土地市場接力樓市 十大標桿房企已斥資2000億買地

　　臨近年底，多家品牌房企紛紛宣布提前完成全年銷售任務，手中資金充裕。而恰逢年底地方政府大規(guī)模推地，房企積極拿地熱情高漲。截至日前，萬科、保利、龍湖等十大房企已斥資千億購地，囤積土地儲備以鎖定來年銷售業(yè)績。

　　“暖冬”，大房企跑馬圈地

　　年底土地市場升溫，部分地區(qū)頻頻出現(xiàn)“地王”。土地市場接力樓市，出現(xiàn)“暖冬”。

　　　11月27日，上海外灘濱江綜合開發(fā)有限公司和中國太平洋財產(chǎn)保險股份有限公司聯(lián)合體拿下上海外灘黃浦區(qū)地塊，樓面價36176元/平米刷新上海年度單價地王紀錄；11月28日，中海地產(chǎn)以20億元奪得深圳寶安尖崗山宗地，樓面地價27268元/平米創(chuàng)深圳歷年土地拍賣地價新高；11月30日，中冶置地以56.2億元奪得南京下關濱江G50地塊，晉升年內(nèi)全國總價地王；12月6日，蘇州2012-G-98號地塊，共舉牌78輪，被方興地產(chǎn)以總價23.2億元奪得，樓面價8990元/平米，創(chuàng)造蘇州新地王。

　　年底將至，品牌房企在全國房企跑馬圈地趨勢也愈演愈烈。進入12月份，萬科拿地的速度也并未放慢。12月3-4日兩天時間，萬科共斥資35億元拿下濟南、杭州地塊。中海在過去的一周，分別在蘇州、杭州、南寧以及武漢拿下四幅地塊，總計花費50億元。12月12日，上海萬科、綠地集團、上海玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業(yè)管理有限公司聯(lián)合以54.31億元底價奪得上海南站商務區(qū)地塊，創(chuàng)新上海年內(nèi)總價地王紀錄。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來，截至12月10日，萬科、中海、龍湖、萬達等十大標桿房企全年拿地金額已高達2004億，拿地面積達到8815萬平米。

　　銷售量價齊升，增強房企信心

　　據(jù)悉，品牌房企中包括保利、中海、恒大等房企已提前超額完成目標，萬科則是前11月銷售已超越去年全年，在土地市場也是表現(xiàn)搶眼。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，今年的拿地主體基本上為高周轉類型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè)。“這些企業(yè)在前期通過降價跑量回籠資金，在下半年政府集中推地的這個階段開始補倉拿地。”

　　另一方面，銷售大漲，庫存量下降，房企也需增加土地儲備補貨。

　　根據(jù)上海易居的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月份，20個城市的商品房成交量共計888萬平米，同比增長93.1%，環(huán)比增長10.3%。11月成交量比市場預期要好，已超過了今年7月份的高峰，并一躍成為近兩年的最好水平。這一激增的交易狀況，直接降低了開發(fā)商的庫存，并激發(fā)了拿地熱情。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進也認為，隨著銷售業(yè)績完成、資金面改善、盈利水平上升，大型品牌房企在原有業(yè)務基礎上，加大拿地，從而備戰(zhàn)明年新開工與銷售任務。

　　■ 拿地分析

　　1 “強者恒強”還將延續(xù)

　　從近期拿地趨勢來看，大小房企分化嚴重，這一趨勢仍在延續(xù)。

　　目前，大規(guī)模拿地的都是大品牌房企，而中小企業(yè)由于現(xiàn)金流不暢、對未來市場預期不明朗等原因，在拿地實力上比不上高周轉類型企業(yè)及央企。而土地市場的格局分化，也將影響到未來發(fā)展的格局。

　　業(yè)內(nèi)多位人士均認為，從各大型房企的發(fā)展來看，強者恒強的格調(diào)也會通過銷售、土地儲備與資金面等方面表現(xiàn)出來。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，大型品牌房企在今年年度銷售目標完成較好的情況下，開始將目光轉向拿地方面。最近各大房企頻頻拿地的現(xiàn)象，預示著明年這一類房企在土地上將有更大的保障，在房屋新開工上也將更具競爭力。

　　一家證券公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師也告訴記者，多項目操作，使得房企的銷售周期不同，也使房企的現(xiàn)金流趨于穩(wěn)定，而只有單個或較少項目的房企，則抗風險能力較差，項目不處于銷售期的話，現(xiàn)金流備受考驗，隨著項目的結算，甚至有退出行業(yè)的可能。

　　2 合作拿地風險共擔成趨勢

　　在樓市調(diào)控的背景下，房企聯(lián)合拿地合作開發(fā)的模式越來越普遍。

　　近期，萬科、綠地等四家房企以54億元拿下上海年內(nèi)總價地王。此前，富力、雅居樂、合景泰富地產(chǎn)及世茂房地產(chǎn)聯(lián)合體以70.5億元拿下天津商住項目。而龍頭萬科，更是早已與住總、中糧、五礦等展開過多次合作，房企之間聯(lián)合拿地的案例越來越多。

　　張宏偉認為，房企由此前競爭轉為“競合”，開始通過“競合”來規(guī)避市場風險。

　　據(jù)記者了解，在土地市場，對于優(yōu)質(zhì)地塊一直是品牌房企競爭的對象，為了避免斗爭激烈，不少房企退而求其次，選擇合作開發(fā)模式，既能相互借力利益共沾，又可規(guī)避投資開發(fā)風險，優(yōu)化市場資源配置。

　　■ 觀點

　　“土地市場仍屬理性”

　　雖然年底“地王”頻現(xiàn)，但高溢價并不是常態(tài)。多位業(yè)界人士表示，目前的土地市場仍屬理性。比如，上海南站總價地王、南京下關總價地王等都是以底價成交，只是因為位置較好、建筑面積較大，從而總價很高。

　　中原地產(chǎn)分析師認為，目前土地成交冷熱不均衡，但總體溢價率并不高。一些位置比較好的地塊受到熱捧，但相比2010年的一些單價地王還有一定差距。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認為，今年以來高溢價和“地王”地塊大多數(shù)的區(qū)位確實比較好，比如在市中心核心區(qū)域、濱江豪宅板塊等，當然會受到市場的追捧，但這不代表整個市場的趨勢。