國土部醞釀土地新政：工礦企業(yè)存量用地或可入市

　　12月初，本報獨家獲悉，國土部正在北京、上海等多地調研，醞釀新的土地供應政策，其中工礦企業(yè)存量用地入市和農村集體用地局部有條件入市情況，被重點調研。

　　“此次調研分量很大，調研組帶頭不乏有國土部司級領導。土地供應雙軌制方向、土地招拍掛制度的完善等被重點關注。”一位參加調研座談的國土部知情人士介紹。

　　“國土部調研組也來過工商聯(lián)，想了解能否形成政府供地和市場供地雙軌制”， 全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生告訴本報。

　　聶認為，就市場供地途徑看，農地入市是一個方向，預計農村生產(chǎn)用地之外的集體建設用地入市或將有新突破，形成集體和國有建設土地供應的雙軌制。

　　另一位接近國土部的知情人士介紹，原有的承包地也擬出臺相關措施，鼓勵進入流通領域，避免撂荒，但前提是不改變集體用地性質的內部流轉。

　　該人士同時介紹，市場供地軌道還可能在工礦企業(yè)存量用地上突破，“存量工礦企業(yè)用地或有條件突破用地限制，升級為住宅及商業(yè)用地地塊”。

　　工礦存量地或可入市

　　上述接近國土部的知情人士介紹，“盤活工礦企業(yè)的存量閑置用地，使其進入流通領域，以緩解當前的供需矛盾”，是國土部調研組關注重點之一。

　　從不久前結束的國土部座談會反饋信息看，上述參會人士介紹，傾向模式是建立市場化供地渠道，一部分工業(yè)用地經(jīng)整理后，轉為其他用地，比如改建成辦公樓或者住宅。

　　各地工業(yè)用地供地規(guī)模龐大，國土部數(shù)據(jù)顯示，我國工礦用地供應率一般占到國有建設用地供應量的40%-50%，而歐美市場經(jīng)濟國家工業(yè)用地只占20%到30%。

　　中央農村工作領導小組副組長陳錫文稱，每年大約40%左右土地出讓給工業(yè)企業(yè)用地，同時，工業(yè)用地價格僅相當于商服及住宅用地七分之一不到。

　　上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良介紹，政府壟斷建設用地供給后，主要通過兩個渠道供應，商業(yè)經(jīng)營用地以“招拍掛”方式出讓；非經(jīng)營性用地，如工業(yè)、倉儲、交通、教育等用地，則協(xié)議出讓。

　　“雖然國家協(xié)議出讓規(guī)定不低于基準地價的70%，并于2007年制定統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓最低指標，但是定價權掌握在地方政府手里，為了招商引資，爭搶項目，工礦用地定價非常低，不乏零地價。”郭說。

　　“工業(yè)用地使用年限是50年，而大部分產(chǎn)業(yè)生命周期短于50年。制造業(yè)不景氣背景，會有大量的工廠倒閉或閑置。”郭稱。

　　實際上，郭稱，部分工礦企業(yè)也積極和政府溝通，試圖盤活企業(yè)閑置存量用地，進行商業(yè)開發(fā)等，而按規(guī)定，這些土地的用途一般不得隨意變性。

　　上述接近國土部的知情人士介紹，在住宅、商服用地和工業(yè)用地的“剪刀差”下，部分企業(yè)私下變更土地性質的違規(guī)行為較為常見。

　　農地或有條件入市

　　聶梅生告訴本報，另據(jù)調研組反饋信息，農地入市或將有新突破。

　　“我國現(xiàn)行的土地政策是農民集體用地先被征用，轉為國有用地后，才能入市”。聶指出，但形成集體和國有建設土地供應的雙軌制體系，是從十六大以來就明晰的土地制度改革的一大方向。

　　“我國在這個方向上準備了很久，浙江、重慶、成都、北京進行了試點”，聶表示。

　　“就國土部調研情況看，傾向方向是，在不觸碰18億畝耕地紅線的前提下，使農民逐步成為集體用地的交易主體，先釋放農村閑置宅基地進入建設用地。”

　　聶表示，農民轉化為市民后，把農村閑置的宅基地作為資產(chǎn)流轉。這一方面增加土地供給，降低房價，另一方面，也為農民提供在城鎮(zhèn)居民生活的資金基礎。

　　聶亦強調，并非所有閑置農地都能進入市場，只是布局在中心城區(qū)附近、產(chǎn)業(yè)較為集中區(qū)域的集體建設用地，在經(jīng)過整理之后進入流通領域，而距離較偏遠的農村仍有可能采用征地制度。

　　中國農業(yè)大學土地管理系主任朱道林也認為，農地入市一定是局部的，“一旦大量入市，地方財源大規(guī)?？s減，在沒有建立相應配套機制，尤其失地農民的后期保障未到位的情況下，并不利于農村統(tǒng)籌發(fā)展”。

　　聶則介紹，即便集體建設用地入市后，也不一定會獲得全部收益，可能會通過稅收調節(jié)，使部分土地收益成為地方財政收入，從而彌補地方財政損失。

　　上述接近國土部的知情人士稱，在上述兩項改革前，短期內完善土地供應結構和方式的概率更大。

　　該知情人士稱，土地供應制度的完善，體現(xiàn)在結構上，包括提高養(yǎng)老、高新技術產(chǎn)業(yè)的供地規(guī)模等。

　　從區(qū)位上看，各地的土地市場在區(qū)域上冷熱不均，在土地市場不景氣背景下，各地常集中推位置優(yōu)越地塊刺激市場。

　　“未來很可能鼓勵地方政府推地時，也多考慮郊區(qū)縣的地塊。”上述人士稱。此外，地方政府供地常有時間差異，年初供地積極性小，年底大量推地，對此也很可能會設定規(guī)則，平衡推進。

　　此外，還將改革完善招拍掛制度。中國土地學會副理事長黃小虎稱，今后減少土地劃撥及協(xié)議出讓，更多地轉為土地有償使用應該是一個方向。

　　近年來，隨著地王頻出、地價飆升，業(yè)界對現(xiàn)行土地招拍掛制度助推地價上漲多有詬病。對此，國土部自2010年開始就開啟了土地招拍掛的改革完善，其中，擯棄“價高者得”是基本方向。

　　據(jù)了解，北京是土地招拍掛改革試點的城市之一。上述接近國土部的知情人士介紹，通過兩年試運行，北京版的土地招拍掛方案，比如嘗試大量采用綜合評標方式出讓土地，減少土地價格在評標指標中所占比例、“降房價、競地價”、“降房價、競政策性住房面積”等。該人士介紹，未來土地招拍掛改革，有望借鑒北京模式。