù)。因此，通過新的房地產(chǎn)政策重大調(diào)整，改變當(dāng)前中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，既讓住房市場(chǎng)成為民眾改善其居住條件的市場(chǎng)，也讓住房市場(chǎng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動(dòng)力。對(duì)住房政策的重大調(diào)整，既是十八大后中國重大經(jīng)濟(jì)改革第一個(gè)切入點(diǎn)，也是檢驗(yàn)新政府的人民性與經(jīng)濟(jì)政策民生化的試金石。

　　因?yàn)?，無論是從前十年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況來看，還是從未來城市化為中國經(jīng)濟(jì)增長之動(dòng)力來看，住房市場(chǎng)問題不僅是國人最為關(guān)注的焦點(diǎn)，也是關(guān)系到絕大多數(shù)民眾利益的頭等大事?？梢哉f，前十年的中國住房市場(chǎng)，是以支柱性產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了中國經(jīng)濟(jì)增長，以“房地產(chǎn)化”推動(dòng)了GDP的快速上升，但是由于該市場(chǎng)沒有把住房的投資與消費(fèi)嚴(yán)格區(qū)分，以及把絕大多數(shù)人的居住權(quán)作為第一要?jiǎng)?wù)，從而使得現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策把中國住房市場(chǎng)帶向一個(gè)投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，帶向了把住房作為賺錢的工具。在這種情況下，不僅把住房市場(chǎng)房價(jià)快速推高，把絕大多數(shù)人的住房消費(fèi)需求擠出市場(chǎng)，而且把房地產(chǎn)泡沫吹大。可以說，在這個(gè)高房價(jià)的市場(chǎng)，不僅影響了企業(yè)投資取向及資源流向，妨礙了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，造成了嚴(yán)重的社會(huì)財(cái)富分配不公，增加了金融體系的風(fēng)險(xiǎn)等。這樣住房市場(chǎng)給整個(gè)社會(huì)帶來了一系列嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)問題已經(jīng)是無可復(fù)加了。

　　因此，十八大后中國住房市場(chǎng)就得走出當(dāng)前把住房市場(chǎng)當(dāng)作賺錢工具及高房價(jià)的扭曲發(fā)展之路。就得從2010年所公布的國十條基本精神出來，從根本上確立中國住房市場(chǎng)發(fā)展的之宗旨，從根本上改變當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)的基本性質(zhì)，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變到居住功能上，讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)成為保證及改善居民居住條件的市場(chǎng)，而不是投資炒作賺錢工具。住房市場(chǎng)就是一個(gè)民生市場(chǎng)。而住房市場(chǎng)的民生性既決定了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展方向，也將改變現(xiàn)在及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益關(guān)系。只有這樣前十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展弊病將被逐漸掃除，房地產(chǎn)市場(chǎng)的毒瘤將被不斷切除，房地產(chǎn)的利益關(guān)系也會(huì)發(fā)生根本性調(diào)整，整個(gè)中國完全依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)的GDP增長模式也會(huì)改變。這樣民生化住房市場(chǎng)才是為絕大多數(shù)人謀利的市場(chǎng)，才是保證中國經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的市場(chǎng)。

　　而要實(shí)現(xiàn)住房的民生性及住房市場(chǎng)性質(zhì)上的轉(zhuǎn)型，政府就得對(duì)當(dāng)前住房市場(chǎng)有一個(gè)正確的判斷，就得對(duì)當(dāng)前與住房市場(chǎng)相關(guān)的土地政策、財(cái)政政策、信貸政策、稅收政策及住房保障政策進(jìn)行重大的制度改革。

　　首先，對(duì)當(dāng)前住房市場(chǎng)之判斷，政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策雖然堅(jiān)決，但目前仍然是投資與投機(jī)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房市場(chǎng)價(jià)格還沒有得到調(diào)整或回歸理性。在這樣的市場(chǎng)背景下，政府對(duì)住房市場(chǎng)更多的是預(yù)期管理，而地方政府則通過些許政策來左右住房市場(chǎng)預(yù)期、房地產(chǎn)開發(fā)商等既得利益者則通過言論來控制市場(chǎng)預(yù)期等，從而使得住房市場(chǎng)調(diào)控幾年房價(jià)就是得不到調(diào)整。因此，十八大后的住房政策就是給市場(chǎng)一個(gè)清楚明確預(yù)期，堅(jiān)決打擊住房投資炒作，去除住房賺錢功能，并且政府對(duì)住房管理逐漸地隨市場(chǎng)轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)向供求管理而不是現(xiàn)在就是強(qiáng)調(diào)供求管理。

