媒體稱鄂爾多斯成信托噩夢(mèng) 樓盤停工政府欠債累累

　　房地產(chǎn)信托一度風(fēng)生水起，但接踵而來的政策調(diào)控也積聚著房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)。作為開發(fā)房地產(chǎn)信托最為“勇猛”的中融國際信托有限公司(后稱“中融信托”)因?yàn)?ldquo;青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計(jì)劃”(后稱“青島凱悅項(xiàng)目”)不能正?；乜?，最終不得不走向拍賣抵押資產(chǎn)的道路，成為業(yè)內(nèi)信托資產(chǎn)拍賣的首例。

　　然而記者發(fā)現(xiàn)，在中融信托身上，隱含兌付風(fēng)險(xiǎn)的其實(shí)遠(yuǎn)不止青島凱悅一例。

　　記者檢索中融信托過往項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)今年7月份以來，共有13個(gè)信托項(xiàng)目提前終止，其中11個(gè)項(xiàng)目直接或間接與房地產(chǎn)有關(guān)，有3款信托產(chǎn)品的提前終止公告中沒有說明融資方是否兌付資金。

　　經(jīng)過調(diào)查了解，名為“廊坊海潤達(dá)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”(后稱“廊坊海潤達(dá)項(xiàng)目”)和“鄂爾多斯伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”(后稱“鄂爾多斯伊金霍洛旗項(xiàng)目”)的兩款產(chǎn)品的融資方已經(jīng)發(fā)生了兌付困難的問題，產(chǎn)品規(guī)模總計(jì)為20.34億元。

　　更令人驚奇的是，在鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)危如累卵的情況下，中融信托依然在發(fā)行鄂爾多斯項(xiàng)目產(chǎn)品。

　　截至記者發(fā)稿，中融信托尚未對(duì)記者的采訪問題作出回復(fù)。

　　首次拍賣多數(shù)流拍

　　12月12日，中融信托青島凱悅項(xiàng)目的抵押資產(chǎn)——青島凱悅置業(yè)集團(tuán)有限公司名下的位于青島市市南區(qū)燕兒島路8、10號(hào)房產(chǎn)，即位于青島奧帆中心旁的大型高檔城市綜合體——青島凱悅中心被第一次拍賣。此次拍賣共涉及96套公寓，但當(dāng)日僅成交了6套，絕大多數(shù)流拍，之后將還有2次拍賣。

　　雖然如此，但青島凱悅項(xiàng)目的信托受益人并沒有遭受損失，應(yīng)是中融信托以自有資金進(jìn)行了“剛性兌付”。

　　事實(shí)上，自房地產(chǎn)調(diào)控后，眾多房企都大玩“擊鼓傳花”的融資游戲，青島凱悅中心也是如此。

　　青島凱悅中心運(yùn)作之初，引進(jìn)了美國凱雷集團(tuán)，后凱雷退出，中融信托“接棒”，一年后，中融信托欲抽身其中，將“接力棒”轉(zhuǎn)給四川信托，但受到部分第三方代銷機(jī)構(gòu)的抵制，終使接力產(chǎn)品流產(chǎn)。

　　至此，青島凱悅的“擊鼓傳花”游戲戛然而止，“花”最終砸在了中融信托手里。無奈之下，中融信托只好選擇將此“花”拍賣，成為業(yè)界首家拍賣信托資產(chǎn)的信托公司。

　　不過，青島凱悅項(xiàng)目至少還有樓盤可拍賣，而中融信托的一些其他項(xiàng)目在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，卻不一定有固定資產(chǎn)可賣，即便有，也面臨著拍賣不出去的困境。

　　深陷鄂爾多斯

　　鄂爾多斯已經(jīng)成為很多信托的噩夢(mèng)。在轟轟烈烈的批量造富、大蓋樓房后，如今的鄂爾多斯陷入了樓市崩盤、豪車賤賣的境地，催債的人隨處可見，房地產(chǎn)開發(fā)一蹶不振，大片大片樓盤停工，政府也欠債累累，想在此地通過拍賣房產(chǎn)變現(xiàn)資金，可以說難比登天。

　　因此，中融信托在鄂爾多斯的伊金霍洛旗項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)正常兌付的可能性也無限接近于零。

