央企退房調(diào)查：項(xiàng)目出售量正在減少 難舍可觀回報(bào)

　　兩年前被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的78家主業(yè)非房地產(chǎn)央企“退房”一事，近期再度成為焦點(diǎn)。

　　據(jù)某媒體統(tǒng)計(jì)，自2010年3月國務(wù)院國資委發(fā)布央企退出房地產(chǎn)行業(yè)的通知至今，78家非房央企中，退出者不到1/4。據(jù)國務(wù)院國資委今年2月的報(bào)告，去年只有27家主業(yè)非房地產(chǎn)的央企公開掛牌轉(zhuǎn)讓了40宗房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)。而且，這也只能表明上述27家央企正在退出房地產(chǎn)的過程中，不能認(rèn)定已經(jīng)完成退出。

　　中國指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)陳延彬說，此前央企退出的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是規(guī)模較小的項(xiàng)目公司。根據(jù)他的統(tǒng)計(jì)，多數(shù)出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)金額不足5億元，而且主要集中在去年退出。在今年市場轉(zhuǎn)好后，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目有所減少。

　　房產(chǎn)業(yè)務(wù)的可觀回報(bào)

　　蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，非主業(yè)房地產(chǎn)的央企分為兩類：一類是主業(yè)凈利潤高于房地產(chǎn)的企業(yè)，另一類則是主業(yè)利潤微薄的企業(yè)。前者由于主業(yè)利潤豐厚，選擇購買土地僅僅是想為員工造福利房，能源類企業(yè)是其中的代表；后者由于主業(yè)利潤微薄，更希望留在房地產(chǎn)領(lǐng)域獲取較好的業(yè)績。

　　宋延慶說，國資委對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績考核有很多指標(biāo)，但企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率是最主要的一項(xiàng)。雖然不同地產(chǎn)商的盈利能力有所不同，但房地產(chǎn)行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率在10%~20%，對于那些主業(yè)利潤微薄的央企來說，仍然有不小的吸引力。

　　曾在2010年退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的中國遠(yuǎn)洋，當(dāng)年凈資產(chǎn)收益率高達(dá)14%以上，但去年凈資產(chǎn)收益率大幅下滑至-30%。相比之下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率（股東權(quán)益回報(bào)率）要穩(wěn)定得多，2008年~2011年維持在6%~8%的水平，沒有太大的波動(dòng)。陳延彬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，能源等類型的央企雖然主業(yè)利潤遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)，但收益因國際市場價(jià)格變化波動(dòng)很大，因此他們?nèi)匀粫?huì)選擇收益穩(wěn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　除了上述央企外，金融領(lǐng)域的央企也在進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，比如中國人壽就通過控股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。陳延彬說，由于金融行業(yè)的央企不屬于國資委管轄，所以在退房令出臺(tái)后，這些企業(yè)反而進(jìn)入該領(lǐng)域。

　　低價(jià)土地的牽掛

　　陳延彬表示，不愿意退出房地產(chǎn)的央企，大多都擁有大片廉價(jià)土地，主業(yè)非房地產(chǎn)的恒天集團(tuán)就是其中的一家。上述公司有不少土地是以前公司所有的工業(yè)廠房用地。

　　記者查閱恒天集團(tuán)于2012年9月發(fā)布的 《中國恒天集團(tuán)有限公司2012年度第一期中期票據(jù)募集說明書》發(fā)現(xiàn)，截至2012年3月末，公司尚未開發(fā)的土地儲(chǔ)備超過22萬平方米。同樣，中遠(yuǎn)集團(tuán)和招商地產(chǎn)合作的大靈湖項(xiàng)目160萬平方米用地，也是中遠(yuǎn)集團(tuán)在2000年以5800萬元征用的2500畝中的部分土地。

　　低價(jià)的土地和可觀的預(yù)期收益，讓這些非主業(yè)房地產(chǎn)的央企不愿意輕言退出。

　　陳延彬告訴記者，央企退房的意愿和房地產(chǎn)市場的冷暖有很大的關(guān)系。去年和前年，地產(chǎn)市場變冷，很多央企賣出了項(xiàng)目，但是在市場回暖后，這一數(shù)字明顯減少。

　　記者昨日通過全國聯(lián)網(wǎng)的上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所了解目前出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的央企數(shù)量，發(fā)現(xiàn)除了中石化一個(gè)從2010年開始掛牌，2012年12月12日到期的項(xiàng)目外，沒有其他央企在出售房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。

