中國地產(chǎn)格局動態(tài)：4大千億貴族俱樂部緊逼萬科

　　地產(chǎn)白銀十年，仍是要拼規(guī)模的十年，等到包括三四線在內(nèi)的剛性需求消化完后，才會走進另一個故事。

　　“地產(chǎn)的白銀時代應(yīng)該已經(jīng)說開始了。”資深地產(chǎn)分析師認為接下來地產(chǎn)會有一些減速，“但也不可能突然就直線下滑，它更像一個圓弧頂。”

　　這是一個有著將近152家A股公司，15000億存貨和10315億市值的市場。

　　“白銀嘛，相對難吃一點。” 前述地產(chǎn)人士在電話那頭笑道，“彎道超車的機會可能就少了。市場好的時候我去賣房子，市場不好的時候我去買地，這種做波段高拋低吸的粗放式生存，可能也不是辦法了。”

　　當(dāng)然，在多數(shù)分析師眼里，白銀十年，仍是要拼規(guī)模的十年。等到包括三四線在內(nèi)的剛性需求消化完，才會走進另一個故事。

　　海通證券在2013年的策略報告中拋出了“新君王論”，提醒這個市場正在發(fā)生的深刻的變化。“從現(xiàn)在看，有些公司確實有潛質(zhì)。但不好下定論去說哪些公司。”

　　擠進千億兵團的追兵

　　萬科率先破千億，保利、綠地、中海、恒大沖刺追趕

　　2012年12月11日正午。深圳坪山新區(qū)。在離萬科樓盤營銷中心3個公車站處，“萬科金域緹香”的廣告牌已掛滿道路兩側(cè)。

　　工作日中的售樓處略顯冷清，看房表稀疏地登記著8個來訪者的姓名。售樓小姐推介道，“年底有任務(wù)要沖刺，現(xiàn)在定價不會太高。20號馬上要推出的另一個盤，一套要貴4-5萬塊。”

　　華東某券商研究員提醒記者，“現(xiàn)在萬科在上海也只推別墅了，年度任務(wù)已基本完成，壓力不大，推盤動力也不是很足。”

　　這一年，萬科給自己定下的銷售目標(biāo)是1400億，在11月末已完成1271.5億。

　　如果把時間撥回2005年，彼時的萬科才剛突破“百億”大關(guān)。到2010年12月2日，萬科的2萬多名員工已收到總裁郁亮發(fā)來的郵件，宣告萬科成為首家銷售過千億的地產(chǎn)商，同年中海地產(chǎn)（0688.HK）率先在國內(nèi)房企中實現(xiàn)百億利潤。

　　從百億到千億，萬科用了5年。而從千億到兩千億，萬科將時間設(shè)定在2014年。

　　“萬科的體量很大，按現(xiàn)在的發(fā)展速度看，有些困難。我的看法是最終能實現(xiàn)，但不會那么快。”一名深圳券商地產(chǎn)分析師說。

　　在地產(chǎn)的黃金十年，百億是一條神秘的界線，銷售破百億后往往將迎來爆發(fā)式增長。同時也繞不開另一條千億定律，即破千億后成長速度會慢下來。

　　萬科也逃不出這個圈。2010年的銷售增速為70.55%，2011年減至12.37%，2012年（前11月）僅9.88%。在資深地產(chǎn)分析師看來，“這與今年以來標(biāo)桿企業(yè)意氣風(fēng)發(fā)的姿態(tài)格格不入。”

　　今年開始，千億俱樂部將迎來新成員。保利地產(chǎn)（600048.SH）前11個月銷售了920.32億，最接近千億；綠地集團同期約900億；中海地產(chǎn)同期銷售了848.36億元（港幣折算）；恒大地產(chǎn)（3333.HK）同期約846.3億。尤其是保利，在分析師的測算中，“它12月份不用加快推盤也能達到千億。”

　　若實現(xiàn)，恒大只用了4年就從百億邁向千億；保利5年；中海5年；綠地8年。

　　隨之尖銳的問題被拋出來，邁入白銀時代后，地產(chǎn)神話萬科是否會被這群身后的對手超越？

　　“這完全有可能。”前述華東地產(chǎn)研究員平靜地說道，“不過錯過了最好的黃金期，要從體量上超越萬科，難度還是挺大的。”

　　2011年年末，保利和萬科還有478億的銷售差距，到今年11月底，這一數(shù)字已縮減為351億。綠地去年同期與其的差距為434億，今年只剩372億。而中海與萬科的距離，也從490億拉近到423億。

