2000億剛性兌付迫近 信托公司急欲脫身地產(chǎn)“包袱”

　　房地產(chǎn)信托第一輪兌付高峰剛剛過去，新的壓力又迫在眉睫。

　　監(jiān)管部門公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月底，信托行業(yè)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額6953億元，并將在明年一季度開始集中到期，而僅僅從今年第四季度至明年年末，將有約2000億房地產(chǎn)信托面臨兌付。

　　但是，房地產(chǎn)公司通過第一還款來源回款實現(xiàn)兌付的壓力正在放大，“剛性兌付”如泰山壓頂。信托公司的壞賬脫身通道逐漸放大，之前被視為下下策的訴訟等手段也慢慢增多。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信托公司對有還款風(fēng)險的項目一般采用三種方式解決，尋求接盤資金是首選方案，金融資產(chǎn)管理公司（AMC）、PE是接盤主力機構(gòu)；先采用自有資金墊付再通過處置抵押物變現(xiàn)為無奈之舉，中融信托的青島凱悅項目就是通過此模式處置的；通過運作資金池項目錯配期限獲取時間空間則為另一隱秘路徑。

　　PE、AMC接盤

　　幾則看起來平淡的公告，卻勾勒出房地產(chǎn)信托在遭遇流動性風(fēng)險后的風(fēng)險轉(zhuǎn)移路徑。

　　福星股份日前發(fā)布公告稱，經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全資子公司福星惠譽以19.7億元的價款回購中誠信托持有的江漢置業(yè)50%的股權(quán)。收購?fù)瓿珊螅瓭h置業(yè)將成為福星惠譽全資子公司。

　　若回購順利成行，福星惠譽應(yīng)于2012年12月31日前分兩次向中誠信托支付19.7億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。而截至該《分期付款協(xié)議》簽訂日，中誠信托并未收到福星惠譽需支付的全部轉(zhuǎn)讓款，便把這部分應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓到了信達資產(chǎn)手中。

　　至此，信托資金得以全身而退，中誠信托也于12月10日在官方網(wǎng)站發(fā)布這一款信托計劃的清算報告，原本將于2013年8月31日到期的信托計劃提前兌付。

　　福星惠譽也減少當(dāng)期15億元的現(xiàn)金支出，獲得了延期支付本息的時機。

　　類似上述運作在進入房地產(chǎn)信托兌付高峰期的今天已甚為常見，也是典型的一種模式。業(yè)內(nèi)人士介紹，收購不良房地產(chǎn)信托如今已成為AMC極為熱衷的業(yè)務(wù)，已接盤房地產(chǎn)信托規(guī)模至少有300億，利潤貢獻度甚至超過60%。

　　AMC為地產(chǎn)商提供了變相“展期”的條件，開價也當(dāng)然不菲。據(jù)北京一位信托業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)商通過信托的綜合融資成本在15%-17%，而AMC接盤的融資成本則在20%左右甚至更高。

　　AMC的處置方式大致有三種，一是分拆賣給市場投資者；二是變賣抵押物；三是和債務(wù)人洽談重組。

　　盡管銀監(jiān)會在年中出臺的《金融資產(chǎn)管理公司收購信托公司不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)指引》，為資產(chǎn)管理公司收購不良信托提供了制度依據(jù)，但因為監(jiān)管方始終擔(dān)憂房地產(chǎn)信托風(fēng)險向資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移，因此此類業(yè)務(wù)被叫停的傳言也不絕于耳。

　　此外，規(guī)模不等的地產(chǎn)PE也頗為活躍。其參與方式主要有兩種：通過直接打折收購資產(chǎn)收益權(quán)，或為地產(chǎn)公司償還信托資金后以獲得收購其股權(quán)的機會。

　　司法解決案例增多

　　事實上，盡管開發(fā)商還款困難的案例屢見不鮮，但進入司法程序的依舊十分罕見。從公開披露的情況來看，唯“青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計劃”一單，而信托資產(chǎn)最終是否能以預(yù)期的拍賣價出售，并完整收回信托資金還有待觀察。

　　根據(jù)山東高級人民法院近日發(fā)布的拍賣公告，將于2012年12月12日公開拍賣青島凱悅置業(yè)集團有限公司名下的位于青島市市南區(qū)燕兒島路8、10號房產(chǎn)，也就是此前在信托業(yè)引發(fā)不小風(fēng)波的青島凱悅中心。

　　兩年前，中融信托曾發(fā)行成立信托計劃，為凱悅中心募集資金3.845億元。時隔一年后，也就是上述中融項目的兌付期漸進之時，融資方無法兌付。青島凱悅的項目運作方曾試圖發(fā)行“川信·青島凱悅”信托產(chǎn)品，但因為“借新還舊”的嫌疑太大，遭到了發(fā)行渠道方面的強烈抵制，最終無奈擱淺。

　　由于無法及時償還信托借款，中融信托起訴至山東高級人民法院后，法院判定強行將凱悅中心資產(chǎn)進行公開拍賣用以償債。

　　而從以往的經(jīng)驗上來看，本次資產(chǎn)處置的價格必定較為低廉，拍賣也存在低于參考價以及流拍的可能性。

　　一位不愿具名的信托業(yè)內(nèi)人士表示，“中融可能是以自營資金先行墊付了這筆壞賬，然后再通過處置抵押物的方式回款。”

　　而據(jù)記者了解到，另有其他幾家信托公司與融資方的債務(wù)糾紛可能在近期訴諸公堂，未來也可能通過司法處置資產(chǎn)的方式來實現(xiàn)回款。