　　房產(chǎn)央企分化嚴(yán)重

　　然而，選擇不退出，未必是明智之舉。

　　陳延彬告訴記者，央企目前的房地產(chǎn)利潤和資產(chǎn)主要集中在16家主業(yè)為房地產(chǎn)的公司，那些非主業(yè)房地產(chǎn)的央企在這一領(lǐng)域不占主導(dǎo)地位。在這16家央企地產(chǎn)商中，真正有競爭力的是中國建筑、保利、華潤等龍頭房企，其他房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)質(zhì)量和利潤水平都相差甚遠(yuǎn)。

　　在這樣的情況下，堅(jiān)持留在房地產(chǎn)行業(yè)的部分央企地產(chǎn)商生存現(xiàn)狀并不理想。曾在中冶集團(tuán)旗下房地產(chǎn)公司任職的全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)研究院副院長陳寶存說，在央企退房令出臺(tái)后，中冶曾試圖收購?fù)瑸檠肫蟮姆侵鳂I(yè)地產(chǎn)企業(yè)，卻發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)在2009年以后新購入了許多地塊，價(jià)格過高，接手這些地塊將面臨虧損。

　　他還表示，雖然有些地塊拿地時(shí)間較早，但部分地塊動(dòng)遷尚未完成，或者地塊的性質(zhì)仍然是工業(yè)用地。在這樣的情況下，其他地產(chǎn)商很難接手。

　　據(jù)記者了解，導(dǎo)致央企退房難還有一個(gè)原因是，目前央企涉足房地產(chǎn)開發(fā)的大多屬于三四級(jí)子公司，監(jiān)管難度較大。

　　/案例一/

　　中遠(yuǎn)集團(tuán)“欲退還休”與招商地產(chǎn)合作開發(fā)博鰲項(xiàng)目

　　2010年12月，在中遠(yuǎn)集團(tuán)宣布退出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的表態(tài)9個(gè)月后，中遠(yuǎn)國際較市價(jià)溢價(jià)10%，悉數(shù)出售所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份。

　　但是，中遠(yuǎn)集團(tuán)并未完全退出房地產(chǎn)行業(yè)。日前，招商地產(chǎn)與海南中遠(yuǎn)博鰲有限公司簽署了博鰲大靈湖項(xiàng)目合作協(xié)議，共同開發(fā)大靈湖項(xiàng)目。值得注意的是，海南中遠(yuǎn)博鰲有限公司的母公司中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)（以下簡稱中遠(yuǎn)集團(tuán)）正是央企退房令名單中的一家。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示，當(dāng)前中遠(yuǎn)集團(tuán)主業(yè)處于低迷時(shí)期，業(yè)績大幅下滑，公司不會(huì)徹底退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　土地價(jià)值增幅可觀

　　根據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的報(bào)道，大靈湖項(xiàng)目是中遠(yuǎn)集團(tuán)在2000年以5800萬元征用博鰲東嶼島全島土地2500畝土地的一部分。該預(yù)計(jì)總投資額約46億元，開發(fā)后將建成高端的綜合旅游服務(wù)度假區(qū)。

　　據(jù)海南省一位土地評估公司負(fù)責(zé)人估算，海口市以下的縣市土地出讓價(jià)格約在每畝150萬元之內(nèi)，海景地價(jià)格在每畝300萬~400萬元之間。一位土地評估公司負(fù)責(zé)人進(jìn)一步估算，此區(qū)域內(nèi)平均容積率為0.3的別墅項(xiàng)目土地價(jià)格在每畝200萬元以上。

　　依照上述估算，可以大致了解中遠(yuǎn)大靈湖的土地增值收益。觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)的報(bào)道稱，大靈湖項(xiàng)目的土地面積為160萬平方米（約合2400畝）。

　　某網(wǎng)站一份據(jù)稱由上海日創(chuàng)廣告所作名為《中遠(yuǎn)博鰲東嶼島用地策劃方案》和瓊海市公示的《博鰲亞洲論壇核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》顯示，大靈湖項(xiàng)目所在的東嶼島建筑容積率普遍不高。其中，《博鰲亞洲論壇核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》提到，東嶼島不宜進(jìn)行大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，目前考慮規(guī)劃亞洲論壇及其附屬設(shè)施、國賓館、五星級(jí)賓館、結(jié)合沙波島高爾夫球場設(shè)置的高爾夫會(huì)所，以及外交培訓(xùn)中心、高科技研發(fā)中心、村落。