　　該項(xiàng)目2011年5月10成立，規(guī)模為11.64億元，存續(xù)期限2年，資金用于向鄂爾多斯凱創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司增資，完成增資后，中融信托合計(jì)持有凱創(chuàng)地產(chǎn)96%的股權(quán)。募集資金用于伊金霍洛旗棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的拆遷及建設(shè)，還可用于位于鐵西區(qū)的“城市之巔”項(xiàng)目。

　　根據(jù)合同，該信托計(jì)劃可在一年后提前終止。今年5月，中融信托發(fā)布了該項(xiàng)目的提前終止公告，稱“為維護(hù)受益人的最大利益，履行我司的受托義務(wù)，根據(jù)信托合同文件的約定，我司宣布2012年10月24日為提前分配優(yōu)先級(jí)受益人信托利益的提前分配日，并于提前分配日起的10個(gè)工作日內(nèi)向優(yōu)先級(jí)受益人分配信托利益”。

　　可見，該公告雖名為提前結(jié)束，但內(nèi)容中卻未提將項(xiàng)目提前結(jié)束，且未說明融資方是否償付資金。

　　該項(xiàng)目是否是中融信托自己墊資兌付？《投資者報(bào)》記者就此向中融信托求證，截至發(fā)稿，尚未有回復(fù)。

　　據(jù)鄂爾多斯的建筑設(shè)計(jì)人士齊先生介紹，伊金霍洛旗棚改項(xiàng)目尚未完成，地方政府在棚戶改造中出現(xiàn)資金緊張，距離建設(shè)還遙遙無期，而“城市之巔”項(xiàng)目目前也已停工近一年。

　　凱創(chuàng)房地產(chǎn)公司其他的項(xiàng)目是否能用作抵押？且不說因?yàn)樾磐械乃矫苄?，無法查證其抵押項(xiàng)目，單就該公司來說，還款能力極弱。

　　信托計(jì)劃書顯示，凱創(chuàng)投資集團(tuán)公司法定代表人為王建平，其集團(tuán)以煤炭業(yè)為基礎(chǔ)，以非煤產(chǎn)業(yè)為互補(bǔ)，該集團(tuán)已先后在伊金霍洛旗、包頭市、呼和浩特市和北京市等城市與地區(qū)建立子公司，進(jìn)入北京后，集團(tuán)提出了“立足鄂爾多斯，輻射全國”的戰(zhàn)略方針。

　　然而現(xiàn)實(shí)情況是，該公司目前在鄂爾多斯立足都已不穩(wěn)。

　　據(jù)了解，王建平及旗下公司已經(jīng)背負(fù)巨額民間借貸，曾經(jīng)仿效其他在鄂爾多斯有欠債的房地產(chǎn)公司做法，以“城市之巔”項(xiàng)目樓盤進(jìn)行抵債。

　　另據(jù)記者了解，去年9月，鄂爾多斯刮起一場(chǎng)當(dāng)?shù)厝朔Q“九月風(fēng)潮”的金融風(fēng)暴，當(dāng)?shù)卣孛苷匍_會(huì)議，摸查民間借貸情況，形成一份當(dāng)?shù)厝朔Q“黑名單”的欠債老板名單，共列為三類，第一類是進(jìn)入崩盤的，要求扣押其護(hù)照，摸清資產(chǎn)，掌握其活動(dòng)，適當(dāng)時(shí)候作為典型打擊；第二類是信譽(yù)度、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的，將其列入融資黑名單，要對(duì)其進(jìn)行重點(diǎn)列管，定期、不定期進(jìn)行查賬、問詢；第三類是信譽(yù)度、抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般的老板，列入融資調(diào)查對(duì)象，對(duì)其進(jìn)行警告，限期縮小融資額度和規(guī)模。

　　王建平屬于第二類，且首當(dāng)其沖。以這樣狀況的融資人，如何能實(shí)現(xiàn)信托的正常兌付？

　　更令人吃驚的是，在眾信托公司都對(duì)鄂爾多斯避之不及的時(shí)候，中融信托今年卻在鄂爾多斯繼續(xù)發(fā)行信托產(chǎn)品。

　　信息顯示，今年8月份時(shí)，中融信托一款“鄂爾多斯佳奇城投Ⅱ期項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”正在發(fā)行中，且于8月6日，因未募集夠資金，不得不宣布延長募集期。

