承和·書香庭
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七年后,老人賣房潮?
“政府應(yīng)該鼓勵賣房”,商務(wù)部研究院對外貿(mào)易研究部副主任金柏松說:“一方面可以引導(dǎo)房主將所得的收入投入消費,提振內(nèi)需﹔另一方面,提前分散人口老齡化帶來的房地產(chǎn)供應(yīng)過剩的風險。”
這是金柏松在《2013年中國經(jīng)濟形勢分析與預(yù)測》藍皮書中所提出的觀點。盡管他一直堅持認為中國房地產(chǎn)市場的“泡沫”程度被許多研究者高估和夸大了,但正在急速變化中的人口結(jié)構(gòu),卻有可能在并不久遠的未來將中國的房地產(chǎn)市場推向“懸崖”。
一旦形成一致的市場行動,就真的面臨“房地產(chǎn)懸崖”了
新聞觀點:您之前一直認為中國的房地產(chǎn)價格沒有的泡沫,但這一次卻建議應(yīng)當盡快出臺政策鼓勵人們賣房,來分散未來供應(yīng)過剩的風險,是您的看法改變了嗎?
金柏松:就目前的狀況來看,我還是不認為中國的房地產(chǎn)價格有美國和日本那樣的“泡沫”,但也有一個問題,促使我做了一些反思:中國的房地產(chǎn)價格能一直這麼漲上去嗎?就沒有供應(yīng)過剩的時候嗎?
這個問題就是我們的人口的結(jié)構(gòu)。對我們的房地產(chǎn)市場來說,未來中國人口的老齡化,是一個很重要的參考指數(shù)。根據(jù)國家老齡辦的數(shù)據(jù),到2020年,我們國家的老齡人口預(yù)測有2.48億,占人口比的17.17%,每年老齡人口增加3.28%,增加近六百萬老人。原來的青、壯年,也就是人口結(jié)構(gòu)最大的一塊,將快速進入老齡,我們的人口結(jié)構(gòu)將逐漸成為“倒金字塔”。從經(jīng)濟發(fā)展的角度來說,這可能是一個最糟糕的人口結(jié)構(gòu)。
大家可以想象一下,我們有這麼多的老人,像歐美發(fā)達國家那樣,一人住一套房子,讓專業(yè)的工作人員入戶來照顧的模式不大可能,我們的社會服務(wù)在未來幾年很難發(fā)達到這個程度。所以,我們未來的養(yǎng)老模式只有走產(chǎn)業(yè)化、集中化的路徑。
這樣一來,老年人原來的房子要麼出租銷售,要麼留給子女﹔后者的話,本來就擁有房產(chǎn)的子女很可能也會選擇出售。到那個時候,一旦形成一個集中一致的市場行動,房地產(chǎn)哪怕不是泡沫也是泡沫了。
拿股市來舉例子,為什麼現(xiàn)在股東減持很容易造成下跌呢?因為他手里的股票當初是以一個很低的成本拿到的,拋點兒就能掙錢﹔但他有權(quán)威性,他一拋,大家就都跟著拋,即便是個好股票,如果大家都同時出手,那也肯定會跌。在這種情況下,我們就真的面臨一個“房地產(chǎn)懸崖”了,而且真的會掉下去。
對房產(chǎn)繼承稅實行階梯式稅率,賣得越晚,稅率越高
新聞觀點:什麼樣的政策能有效地鼓勵老齡人口提前出售房產(chǎn)呢?
金柏松:2010到2020年,是人口老齡化加速的初期階段,也就是說人口老齡化正在迅速來臨,大家還來不及做反應(yīng),就已經(jīng)有這麼多老年人了?,F(xiàn)在算起來,留給我們的只有七年時間,所以,集中化、產(chǎn)業(yè)化的養(yǎng)老,現(xiàn)在就應(yīng)該做了,如果到2020年不解決,就會出現(xiàn)很多問題。
如果現(xiàn)在要開始做養(yǎng)老的集中化和產(chǎn)業(yè)化,那麼,這些房子的出售也會隨之開始。為了分散未來大家集中賣房所帶來的供應(yīng)過剩的風險,政府部門有必要盡快出臺鼓勵賣房的政策。因為很多老年人一開始意識不到這個問題。我認識一個75歲的老學者,有兩套房子,一個兩居室,一個一居室,地點也不算好,價值大概三四百萬了。他現(xiàn)在租到了一個生活、就醫(yī)都比較方便的地方,但家里的房子既不賣也不租。因為老兩口一年消費不過十萬塊錢,他賣一套房子,一百萬,不算利息,可以消費十年﹔而即便他將來留給孩子,基本上子女也會選擇出租或者銷售﹔但是這一代老年人年輕的時候過慣了儉樸的生活,不會去動這個腦筋,就需要由國家政策來引導(dǎo)他們。
比如對房地產(chǎn)的“繼承稅”進行一個階梯式的政策設(shè)計,年齡越大,持有房子的時間越長,“繼承稅”的稅率越高。讓老年人根據(jù)他自己的年齡和持有房子的時間來考慮,干脆早一點把多余的房子賣掉消費或者早一點給孩子。
動員老年人逐漸賣掉房子去消費,不僅可以分散未來的潛在風險,還可以刺激消費帶動經(jīng)濟?,F(xiàn)在大家一直擔心國民收入過低導(dǎo)致消費不足,其實資產(chǎn)性的收入遠遠要超過工資性的收入,比如我剛才舉的那個例子,可能這個老人一輩子掙的工資也沒有100萬,但是他現(xiàn)在賣一套房子就有100萬。
而從目前的狀況來看,賣房子的多了,那麼新房的價格就抬不起來,也可以使房價比較平穩(wěn)。
大規(guī)模的“灰色收入”是房地產(chǎn)價格的有力支撐
新聞觀點:今年以來,國內(nèi)外關(guān)於中國房地產(chǎn)市場“泡沫”問題的爭論非常多,您認為“泡沫”并不存在的依據(jù)是什麼?