　　重未來開發(fā)收益

　　作為應(yīng)退出房地產(chǎn)行業(yè)的央企，中遠(yuǎn)集團(tuán)為何沒有出售上述土地，而選擇合作開發(fā)博鰲大靈湖項(xiàng)目？對此記者試圖電話采訪中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸（集團(tuán)）總公司副總經(jīng)理李云鵬，但對方手機(jī)一直無人接聽。

　　韓長吉表示，出售項(xiàng)目雖然能給中遠(yuǎn)集團(tuán)帶來大量回籠資金，但項(xiàng)目投資收益水平卻嚴(yán)重不足。中遠(yuǎn)集團(tuán)選擇和招商地產(chǎn)合作開發(fā)，可以解決項(xiàng)目建設(shè)資金問題，同時(shí)可以通過項(xiàng)目的后期盈利實(shí)現(xiàn)更高額的投資收益。

　　其他房產(chǎn)商在東嶼島附近開發(fā)的項(xiàng)目，可以作為參考。資料顯示，位于東嶼島附近的中信博鰲千舟灣以0.88的容積率開發(fā)出了一個(gè)混合板樓、獨(dú)棟別墅、多層、小高層的混合小區(qū)，目前銷售均價(jià)為19000元/平方米。

　　雖然目前中遠(yuǎn)和招商地產(chǎn)均未公布東嶼島的開發(fā)規(guī)劃容積率和計(jì)劃銷售面積，也不知道中遠(yuǎn)在這一項(xiàng)目中所占權(quán)益比重，假設(shè)其容積率和中信博鰲千舟灣相同，按照千舟灣的平均銷售均價(jià)計(jì)算，整體銷售額將超過260億元。

　　全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存表示，行業(yè)的慣例是，擁有土地的一方即使僅以土地入股，也至少占有項(xiàng)目30%的權(quán)益。

　　對于非主業(yè)房地產(chǎn)央企遲遲不退出，韓長吉表示，盡管國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但作為資金投入大、回報(bào)率高的行業(yè)，房地產(chǎn)仍受眾多資金實(shí)力雄厚的大型國企的青睞。

　　韓長吉分析認(rèn)為，中遠(yuǎn)集團(tuán)引入招商地產(chǎn)合作開發(fā)建設(shè)大靈湖項(xiàng)目，目的主要是引入建設(shè)資金，緩解項(xiàng)目建設(shè)壓力。中遠(yuǎn)集團(tuán)半年度財(cái)報(bào)顯示，受航運(yùn)市場景氣低迷的影響，公司凈利潤大幅下滑169.11%，業(yè)績壓力巨大。但招商地產(chǎn)三季報(bào)顯示，公司現(xiàn)金資產(chǎn)達(dá)174億元，能為項(xiàng)目建設(shè)提供強(qiáng)有力的資金支持。

　　/案例二/

　　22萬平方米土地儲(chǔ)備在手 恒天集團(tuán)難言“退出”

　　雖然恒天集團(tuán)沒有進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)央企的名單，但這絲毫未影響其在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的熱情，去年300億元投建北京通州區(qū)宋莊國際時(shí)尚創(chuàng)意中心便是最好的佐證。

　　作為非主業(yè)央企，恒天投建如此大規(guī)模的項(xiàng)目，值得玩味。一位接近恒天集團(tuán)的內(nèi)部人士向 記者透露，早在去年16家央企擴(kuò)編時(shí)，國資委便答應(yīng)過兩年發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)“牌照”。而隨著近幾年的發(fā)展，地產(chǎn)板塊已經(jīng)成為恒天集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)之一，“很難退也不可能退”。

　　“恒天搞地產(chǎn)，很重要的原因是我們在核心城市有很多土地，雖然很多土地要變更性質(zhì)，但價(jià)格都比較低，超額利潤自不必言。”恒天集團(tuán)董事長張杰2009年的表態(tài)，道破了“退房令”難以立竿見影的真正原因。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來的機(jī)遇

　　2011年3月16日，北京市政府與中國恒天集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議?？偼顿Y超過300億元、占地14.6平方公里的“國家時(shí)尚創(chuàng)意中心”將正式落戶通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)。該項(xiàng)目同時(shí)被列入北京市“十二五”規(guī)劃重大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