　　在到了延長募集期后，資金仍未募集夠，又不得不發(fā)布公告調(diào)整最低認(rèn)購規(guī)模，由3億元調(diào)低到1億元。

　　該產(chǎn)品是受讓鄂爾多斯佳奇城投公司對(duì)鄂爾多斯東勝區(qū)政府19.77億元應(yīng)收賬款，信托存續(xù)期內(nèi)，由東勝區(qū)政府向中融信托支付應(yīng)收賬款。

　　通常意義上，政府債務(wù)信用級(jí)別較高，但鄂爾多斯卻不是如此。“幾乎每家公司都有政府的應(yīng)收賬款。”齊先生說。

　　早在10月，記者在和鄂爾多斯的朋友通電話時(shí)，就聽聞當(dāng)?shù)睾芏嗾块T已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月沒有發(fā)出工資，加之在煤炭行業(yè)持續(xù)低迷，以及民間借貸危機(jī)重創(chuàng)之下，鄂爾多斯財(cái)政收入的扭轉(zhuǎn)目前看起來還需時(shí)間。因此，佳奇城投公司如果無法及時(shí)還款，中融信托受讓的政府債權(quán)要在產(chǎn)品到期日立即兌現(xiàn)亦會(huì)比較難。 

　　廊坊項(xiàng)目危機(jī)

　　“鑒于目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀調(diào)控、限購限貸政策，以及經(jīng)濟(jì)下行等因素，廊坊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到較大影響，本信托計(jì)劃所投資項(xiàng)目，開發(fā)進(jìn)度亦嚴(yán)重落后。為維護(hù)優(yōu)先受益人的最大利益，履行我司的受托義務(wù)，根據(jù)《中融-廊坊海潤達(dá)股權(quán)投資集合資金信托合同》、《中融-廊坊海潤達(dá)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃說明書》等交易文件中的相關(guān)規(guī)定，本信托計(jì)劃將于成立滿1年之日(即2012年7月28日)之后的十個(gè)工作日內(nèi)，提前兌付全部優(yōu)先受益人的本金以及優(yōu)先受益人第一個(gè)信托年度內(nèi)的全部信托收益。特此公告！”

　　少有信托公司會(huì)在提前終止項(xiàng)目的公告中提及產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，而這個(gè)“廊坊海潤達(dá)項(xiàng)目”則是例外。

　　該項(xiàng)目資金計(jì)劃用于向河北廊坊市海潤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行股權(quán)投資；項(xiàng)目公司獲得中融信托的股權(quán)投資款項(xiàng)后，將該筆款項(xiàng)專項(xiàng)用于“苗場(chǎng)”房地產(chǎn)項(xiàng)目和“三五三一”開發(fā)建設(shè)。

　　廊坊海潤達(dá)項(xiàng)目規(guī)模8.7億元，其中優(yōu)先級(jí)規(guī)模4.5億元，劣后級(jí)規(guī)模4.2億元，中融信托將信托資金用于向項(xiàng)目公司進(jìn)行投資，增資完成后，中融信托占有項(xiàng)目公司約98%的股權(quán)。

　　值得注意的是，該公告名稱非“提前終止公告”，而是“優(yōu)先級(jí)信托資金兌付公告”。

　　一位信托人士認(rèn)為這里暗含了兩個(gè)意思，一是對(duì)于優(yōu)先級(jí)投資者來說，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)提前終止，因?yàn)楸窘鸷褪找嬉呀?jīng)兌付；二是對(duì)于中融信托來說，這個(gè)項(xiàng)目還有很多收尾工作沒做，不算終止，比如融資方不能正常還款等問題。

　　該產(chǎn)品預(yù)期收益率根據(jù)資金規(guī)模不同，設(shè)定從11%～15%，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，這個(gè)收益水平是中融信托今年提前到期產(chǎn)品中最高的。

　　據(jù)記者調(diào)查，廊坊海潤達(dá)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)很大，在該產(chǎn)品提前終止后，項(xiàng)目兌付資金很可能亦是中融自有資金剛性兌付。

　　項(xiàng)目中所說的“苗場(chǎng)”房地產(chǎn)項(xiàng)目是指廊坊市苗場(chǎng)村的改造項(xiàng)目，屬于城中村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于廊坊市廣陽道北側(cè)、東環(huán)路西側(cè)，定位將建110平米的高端樓盤，預(yù)售時(shí)間定在2011年12月，售價(jià)為8300～9000元/平方米，廊坊平均房價(jià)則不到7000元/平方米。

