開發(fā)商：樓市已走過最艱難時刻 明年房產(chǎn)市場更好

　　2012年樓市“低開高走”，開發(fā)商的心情也猶如坐“過山車”忽下忽上。今年6月開發(fā)商齊聚海南博鰲時整體情緒還較悲觀，認為回暖根基不穩(wěn)，房地產(chǎn)“被拋棄打壓”。但記者在12月6日開幕、為期三天的2012中國住交會上了解到，參會開發(fā)商普遍表示“最糟糕的時候已經(jīng)過去”，不僅大多數(shù)房企業(yè)績實現(xiàn)了正增長，十八大后中央政策對“城鎮(zhèn)化”的支持也為行業(yè)帶來新的增長信心。

　　已連續(xù)舉辦14年的CIHAF中國住交會可謂中國房地產(chǎn)行業(yè)每年一次的“大展”，2012年住交會的主題是“推動房地產(chǎn)行業(yè)向上的力量”。

　　記者在會場看到，本屆參展的房企雖不足20家，但房地產(chǎn)工程類、設(shè)計類等上下游相關(guān)服務(wù)商參展數(shù)量明顯增多。在持續(xù)三天、包括20多場分論壇的大會上，除了熱議限購等調(diào)控政策在2013年的趨勢外，新形勢下房企向商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為熱點，專家、學(xué)者、開發(fā)商大佬們進行了觀點激烈交鋒。

　　焦點1

　　政策或微調(diào)明年市場更好

　　自2011年出臺“加強版限購令”后，樓市在近兩年的調(diào)控中經(jīng)歷了“根本性”的變化，雖然“最壞的時候”已過去，限購與房價仍是本屆住交會的爭論焦點。

　　旭輝集團董事長林中表示，雖然限購措施從市場角度看有缺陷，但在整個房地產(chǎn)相應(yīng)機制和配套政策完善前是最有效的方法，相信明年整個樓市會穩(wěn)中有小幅增長，市場比2012年要好。

　　朗詩集團董事長田明也認為2013年樓市不會比2012年更差，他表示取消限購政策的前提是房價不會漲上去，決策層絕不會容忍房價暴漲。

　　“限購是打封閉，不可能一直打下去，”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長錢建蓉認為，限購將來必須做調(diào)整，調(diào)控的方向是完善土地等原材料的市場化。

　　“限購、限貸、限價只會越調(diào)越亂，希望明年調(diào)控回到市場化和法制化的渠道。”中坤集團董事長黃怒波認為，目前簡單的限購措施值得商榷，因為房價沒有調(diào)下來，明年或許會逐漸對調(diào)控措施做微調(diào)，房產(chǎn)稅必然是趨勢。

　　觀點：

　　房價的60%被政府收走

　　●錢建蓉（全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長）

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域35%-40%是土地成本，20%是各類稅費，調(diào)控中開發(fā)商利潤受壓縮，抑制房價最有效的方法是回到供求上，現(xiàn)在整個房價60%都被政府收走，政府必須在稅費和土地費方面有所下降。

　　限購讓房價漲不上去

　　●凌克（金地集團董事長）

　　未來十年住宅行業(yè)發(fā)展的速度可能會稍稍下調(diào)，但影響不大，影響大的是成本、行業(yè)的利潤率。為什么房價漲不上去，主要是改善性需求被砍了60%。限購把再次改善的需求都抑制住了，市場以剛需和首次改善需求為主，再次改善能有較好的市場可能要等3年后，當(dāng)然北京這些城市例外。

焦點2

　　城鎮(zhèn)化利好房地產(chǎn)

　　十八大后“城鎮(zhèn)化”成為重要政策之一，雖然業(yè)內(nèi)普遍認為“城鎮(zhèn)化”并不簡單等于“房地產(chǎn)化”，但必然帶動房地產(chǎn)發(fā)展，這也使得此前已被認為終結(jié)“黃金十年”的房地產(chǎn)市場再次煥發(fā)生機，行業(yè)重拾增長信心，部分參會開發(fā)商表示房地產(chǎn)還有10年的增長期。

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵表示，城鎮(zhèn)化發(fā)展一定會帶來房地產(chǎn)發(fā)展，但不等于全部開發(fā)高檔住宅，中低收入的人群也有住房需求，目前三、四線城市沒有限購限貸，其可能推動區(qū)域經(jīng)濟形勢攀升。中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮說，此前中共中央政治局會議中關(guān)于城鎮(zhèn)化的提法預(yù)示未來5-10年內(nèi)，城鎮(zhèn)化、城市化是高潮還是低谷。

　　“十二五期間房地產(chǎn)的發(fā)展不存在問題，”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一稱，2020年前仍是房地產(chǎn)發(fā)展的機遇期，最重要的原因是城鎮(zhèn)化，隨著國家對服務(wù)業(yè)的支持和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)都將迎來機遇。

　　觀點：

　　房地產(chǎn)很難城鎮(zhèn)化

　　●田明（朗詩集團董事長）

　　很多同行提到城鎮(zhèn)化眼睛就冒光，覺得城鎮(zhèn)化等于房地產(chǎn)化，但今天的房地產(chǎn)很難城鎮(zhèn)化，決策層的提法表明其更關(guān)注中小城市和縣城，讓農(nóng)村的人口轉(zhuǎn)移必須要有產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、社會的發(fā)展。

　　最大問題是產(chǎn)業(yè)滯后

　　●楊天舉（泛華集團總裁）

　　原來不太敢涉足城鎮(zhèn)化，因為基礎(chǔ)設(shè)施投入很難收回，二、三線城市面臨著造血機能問題，大家擔(dān)心政府的信用危機，最大的問題是供給不足。產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造供給，城市化創(chuàng)造需求。如果產(chǎn)業(yè)滯后，只是簡單的房地產(chǎn)化，城市就出現(xiàn)泡沫，必須解決擴大內(nèi)需、內(nèi)生增長。

　　焦點3

　　轉(zhuǎn)型突圍難

　　“轉(zhuǎn)型”已成為近年來房地產(chǎn)行業(yè)論壇的必談話題，在住宅開發(fā)面臨重重調(diào)控壓力下，開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)，乃至礦業(yè)開發(fā)領(lǐng)域，但業(yè)內(nèi)對這一波“八仙過海”的轉(zhuǎn)型嘗試普遍悲觀，主要原因是上述轉(zhuǎn)型都需要“產(chǎn)業(yè)”、“運營”做支撐，是長線產(chǎn)品，但房企在資金、資源和管理上不具備競爭力和掌控力。

　　朗詩集團董事長田明表示，轉(zhuǎn)型必須要做，但是轉(zhuǎn)型之路不容易，還要看外部環(huán)境，大量的轉(zhuǎn)型會失敗，成功的只是少數(shù)。中坤集團董事長黃怒波預(yù)測樓市下一個最大的泡沫將出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)。旭輝集團董事長林中也表示，轉(zhuǎn)型是取舍，是減法，不支持自持商業(yè)地產(chǎn)，房企轉(zhuǎn)型的成功概率不大。

　　觀點：

　　旅游地產(chǎn)不是地產(chǎn)下鄉(xiāng)

　　●朱中一（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長）

　　國家支持生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)有前景。商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的核心都是“產(chǎn)業(yè)”，比如旅游地產(chǎn)中地產(chǎn)是載體、是為旅游服務(wù)的，但現(xiàn)在很多地方發(fā)展旅游地產(chǎn)，是到旅游地區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)、搞買賣。現(xiàn)在有些旅游地產(chǎn)到了縣里、鄉(xiāng)里，搞成了地產(chǎn)下鄉(xiāng)。