金柏松:房地產(chǎn)市場,要和經(jīng)濟增長速度、人口結(jié)構(gòu)、收入增長水平,有一個綜合性的匹配,這才能比較健康地發(fā)展。
我為什麼認為現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)沒有泡沫呢?很多研究者在計算“泡沫”的時候,都是將房價和收入進行對比,表面上看確實房價非常高。但這里存在的一個問題是,中國人有非常多的“灰色收入”,在計算房價收入比的時候,如果不計算這一部分,就不實事求是了。
學者王小魯曾經(jīng)做過一個調(diào)查,推算2008年,中國居民的“灰色收入”是9.3萬億,那麼,2008年房地產(chǎn)賣了多少呢?全國是5萬億,僅靠“灰色收入”就足以把全年的房地產(chǎn)都吃掉了??▋?nèi)基國際和平基金會高級研究員,曾任世界銀行[微博]駐中國代表的黃玉川在《華爾街日報》發(fā)表過文章,根據(jù)我們每年GDP的調(diào)整數(shù)據(jù),來推算中國人的“灰色收入”,規(guī)模也相當巨大。
這些錢去消費,能花掉多少呢?而人們可以投資理財?shù)漠a(chǎn)品非常有限,無非是黃金(1710.80,1.20,0.07%)、股票、房子﹔其中大多數(shù)是流向了房地產(chǎn)。所以說,這些年房地產(chǎn)的市場價格的走高是由非?,F(xiàn)實的購買力決定的,而不是一個炒作的概念。
除了“灰色收入”之外,還有一些細節(jié)問題,比如雙方父母支持孩子結(jié)婚買房,這些都是我們和國際市場不太一樣的方面,把這些因素都調(diào)整進去以后,中國房地產(chǎn)的價格基本上是沒有泡沫的。
對有大筆“灰色收入”的人,房價怎麼漲都不冤枉
新聞觀點:那麼在您看來,我們的房地產(chǎn)市場是處於一個良性發(fā)展的狀態(tài)嗎?
金柏松:我說房價沒有“泡沫”,并不是說我們的房地產(chǎn)市場就是健康的。我們的房地產(chǎn)市場有一個嚴重的問題就是結(jié)構(gòu)不合理,房產(chǎn)的價格沒有分開檔次,不能和國人的收入層次相匹配。
房地產(chǎn)的層次僅僅是所謂的高中低是完全不能滿足國民需要的。有必要根據(jù)收入高低差距客觀地劃分出若干階段,再相應(yīng)地劃分出不同的房地產(chǎn)價格層次,比如你可能劃出了十到二十個收入階段,前面的很多層次都需要享受不同的福利。比如農(nóng)民工到城市里工作,你要滿足他最基本的住房需求,哪怕你給他每月的房租只有一百塊,也要讓人家能住下來﹔而現(xiàn)在外企的白領(lǐng),買房子也很困難,也應(yīng)該有一定的福利政策,只有這樣,他將來才可能有再買第二套,或者置換更好房子的能力,這才是可持續(xù)的發(fā)展。
而我們現(xiàn)在實際情況是,逼著大部分人用同樣的方式和價格來買房。從銀行和開發(fā)商的角度來說,是因為利益驅(qū)動,作為政府來講,要社會穩(wěn)定,要讓人民有收入有消費來刺激經(jīng)濟增長,就不能讓他們的錢都滾到房地產(chǎn)里去。
因此,我們必須建立一個和收入結(jié)構(gòu)相匹配的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu),工薪階層就那點工資收入,指望這個攢錢去買百分之百的商品房,太難了﹔而高檔房產(chǎn)的價格完全可以放開,對有大筆“灰色收入”的人來說,房價怎麼漲都不冤枉。
新聞觀點:如果按照您的觀點,“泡沫”并不存在,近年來對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控會有什麼樣的影響?
金柏松:這一點我們可以借鑒一下日本的教訓(xùn)。之前的普遍觀點認為,日本是在上世紀八十年代中后期形成的房地產(chǎn)泡沫,我覺得這種看法應(yīng)該有所調(diào)整。日本戰(zhàn)后的經(jīng)濟發(fā)展,從五十年代到1973年,經(jīng)歷了二十三四年高速增長,增速將近10%,之后的二十年平均增速是4%,再往后二十年進入低速時期,是0.8%。
當日本經(jīng)濟進入4%的時代,也就是中速增長時期的時候,房價慣性增長的速度依然跟經(jīng)濟增長高速時代時一樣的,因此,如果要說“泡沫”的話,日本在上世紀七十年代后期就已經(jīng)出現(xiàn)泡沫化狀態(tài)了,要抑制這個“泡沫”,應(yīng)當是從上世紀八十年代初就開始有措施。這樣反思的話,咱們現(xiàn)在對房價進行一定程度的抑制和打壓,從長遠來說也是有一定道理的。
在與房地產(chǎn)市場相關(guān)的政策制訂中,需要特別警惕的是其中的利益誘惑。像美國和日本,那些精英在做出決策的時候,也經(jīng)過了很多分析和評估,但還是不由自主地陷了進去。2008年次貸危機之后,很多人都反思,大家之前也都知道一定要在午夜的鐘聲響起之前走開這個舞場,但是誰也沒有做到。
因為其中存在著巨大的利益誘惑,對政策的制定者、執(zhí)行者,包括參與論證分析的人而言,都是一個非常大的考驗,因為他們同時也是利益的分享者,想讓他們保持頭腦清醒,是個世界性的難題。