　　記者在苗場(chǎng)村項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，106畝的場(chǎng)地空空如也，絲毫動(dòng)工痕跡都沒有，場(chǎng)地中央有個(gè)積水的大深坑，坑里長的蘆葦都已有一人多高，看上去無比荒涼。

　　“這有兩年沒動(dòng)了，一直都是這個(gè)樣子。”周圍百姓說。

　　項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)一個(gè)小棚子搭的小房里有三四個(gè)人在說話，偶爾也搬點(diǎn)東西。

　　“我們就是在這搭搭擋欄，還沒有開工。”現(xiàn)場(chǎng)人員表示。記者看到，這片空地圍擋的圍墻是新的。

　　這就是說，該項(xiàng)目計(jì)劃在2011年12月預(yù)售，但如今一年將盡，房還未蓋。

　　另外，該片地區(qū)的拆遷進(jìn)展也并不徹底。

　　根據(jù)廊坊當(dāng)?shù)匦侣勶@示，苗場(chǎng)村作為棚戶區(qū)城中村改造，在2009年下半年即已開始，但是就在這個(gè)106畝地的現(xiàn)場(chǎng)，有一排棚戶存在，正好處在項(xiàng)目圍墻的開口處，顯得異常孤單，這幾戶仍然在做著五金、修車等生意。

　　“我們不屬于苗場(chǎng)村的。”當(dāng)記者問及這幾戶為何沒有拆遷時(shí)，他們這樣表示。

　　而“三五三一”的現(xiàn)場(chǎng)看上去要比苗場(chǎng)村熱鬧些。

　　信托資料顯示，三五三一項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)高端建筑，計(jì)劃預(yù)售時(shí)間為2012年3月，售價(jià)為8500～12000元/平方米。

　　在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，工人不到10個(gè)，記者去看時(shí)，他們正在挖土。“我們剛來沒幾天。”工人說。

　　奇怪的是，現(xiàn)在很快將要進(jìn)入冰凍期，這樣的季節(jié)并不適合施工。“應(yīng)該不是有資金了，不然不會(huì)這時(shí)候動(dòng)土，很大可能是想拉資金，做出個(gè)要開工的樣子來，好給人家資金方信心。”天津一位房地產(chǎn)公司總經(jīng)理對(duì)記者說。

　　上述兩個(gè)項(xiàng)目都還沒有預(yù)售，當(dāng)然不可能有收益，但是項(xiàng)目空置這么久，信托資金做什么用途了？償付資金來自哪里？

　　“我們領(lǐng)導(dǎo)說這是商業(yè)機(jī)密，不方便講。”海潤達(dá)公司人員對(duì)《投資者報(bào)》記者表示。

　　另據(jù)記者了解，該項(xiàng)目在募集資金初期也曾因募集資金不夠而延期募集。而且在廊坊海潤達(dá)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)下，中融信托將面臨更多的麻煩。(詳見下文“中融產(chǎn)品設(shè)計(jì)忒大膽！”)

　　13款產(chǎn)品提前終止

　　今年下半年以來，中融信托提前終止的項(xiàng)目多達(dá)13個(gè)。除了前述的鄂爾多斯伊金霍洛旗項(xiàng)目和廊坊海潤達(dá)項(xiàng)目外，另還有11款產(chǎn)品提前終止，除了一款陽光私募基金和私募股權(quán)基金項(xiàng)目外，其他都直接或間接與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)。

　　中融信托最大的特色就是發(fā)行房地產(chǎn)信托多，而發(fā)行陽光私募基金并不多。

　　一款于去年7月11日成立的陽光私募基金“融裕26號(hào)(德龍一期)結(jié)構(gòu)化證券投資集合資金信托計(jì)劃”，在運(yùn)行了一年多后，于今年12月3日公告終止。

　　據(jù)私募排排網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，該產(chǎn)品凈值為0.8204元，近一年收益率為-5.42%，從其歷史凈值來看，業(yè)績表現(xiàn)平淡，從成立起至今從未超過1元。

