歲末調(diào)控再次面臨緊要關(guān)口 房地產(chǎn)調(diào)控路向何方？

    今年以來，在一系列調(diào)控措施的持續(xù)作用下，房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn)，大中城市房價(jià)有漲有降但幅度不大，投機(jī)投資性需求得到抑制。

    年末歲尾，調(diào)控再次面臨緊要關(guān)口，１２月初召開的中央政治局會(huì)議要求“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”，無疑傳遞出清晰信號(hào)：未來調(diào)控決心不變，力度不減。

    市場：總體態(tài)勢平穩(wěn)　反彈壓力猶存

    如果要用一個(gè)字，來描述２０１２年房地產(chǎn)市場，“穩(wěn)”可謂首選。

    從房價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量來看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，１到１０月份，僅有兩個(gè)月份，７０個(gè)大中城市新建商品房環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量過半。其余８個(gè)月份，一半以上城市房價(jià)環(huán)比沒有上漲，特別是前５個(gè)月，房價(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)均未超過１０個(gè)。

    從房價(jià)環(huán)比上漲幅度來看，１月份，７０個(gè)大中城市新建商品房全線停漲，其余月份最高漲幅均未超過０．７％。

    從土地市場來看，全國土地市場整體處于偏冷區(qū)間。國土資源部公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)、土地出讓總面積和價(jià)款，分別同比減少１２．５％、９．７％和２６．３％。

    從調(diào)控成效來看，一個(gè)突出表現(xiàn)即投機(jī)投資性需求得到抑制。權(quán)威部門官員表示，自住性購房需求是市場主流。以北京為例，居民首次購房比例穩(wěn)定在９０％左右。根據(jù)對前１１個(gè)月９０個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測，１４４平方米以下新建普通商品住房成交套數(shù)占比達(dá)９０％以上。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場是朝著宏觀調(diào)控的方向發(fā)展。從價(jià)格、投資、銷售面積等主要指標(biāo)來看，市場總體是理性的。

    值得注意的是，近期部分城市量價(jià)齊升勢頭明顯，特別是土地市場高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)，影響了整體市場購房者的預(yù)期。

    調(diào)控：成果仍不穩(wěn)固　問題不容忽視

    盡管房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體平穩(wěn)，但是調(diào)控成果仍不穩(wěn)固，市場仍處于敏感時(shí)期，市場運(yùn)行中出現(xiàn)的一些問題不容忽視。

    部分城市房價(jià)上漲壓力依然較大。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，１０月份７０個(gè)大中城市新建商品住房環(huán)比價(jià)格有３５個(gè)城市呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

    住房用地、新開工面積等先行指標(biāo)持續(xù)下降，結(jié)構(gòu)性矛盾突出。數(shù)據(jù)顯示，今年前１０個(gè)月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積、商品住房新開工面積同比分別下降了１８％和１２．７％。朱中一說：“這些指標(biāo)下降可能影響明后年供求關(guān)系，加大房價(jià)上漲壓力。”

    一些地方政府放松調(diào)控的意愿較強(qiáng)。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政增收壓力，部分地方政府希望進(jìn)一步活躍市場，增加了調(diào)控政策執(zhí)行的難度。

    房價(jià)上漲預(yù)期有所增強(qiáng)。住房限購、限貸等調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)近兩年，開始進(jìn)入政策疲勞期。再加上受宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)筑底等因素影響，社會(huì)對房價(jià)上漲的預(yù)期逐步增強(qiáng)。

    大學(xué)畢業(yè)已經(jīng)４年的王濤，最近在北京回龍觀附近買了一套８０平方米的兩居室。他說：“跌的時(shí)候不敢買，漲的時(shí)候又怕買不起，忐忑快一年，也沒見出臺(tái)什么新政策，房價(jià)總體變化也不大，所以還是決定買。”

    當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)不穩(wěn)固、通脹壓力依然較大。特別是社會(huì)資金流動(dòng)性寬裕，投資渠道不暢，社會(huì)資金投資房地產(chǎn)市場的沖動(dòng)仍較強(qiáng)烈。

    值得注意的是，隨著美聯(lián)儲(chǔ)推出第三輪量化寬松政策（ＱＥ３）后，人民幣重拾升值預(yù)期，熱錢流入對房地產(chǎn)市場調(diào)控同樣帶來挑戰(zhàn)。

    調(diào)控：決心不變　力度不減

    “加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作”，中央政治局發(fā)出的這一信號(hào)，無疑是對社會(huì)關(guān)注的及時(shí)回應(yīng)。既打消了部分利益群體試圖放松調(diào)控的幻想，又呼應(yīng)了人民群眾住有所居的期待。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部發(fā)布報(bào)告說：“中央政治局會(huì)議用‘加強(qiáng)’兩字，預(yù)示著明年房地產(chǎn)調(diào)控基本沒有放松可能。”

    調(diào)控決心已然明了，調(diào)控路徑如何選擇？

    房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容成為業(yè)內(nèi)人士相對集中的政策猜想。財(cái)政部部長謝旭人近期撰文表示，“認(rèn)真總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國推開，同時(shí)積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革”。

    中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉說：“限購政策短期內(nèi)取消的可能性不大，但畢竟是行政手段，從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅征收范圍逐漸擴(kuò)大。房產(chǎn)稅可能是全國樓市調(diào)控的新方向。”

    “加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控”，一方面意味著要更嚴(yán)格落實(shí)已有的調(diào)控政策。有專家指出，未來有望進(jìn)一步嚴(yán)格規(guī)范住房限購的審核標(biāo)準(zhǔn)、操作流程和實(shí)施范圍。同時(shí)對落實(shí)調(diào)控不力的地方啟動(dòng)問責(zé)機(jī)制。

    另一方面，意味著制度建設(shè)步伐的加快。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，不能孤立來看，要想徹底解決，就必須對房地產(chǎn)相關(guān)制度進(jìn)行新的系統(tǒng)的頂層設(shè)計(jì)，改變以投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長模式，消除“土地財(cái)政”魔咒，拓寬民間投資渠道，從制度入手推動(dòng)樓市調(diào)控走出“調(diào)調(diào)漲漲”的怪圈，努力實(shí)現(xiàn)群眾住有所居的目標(biāo)。