　　其次，改革當(dāng)前不合理的土地制度，比如農(nóng)村集體所有的土地只有所有權(quán)與使用權(quán)而沒有轉(zhuǎn)讓交易權(quán)及剩余索取權(quán)，而國家所有的土地才可交易轉(zhuǎn)讓?？梢哉f，正是這種不合理的法律制度成為地方政府掠奪農(nóng)民利益根本所在。因此，對(duì)中國住房市場(chǎng)的土地制度改革，一是要讓全國所有的土地權(quán)能合一，而不是分離，都可交易與轉(zhuǎn)讓。但是對(duì)于國有土地，其出讓金不能歸地方政府所有，而是要建立起全國性土地基金為全國人民所有。土地基金的收取與使用通過全國人民代表大會(huì)的財(cái)政預(yù)期決算來進(jìn)行。地方政府的財(cái)政支付則更多的通過征收物業(yè)稅的方式來進(jìn)行（這是現(xiàn)代國家的國際慣例）。如果通過財(cái)政及稅收制度改革切斷了地方政府對(duì)土地出讓金的依賴，這樣才能讓國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在地方執(zhí)行與落實(shí)，地方政府也有積極性來征收住房市場(chǎng)各種稅收。

　　第三，要實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的民生性，就得對(duì)當(dāng)前的住房市場(chǎng)有一個(gè)嚴(yán)格清楚的分割。既對(duì)住房的投資性、住房的消費(fèi)性、保障性住房等用政策作出一個(gè)嚴(yán)格的區(qū)分。三者的比例最好是20：70：10。即把投資性住房其規(guī)模限定在20%范圍，主要各種商業(yè)住房、住房信托投資及高端住房投資等；而保障性住房范圍保證10%的范圍，否則國家財(cái)政沒有能力建造。其余的就是消費(fèi)性住房市場(chǎng)。

　　要對(duì)這些住房市場(chǎng)作出嚴(yán)格區(qū)分，發(fā)達(dá)國家有不少現(xiàn)成的法律與經(jīng)濟(jì)杠桿，無論是差異化的信貸政策還是各種住房的稅收政策，都是十分好的經(jīng)濟(jì)杠桿。比如香港及新加坡，對(duì)住房市場(chǎng)的投機(jī)炒作所使用的住房稅收政策，手起刀落，從而讓房地產(chǎn)投機(jī)炒作者擠出市場(chǎng)。因此，十八大后中國住房市場(chǎng)，要想真正成為消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，就得通過差異化的信貸政策及嚴(yán)格的住房稅收政策來落實(shí)，而不是如當(dāng)前這樣政府用行政干預(yù)。對(duì)于住房市場(chǎng)投機(jī)投資事前限制與事中和事后限制政策，要從最為便利政策出臺(tái)為起點(diǎn)。不要在房地產(chǎn)政策的推出上猶豫不決。還有保障性住房不是大造，而是根據(jù)政府財(cái)力限制在一定范圍內(nèi)，解決住房民生性主體是住房市場(chǎng)的消費(fèi)性。

　　最后，還得對(duì)當(dāng)前國內(nèi)住房統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系進(jìn)行重大調(diào)整，當(dāng)前國內(nèi)住房統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系不科學(xué)、不規(guī)范、不公開透明等，已經(jīng)成了誤導(dǎo)政府對(duì)住房市場(chǎng)判斷與決定重要原因。因此，十八大后，政府要對(duì)當(dāng)前國內(nèi)住房統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系進(jìn)行全面的重大改革。讓這些信息真正成為政府、企業(yè)及民眾判斷與決策的重要工具。

　　總之，十八大后，城市化是未來經(jīng)濟(jì)增長之動(dòng)力，而住房市場(chǎng)發(fā)展又是城市化的主要內(nèi)容。但是十八大后，中國住房應(yīng)該是一個(gè)改善民生的市場(chǎng)，而不是宏觀調(diào)控及賺錢的工具。要讓中國住房市場(chǎng)成為一個(gè)民生市場(chǎng)，就得從根本上確定住房市場(chǎng)發(fā)展宗旨，即生產(chǎn)安全舒適絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房。而達(dá)到該目標(biāo)就得對(duì)當(dāng)前中國土地制度、住房稅收制度及信貸制度及住房信息體系等進(jìn)行重大改革，以保證住房市場(chǎng)消費(fèi)性這個(gè)宗旨得以實(shí)現(xiàn)。這就是國人對(duì)十八大后住房政策的一些期許，也是十八大后中國經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。