　　中融信托還嘗試了一款私募股權(quán)信托產(chǎn)品“融馳股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，該產(chǎn)品認(rèn)購上海融馳投資管理有限公司所管理的股權(quán)投資，投資標(biāo)的為中部省份某鐵礦項(xiàng)目和某省廣電廣播電視網(wǎng)絡(luò)，于2011年12月23日成立，期限5年，然而不滿一年，今年8月2日就宣布提前終止，且終止公告中未寫明融資方是否償付資金。

　　生益科技股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃(一期)和(二期)也先后提前終止，該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)較為簡單，就是受讓濟(jì)南北安投資所持有的生益科技限售股股權(quán)。

　　濟(jì)南北安投資是一個(gè)做廣泛投資的公司，持有多家上市公司股權(quán)，同時(shí)也很看重房地產(chǎn)投資。據(jù)記者研究發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南北安投資和中融信托算是“老朋友”了，過去合作成立過多款信托產(chǎn)品，但此次在生益科技股權(quán)收益項(xiàng)目上，濟(jì)南北安投資或許失手，而被中融信托提前終止項(xiàng)目清理了股權(quán)。

　　生益科技一期和二期兩個(gè)項(xiàng)目分別在今年7月12日和7月20日到期，在7月16日，數(shù)據(jù)顯示生益科技950萬股限售股被清盤，這個(gè)時(shí)間，這部分股權(quán)在中融信托手里，故只能是中融信托在清盤。

　　另外，云天化股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃和生益科技項(xiàng)目類似，也是受讓濟(jì)南北安投資所持的云天化股權(quán)。

　　剩下的幾款提前終止產(chǎn)品都是房地產(chǎn)信托，其中“華夏幸福股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”共有4期產(chǎn)品，都提前終止，華夏幸福去年10月8日剛剛借殼上市，雖然上市能融資，無奈房地產(chǎn)企業(yè)太缺資金，因此在上市2個(gè)月后，就通過中融信托發(fā)行信托產(chǎn)品，此外，該公司及下屬子公司還同時(shí)與華鑫信托、新華信托、中鐵信托、渤海信托等發(fā)有信托產(chǎn)品。而華夏幸福的很多項(xiàng)目也都集中在廊坊。

　　風(fēng)格生猛

　　中融信托最近幾年來資產(chǎn)管理規(guī)模飛速發(fā)展，從2008年到2011年，該公司資產(chǎn)管理規(guī)模分別為708億元、1323億元、1799億元和1783億元，居同業(yè)前列。

　　其中資產(chǎn)管理規(guī)模最大的當(dāng)屬房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)信托在所有信托資產(chǎn)中一直都是比重最大，中融信托是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的發(fā)房地產(chǎn)信托“最飆”的公司。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這也或許與中融信托部分管理層有房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)有關(guān)系，敢于放膽去做。比如中融信托副總裁王寶安就曾任某房地產(chǎn)公司總經(jīng)理。

　　中融信托銷售方式也比較激進(jìn)。

　　2009年，中融信托新增了四個(gè)財(cái)富管理中心，2010年，中融信托把第一財(cái)富管理中心整體轉(zhuǎn)制成為第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)——恒天財(cái)富，其余的財(cái)富管理中心則重組為北方區(qū)、華東區(qū)和西南區(qū)營銷中心。

　　不過，在激進(jìn)的步伐中，財(cái)富管理中心也產(chǎn)生不少問題。

　　2010年中融信托財(cái)富管理中心因涉嫌違規(guī)獲取銀行的理財(cái)客戶信息，被停業(yè)整頓半個(gè)月。而且至今仍有第三方代銷公司工作人員向記者抱怨中融信托“過河拆橋”。

　　在風(fēng)險(xiǎn)加劇的今天，中融信托激進(jìn)的步伐應(yīng)該慢一慢了，否則自己墊付的資金可能消耗掉一年的利潤。

　　僅計(jì)算今年提前終止的鄂爾多斯伊金霍洛旗項(xiàng)目和廊坊海潤達(dá)項(xiàng)目的優(yōu)先級(jí)資金規(guī)模，就達(dá)9.5億，再將存續(xù)期間的利息算上，取預(yù)期收益率的中間值，兩個(gè)項(xiàng)目向優(yōu)先級(jí)客戶提供本金加利息合計(jì)10.77億元，而中融信托2011年的凈利潤才10.5億元。-