15平方米超小戶型正審批 萬(wàn)科變招掘金低收入群體

　　“內(nèi)地城市的人現(xiàn)在已經(jīng)沒有資格住大房子了”，萬(wàn)科王石的這句話無(wú)論是戲言也罷，或是被輿論誤讀也罷，但將要接受市場(chǎng)驗(yàn)證了。

　　近期，萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶公開表示，北京萬(wàn)科的超小戶型目前已進(jìn)入政府審批階段，公司持有，只租不賣。萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道稱，該項(xiàng)目尚未開工，詳細(xì)計(jì)劃要等政府審批后，才會(huì)對(duì)外公布。

　　業(yè)內(nèi)對(duì)萬(wàn)科此舉則反應(yīng)不佳。此前，北京“榮豐2008”和廣州“萬(wàn)匯樓”的失敗記憶，似乎還未讓人遺忘。有專家向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，萬(wàn)科此舉很可能是由開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)的一次嘗試，獲得高投資回報(bào)才是開發(fā)超小戶型的真正意圖。

　　預(yù)言成真

　　——萬(wàn)科欲推微型住宅項(xiàng)目

　　有媒體近期報(bào)道，作為中國(guó)最大房地產(chǎn)開發(fā)商，萬(wàn)科打算將15平方米的微型住宅推向市場(chǎng)。萬(wàn)科的王石就曾預(yù)言，“內(nèi)地城市的人現(xiàn)在已經(jīng)沒有資格住大房子了”，眼下這句話正在成為現(xiàn)實(shí)。

　　另外，萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶在接受媒體采訪時(shí)表示，北京萬(wàn)科的超小戶型目前已進(jìn)入政府審批階段。該項(xiàng)目屬于出租公寓，建成后由萬(wàn)科自持，不對(duì)外出售，首期有三至四百套，如果除去公攤，面積也就15平方米左右。

　　萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)，證實(shí)了毛大慶的說(shuō)法。但是，該項(xiàng)目還尚未開工，詳細(xì)情況要等政府審批后才向外公布。至于大家對(duì)小戶型居住品質(zhì)不高的擔(dān)憂，該負(fù)責(zé)人笑言，“所以要請(qǐng)政府進(jìn)行把關(guān)”。

　　據(jù)悉，超小戶型住宅在萬(wàn)科已經(jīng)醞釀多時(shí)，其高層也曾向外透露過(guò)相關(guān)細(xì)節(jié)。據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科總裁郁亮曾對(duì)外透露，15平方米超小戶型住宅不僅僅是概念型產(chǎn)品，可能在北京率先落地。

　　對(duì)于此次萬(wàn)科擬建超小戶型，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是萬(wàn)科的提前變招。“開發(fā)商近些年正在發(fā)生著一些變化，高開發(fā)量不可能長(zhǎng)期維持下去，開發(fā)住宅終究會(huì)有一個(gè)盡頭”，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道稱。

　　前車之鑒

　　——困難重重引發(fā)業(yè)內(nèi)擔(dān)憂

　　而超小戶型出租項(xiàng)目也并非是萬(wàn)科的首次嘗試。在王石執(zhí)掌萬(wàn)科的時(shí)候，也曾在廣州推出過(guò)小戶型廉租項(xiàng)目——萬(wàn)匯樓。該項(xiàng)目在2008年9月正式推出，房間面積在30平方米到50平方米之間，其租金明顯低于周邊市場(chǎng)租賃價(jià)格。

　　外界雖把萬(wàn)匯樓稱作廉租房，但它卻并非由政府主導(dǎo)，這是萬(wàn)科針對(duì)低收入人群微型房市場(chǎng)的一次實(shí)驗(yàn)。有媒體稱，該項(xiàng)目是由王石親自拍板決定，并由集團(tuán)董辦進(jìn)行推動(dòng)，但卻長(zhǎng)期無(wú)法盈利。

　　此外，北京的微型住房市場(chǎng)早先已有開發(fā)商試水。2002年，榮豐地產(chǎn)董事長(zhǎng)王征對(duì)媒體說(shuō)：“我們?cè)?jīng)認(rèn)真研究過(guò)市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)學(xué)原則，低消費(fèi)群是最大的消費(fèi)者”。他現(xiàn)在為榮豐控股集團(tuán)董事長(zhǎng)。

　　榮豐地產(chǎn)隨后推出了微型住宅項(xiàng)目——榮豐2008，其接近10萬(wàn)平方米的銷售面積，在發(fā)售5個(gè)月內(nèi)銷售了95%。但后來(lái)證明，該項(xiàng)目是典型的“叫座不叫好”。由于住戶密度過(guò)大和公共設(shè)施擁擠，導(dǎo)致這里的居住品質(zhì)極低。

　　面對(duì)微型住宅此前存在的問(wèn)題，業(yè)內(nèi)對(duì)萬(wàn)科在北京推出超小戶型反應(yīng)不佳。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉曾公開表示，低收入者不大可能購(gòu)買這種微型住房，這種小戶型更應(yīng)該由政府主導(dǎo)以保障性住房或廉租房的形式出現(xiàn)。

　　利益驅(qū)動(dòng)

　　——高回報(bào)讓超小戶型出爐

　　作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，萬(wàn)科一直被當(dāng)作行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。萬(wàn)科不顧前車之鑒，推出超小戶型項(xiàng)目，引發(fā)業(yè)內(nèi)猜測(cè)。萬(wàn)科此舉是為了滿足低收入人群的需要，還是進(jìn)行的新一輪住房炒作？

　　“開發(fā)商正逐步由開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營(yíng)，像萬(wàn)達(dá)目前就即開發(fā)又持有，萬(wàn)科很可能也有類似的想法。一方面，公司自己持有，可以獲得資產(chǎn)增值；另一方面，租金不斷上漲，有持續(xù)的現(xiàn)金流匯報(bào)。投資小戶型出租，可以較高的投資回報(bào)率”，胡景暉說(shuō)。

　　同策房產(chǎn)咨詢總監(jiān)張宏偉在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，萬(wàn)科也存在出售超小戶型的可能性；超小戶型是存在一定的市場(chǎng)需求，像剛參加工作的年輕人，以及從事商業(yè)或服務(wù)業(yè)的公司買來(lái)給員工居住。

　　“萬(wàn)科推出超小戶型的最主要原因，可能是為了獲得較高的利潤(rùn)；購(gòu)房者不要認(rèn)為，總價(jià)便宜購(gòu)買的均價(jià)也會(huì)便宜；事實(shí)上是，面積越小的房子，每平米均價(jià)往往越貴；由于總價(jià)比較低，小戶型的議價(jià)空間也不大”，張宏偉說(shuō)。

　　著名經(jīng)濟(jì)評(píng)論家馬光遠(yuǎn)也曾公開表示，萬(wàn)科此舉雖符合一些低收入人群的需求，但這種產(chǎn)品的市場(chǎng)規(guī)模還要取決于政策因素。其市場(chǎng)前景可能取決于限購(gòu)，如果把購(gòu)房指標(biāo)用于微小戶型的話，再想購(gòu)房相對(duì)就比較困難。