　　深圳資深地產(chǎn)人士則換個角度描繪出遠景，“以前還可以說萬科模式，現(xiàn)在這些大地產(chǎn)商其實已經(jīng)到了一個很相似的地步了，基本上都嫁接了萬科模式，快周轉(zhuǎn)加高融資。未來競爭會更激烈，你會看到分化。”

　　那么這些追兵，拿什么來跟萬科競爭呢？

　　12日下午，記者從深圳龍崗愛聯(lián)地鐵站附近的保利上城售樓中心了解到，“今年的任務(wù)已經(jīng)完成了，所以樓盤就漲價了。”

　　這是2012年地產(chǎn)圈奔跑得最快的公司，以2011年732億到2012年破千億的速度。前11個月保利累計銷售920億，同比增長36.10%。

　　今年，保利很有望取代去年崛起的恒大，重新回到第二的位置。

　　“保利的擴張明顯快于萬科。”在分析師看來，市場低迷時保利的彈性很強，“央企背景拿地便利，風(fēng)格激進，杠桿放得很大，2009年做過增發(fā)，剛需盤占比較大。”

　　而中海是最賺錢的地產(chǎn)商。從2011年的凈利潤率來看，中海為31%，而同期萬科只有13.4%。

　　恒大則是土地儲備最多布局最廣的地產(chǎn)商，觸角遍布200多個城市，以三四線居多。“低價走量也是殺手锏，毛利只有20%多，比萬科還低。”據(jù)了解，目前恒大仍在為千億做最后沖刺。“12月還加大銷售力度，第一周就推出了5個新盤，單周就賣了快50億。”

　　第二梯隊的秩序重構(gòu)

　　龍湖、碧桂園腳步放慢，華潤、世茂、招商加速，金地掉隊

　　地產(chǎn)業(yè)的重構(gòu)，如果說在第一軍團是翻云覆雨，在以港股為首的第二梯隊也是瞬息萬變。

　　這使得長期專注于A股上市房企研究的某分析師打算，“把港股也納入研究范疇。”

　　2012年，位列第二軍團的港股和A股地產(chǎn)公司發(fā)生了一系列裂變。

　　2011年，迅速崛起的龍湖地產(chǎn)（0960.HK）以381億的銷售規(guī)模，擊敗了華潤置地（366億）、世茂房地產(chǎn)（315億）、雅居樂(310億)、金地(290億)、富力地產(chǎn)(287億)、招商(210億)，座次僅在碧桂園（430億）之后，卻在2012年慢了下來。

　　今年前11個月，華潤置地（1109.HK）和世茂房地產(chǎn)（00813.HK）以“新龍湖”的黑馬形象闖進視野，表現(xiàn)僅次于剛復(fù)蘇的綠城中國（484億）。

　　華潤置地已完成了460.1億銷售，世茂房地產(chǎn)422.86億，分別從2011年的第9、10名躋身第7和第8，甚至甩開了梯隊龍頭碧桂園（421億）。

　　而龍湖地產(chǎn)同期的銷售只有358.6億元，座次從第8滑落到第10。前述華東地產(chǎn)研究員提醒記者，“龍湖主要做高端產(chǎn)品，今年市場的主流是剛需項目，這塊它的占比稍微少一點，所以會受一些拖累。”

　　遭遇類似境地的還有雅居樂。全年銷售目標(biāo)為315億，前11個月僅完成270.7億。瑞信、里昂證券以及瑞銀的研報均透露出對其“目標(biāo)難以達成”的擔(dān)憂。

　　A股上市房企也在悄然生變。一向被指發(fā)展緩慢的招商地產(chǎn)（000024.SZ）今年加快了步伐。這在熟悉地產(chǎn)業(yè)的人士眼里被視為，“招商地產(chǎn)正在向快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。”

　　招商地產(chǎn)2011年完成了210億的銷售額，這個數(shù)字是同期萬科銷售額的17%，保利的29%，金地的72%。這一年，調(diào)控下的招商地產(chǎn)，擴張態(tài)度開始變得積極。

　　而在今年，僅前11個月招商就銷售了300億，同比增長46.85%。這時招商的銷售規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)于同期萬科的24%，保利的33%，金地的100%。

　　同時招商地產(chǎn)拿地的態(tài)勢凌厲了不少。2011年招商地產(chǎn)共斥資近90億新增土地近300萬平。而今年僅前10個月就投入了157億元拿地合計391萬平。