　　“該項(xiàng)目由恒天集團(tuán)拿到手，但具體進(jìn)行開發(fā)的是其內(nèi)部的房地產(chǎn)開發(fā)公司。”上述內(nèi)部人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目的開發(fā)周期為6~8年，預(yù)計(jì)總投資300余億元，項(xiàng)目啟動(dòng)后將帶動(dòng)相關(guān)投資200億元，包括時(shí)尚創(chuàng)意總部基地、時(shí)尚藝術(shù)博物館園區(qū)、時(shí)尚創(chuàng)意孵化園等綜合型園區(qū)。

　　該項(xiàng)目協(xié)議簽署之時(shí)，距離國資委將主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企由16家擴(kuò)增到21家僅過去半個(gè)月，傳聞?dòng)袡C(jī)會(huì)“替補(bǔ)上場”的恒天集團(tuán)依然坐在場外。該項(xiàng)目的開發(fā)是否意味著恒天集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域“不退反進(jìn)”？

　　對此，中國恒天集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人向記者表示，該項(xiàng)目屬于文化產(chǎn)業(yè)。對于記者提到的其他關(guān)于恒天進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的問題，該負(fù)責(zé)人表示需要與集團(tuán)新聞發(fā)言人聯(lián)系。

　　“該項(xiàng)目雖以文化創(chuàng)意為主題，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣屬于地產(chǎn)開發(fā)。”上述接近恒天地產(chǎn)的內(nèi)部人士稱，宋莊時(shí)尚創(chuàng)意中心屬于一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，“不僅有土地一級(jí)整理，也包括項(xiàng)目開發(fā)、物業(yè)自持經(jīng)營等。”

　　隨后，記者撥打了恒天集團(tuán)新聞發(fā)言人的電話，但截至記者發(fā)稿，電話一直處于無人接聽狀態(tài)。

　　事實(shí)上，恒天集團(tuán)并不避諱其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。張杰曾在接受媒體采訪時(shí)直言，“用傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流去支撐新產(chǎn)業(yè)是不現(xiàn)實(shí)的，畢竟大部分企業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)比較困難。恒天的應(yīng)對策略是投資，主要是地產(chǎn)和金融投資。我們用地產(chǎn)和金融的部分利潤來支撐傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型成本。”

　　土地資源的無形優(yōu)勢

　　“最近四五年，恒天地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展很快，已成為集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)之一。”上述內(nèi)部人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。公開資料顯示，目前地產(chǎn)業(yè)務(wù)占到恒天集團(tuán)的10%左右，集團(tuán)更有意將其提升到20%。

　　恒天集團(tuán)于2012年9月發(fā)布的《中國恒天集團(tuán)有限公司2012年度第一期中期票據(jù)募集說明書》顯示，2009年、2010年、2011年和2012年一季度，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入分別為7.22億元、7.02億元、6.66億元和0.12億元，而對應(yīng)時(shí)間段公司營業(yè)總收入分別為83.17億元、336.24億元、240.54億元和161.26億元。

　　上述說明書中提到，目前公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要經(jīng)營實(shí)體為恒天地產(chǎn)有限公司，除此以外只有赤峰華都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。赤峰華都2011年實(shí)現(xiàn)銷售收入5361萬元，截至2012年3月31日，該公司無在開發(fā)項(xiàng)目，有土地儲(chǔ)備21607平方米。

　　說明書中顯示，截至2012年3月末，公司在建在售房地產(chǎn)項(xiàng)目主要包括延吉、鄭州、咸陽等6個(gè)項(xiàng)目，尚未開發(fā)的土地儲(chǔ)備主要位于陜西渭南、廣東佛山、赤峰等6地塊，其中一地塊擬由工業(yè)廠房用地變更為住宅或商業(yè)用地，而其他地塊均涵蓋了住宅和商業(yè)，合計(jì)面積為22.45萬平方米。

　　根據(jù)上述說明書，公司無形資產(chǎn)逐年增長，在2011年末達(dá)到23.47億元，在總資產(chǎn)中占比5.40%。公司無形資產(chǎn)的主要構(gòu)成是土地使用權(quán)，2011年年末土地使用權(quán)占無形資產(chǎn)比重為92.02%。

　　“受益于紡織主業(yè)，恒天集團(tuán)在全國設(shè)有很多工廠，這些工廠地理位置都很好，體量又大，這些成本很低的劃撥工業(yè)用地性質(zhì)一變更，就能成為升值數(shù)倍的商業(yè)用地，這是其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。”