剛需族置業(yè)瞄準年底“末班車”買房最忌“挑花眼”

　　剛需盤近期賣得好？近日，記者收到包括亞豪機構(gòu)、北京中原市場研究部、鏈家市場研究部等在內(nèi)的多家機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)報告，其中不約而同地提及，近期新建商品住宅市場呈現(xiàn)中小戶型、低價房源成交比重增加的新特征。

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計顯示，近期推出的樓盤主要位于五環(huán)外，12月3日至12月9日期間，成交Top榜中的樓盤均位于五環(huán)外，成交均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降。亞豪機構(gòu)則引用數(shù)據(jù)稱，今年四季度市場成交結(jié)構(gòu)中，成交價格低于15000元/平方米的占比為35%，成交價在2萬元以下則占據(jù)了2/3的市場份額。此外，四季度銷量排名前十位的樓盤中，8個樓盤的成交價格未超20000元/平方米。

　　低總價產(chǎn)品成供應(yīng)主流

　　在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，上述數(shù)據(jù)顯示出，當前市場購房主體仍為剛需購房人群。郭毅認為，造成這一現(xiàn)象的主要原因在于北京限購令的長期實施。在此政策下，中高端客群往往需要“賣一買一”或者以公司名義購房，如此一來，無論是時間成本還是因稅費增加而導致的購房成本上升，均會影響這部分客群的購買意愿。需求受限拉長了中高端樓盤的銷售和推盤周期，使得年底前的新房市場供給仍以剛需盤為主。

　　記者了解到，12月上旬，北京市純商品住宅（不含保障房）新增供應(yīng)6437套，而11月全月供應(yīng)量僅為4805套，12月10天的供應(yīng)量比這一數(shù)字上漲了34.0%。目前來看，剔除保障房之后，2012年4季度（截至12月10日）北京全市新房網(wǎng)簽總量與新房新增供應(yīng)量基本持平。如今供應(yīng)量的增加基本彌補了10月、11月期間的供需缺口，四季度以來，新房市場維持總體供需平衡。

　　中低價位的項目依然是年底市場供應(yīng)的主流。12月上旬，北京已有18個項目推盤，其中13個項目是開盤單價低于2萬元的剛需盤，主要分布在通州、大興、昌平、房山、順義等接駁了軌道交通的近郊新城。這些剛需盤中有一部分是以“年末走量”為目的，沒有出現(xiàn)明顯漲價。例如大興的金融街·融匯、房山的長陽光和作用、朝陽東端的遠洋·新悅等項目，本期開盤價格與上一期持平；還有一部分項目小幅提價，希望通過體現(xiàn)項目升值的方式擠迫意向購房者，進而促進成交。例如昌平的北京風景開盤單價上漲了200元，房山的金地朗悅開盤單價小幅上調(diào)500元。新推出的中小戶型房源不在少數(shù)，以房山的首創(chuàng)·新悅都項目為例，其新推的979套房源之中，50至90平方米戶型占了98%。

　　年底仍是“首置”好時機

　　據(jù)悉，今年出讓的經(jīng)營性用地中僅有30宗是住宅性質(zhì)用地，加上正在出讓的9宗，今年住宅用地最多成交39宗，創(chuàng)造了自2006年以來近7年的新低，僅略低于土地“招拍掛”出讓制度實施的首年——2005年，當年出讓33宗住宅性質(zhì)用地。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，當前開發(fā)商從拿地到銷售的效率大大提高，這意味著今年出讓的土地將形成明年的增量商品房供給。正因如此，今年住宅用地成交的窘迫或?qū)⒃斐擅髂昙冃马椖繙p少。由于房地產(chǎn)分批分期開發(fā)的特性，明年新盤不足的情況下，市場供給有可能以老項目后期為主，雖不致“斷頓”，但明年商品房供應(yīng)總量仍可能呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，從而導致出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場格局，進而引起房價上漲。因此，對于自住型剛需購房者來說，只要尋覓到合適的樓盤，并且沒有超越自身的支付能力，可以考慮在年底時及時出手。

　　“年底市場將迎來以首次置業(yè)為主的剛性需求的集中釋放。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，盡管部分開發(fā)企業(yè)完成年度銷售業(yè)績，但由于政府在開工、投資方面的壓力依然存在，部分房企也在年底選擇“乘勝追擊”的策略，以換取足夠多的現(xiàn)金流，為來年的順利發(fā)展做充分準備。由于十八大以來房地產(chǎn)政策保持相對穩(wěn)定，加上房價繼續(xù)下跌的預(yù)期不再，年底仍是剛需購房者出手的好時機。

　　“近期剛需類小戶型房源供應(yīng)有所增加，一方面是受開發(fā)商推盤節(jié)奏的影響，另一方面則是由于小戶型需求增加的拉動。”鏈家市場研究部張旭對記者表達了類似的觀點：從目前的市場情況來看，明年價格難以出現(xiàn)下降，加之近期新房供應(yīng)較為充足，年底可以算作比較好的置業(yè)時機。但張旭同時也提醒那些以自住為主、持有周期長的剛需購房者，選擇合適的居住環(huán)境，考慮周邊物業(yè)形態(tài)未來的長期演化，可能比追求短期的價格優(yōu)惠更有意義。

　　買房最忌“挑花眼”

　　月供多少元對于剛需購房者而言是相對合理的負擔？提起這個，想必“房奴”們的感受各有不同?？紤]到購房總成本的控制及生活品質(zhì)的保障，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅建議，合理的購房月供應(yīng)當占月收入的1/3至1/2。否則，占比過少會導致總還款金額增加，占比過高則會影響到購房者的日常生活。郭毅認為，對于剛需購房人群來說，月供多少僅是買房時的考慮因素之一，此外還要考慮到意向樓盤本身具備的條件，例如所處的交通條件是否便利，項目周邊的商業(yè)、醫(yī)療、教育等綜合配套是否齊備，并綜合考慮開發(fā)商的口碑和實力、項目自身的產(chǎn)品設(shè)計等，避免“挑花眼”。只有樓盤眼下或未來能夠?qū)崿F(xiàn)內(nèi)外部環(huán)境均好，才能在滿足購房者日常生活所需的同時加快項目升值。鏈家市場研究部張旭則補充，理性的剛需購房者還應(yīng)了解首付比例和稅費等具體情況，以便按照自己的收入水平量力而行。

　　基于對周邊配套成熟度及即買即住的考慮，還有一些剛需購房者將目光投向了二手房。事實上，相對于目前集中在郊區(qū)的新房，二手房的確有地段好、交通方便、現(xiàn)房、配套齊全等優(yōu)勢。但二手房的不足之處在于，相比現(xiàn)在剛需項目普遍采取的緊湊型、明廚明衛(wèi)的產(chǎn)品來說，其產(chǎn)品設(shè)計相對落后，戶型格局相對較差，存在浪費面積的現(xiàn)象。加之二手房所處位置距離市區(qū)更近，房價難免普遍偏高，此外還要繳納比新房更高的稅費，并支付中介公司相應(yīng)的中介費。鑒于此，多位業(yè)內(nèi)專家在采訪中表示，購房者應(yīng)當首先權(quán)衡自身的資金實力和最為迫切的需求，然后再決定是購買新房還是二手房。