　　按前11月的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，招商地產(chǎn)的座次從去年的第17名向前進位到第12。

　　而橫向比較下，曾經(jīng)和萬科、保利、招商齊名的金地集團（600383.SH）只能算差強人意。

　　今年前11月份金地完成298.9億元的銷售，與去年309.24億銷售水平大致持平。按照中金研報預(yù)計的10%增幅推算，金地在12月份仍需銷售41.3億元。

　　在長期跟蹤金地的分析師看來，金地的銷售情況較預(yù)期已經(jīng)好很多。“金地在2010做出了往高端化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略并不合時宜，所以到了11年遇到調(diào)控業(yè)績就不太好看。”

　　“現(xiàn)在它的產(chǎn)品調(diào)整過來了，但是它賣得比較好的主要都是低端項目，像自在城，高端項目它剩不少，天境、天藝的銷售不甚理想。一開始定位錯了，后面再怎么轉(zhuǎn)，也比較困難。”

　　12月11日，在深圳福田地鐵站內(nèi)，出現(xiàn)了紅色搶眼的“金地·名峰”樓盤推介攤位，“搶峰了”三字宣傳語尤為耀眼。這是金地在華南的首個“名仕”系列產(chǎn)品，也在高端之列。

　　三四線新貴

　　“城鎮(zhèn)化”概念地產(chǎn)商崛起，榮盛發(fā)展成“新保利”

　　2012年，地產(chǎn)行業(yè)冒出來一家三四線小體量的“快字訣”公司，圈內(nèi)人士的點評幾乎都是“跟保利很類似，風(fēng)格也非常激進，高周轉(zhuǎn)高負債高杠桿”。

　　“它制定了自己的標(biāo)準，要求從拿地到開工100天，從開工到開盤100天。”有分析透露細節(jié)。

　　這就是“新保利”榮盛發(fā)展（002146.SZ）。它的市值216億，在A股里僅次于萬科（1088億）、保利（888億）、華僑城A（460億）、招商（437億）、金地（262億）和新湖中寶（228億）。

　　在多數(shù)券商策略報告中，已將與榮盛發(fā)展相似的“城鎮(zhèn)化”概念公司，如金科股份、華夏幸福和中南建設(shè)作為亮點推出。

　　有一串?dāng)?shù)據(jù)具體描繪了其中的空間：全國的城鎮(zhèn)化率是50%，大城市是60%，而中西部的小城市基本上在30%左右。

　　未來的白銀十年，地產(chǎn)行業(yè)還會繼續(xù)分化。

　　中南建設(shè)（000961.SZ）依托江蘇省，專攻地方大型公建設(shè)施或地標(biāo)建筑。而華夏幸福（600340.SH）則是依托北京市的地緣。目前中南建設(shè)的銷售已逼近百億，而華夏幸福正在向200億銷售額邁進。

　　在分析師眼里，榮盛發(fā)展自2007年上市以來“成長非常快”。它走的是在三四線城鎮(zhèn)快速增長的路徑，順著長三角、環(huán)渤海下來的高鐵沿線擴張。

　　據(jù)統(tǒng)計，榮盛發(fā)展切入的城市數(shù)量只有17個，包括南京、沈陽，以及河北、山東到江蘇這一帶的城市，如常州、廊坊等。

　　這家扎根于河北的地產(chǎn)商，2010年銷售71.84億，2011年118億，今年前三季度120億，有望完成150億的銷售目標(biāo)。

　　金科股份（000656.SZ）同樣是高周轉(zhuǎn)公司。2008年-2012年8月，金科股份通過掛牌方式累計拿地約1169萬平米。2011年在建38個項目，2012年43個。

　　這家大本營設(shè)在重慶的地產(chǎn)商，2011年銷售突破百億達138.8億，今年前11個月銷售了136億，全年銷售目標(biāo)為167億。

　　熟悉金科股份的分析師告訴記者，“重慶的城鎮(zhèn)化率只有50%左右，重慶下面貧困縣如果有人要進城打工，那肯定去重慶，當(dāng)下需求的運行比較強，所以每個月的樓市成交量遠遠大于其他地方。金科最近拿的很多地基本上都集中在重慶，據(jù)說它已經(jīng)超越了龍湖成為重慶地區(qū)銷售第一的地產(chǎn)商。”

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計資料，2011年金科股份在重慶區(qū)域的銷售面積達120.5萬平，超過龍湖地產(chǎn)奪得了頭牌。