12大城市節(jié)后房市成交回暖 專家認(rèn)為調(diào)整未結(jié)束

房地產(chǎn)在經(jīng)歷了一冬之后似乎有所反彈，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12大城市春節(jié)后成交量同比持續(xù)回升。專家表示，成交量的上漲表明前一段時(shí)間政策正在逐步見效，不過房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束，未來價(jià)格調(diào)整是房地產(chǎn)商自救的出路；財(cái)政政策應(yīng)放在低收入群體的保障性住房上。

　　成交回暖

　　渤海證券研究所報(bào)告顯示，春節(jié)因素的影響逐漸弱化，北京、上海、成都等12座城市總體成交量上周環(huán)比上升48.24%。繼春節(jié)黃金周及春節(jié)后一周成交量同比上漲后，均出現(xiàn)了同比上升。另外，新增推盤量較春節(jié)黃金周及后一周有所上升。

　　易居中國分析師薛建雄表示，目前的成交回暖在意料之中，歷年的三到五月都是成交高潮，去年下半年成交量大幅下滑，原先的剛性需求需要釋放。這樣，在春節(jié)之后宏觀經(jīng)濟(jì)出了一些利好的情況下，房市提前回暖。

　　調(diào)整未結(jié)束

　　此前，房地產(chǎn)價(jià)格一直處于下跌之中，根據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，1月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.9%。

　　專家預(yù)計(jì)，房價(jià)還有繼續(xù)下跌的可能。薛建雄表示，以上海為例，按照今年成交量比去年回暖三成的1200萬平方米計(jì)算，平均月成交量為100萬平方米，而1月份成交量僅為50.7萬平方米，就算節(jié)后市場有成倍的增長，也改變不了嚴(yán)重供大于求的局面。如果經(jīng)濟(jì)沒有那么快回暖，房價(jià)還會在七八月之后有新一輪的走低。

　　目前的宏觀經(jīng)濟(jì)面尚不能對房價(jià)構(gòu)成有力的支撐。“當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)已顯著減速，居民收入增長和預(yù)期有所減緩，失業(yè)率上升，購房意愿進(jìn)一步萎縮。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所綜合研究室副主任陳道富表示，在這種環(huán)境下，僅僅依靠當(dāng)前的貨幣與財(cái)政政策刺激是不足以扭轉(zhuǎn)供需缺口的。房地產(chǎn)市場首先需要自救，需要在價(jià)格上進(jìn)行合理的調(diào)整。房地產(chǎn)價(jià)格越晚調(diào)整，隨著經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)間的延長，最終需要調(diào)整的幅度也就越大。其次，房地產(chǎn)市場過快調(diào)整，對宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也不利，在規(guī)范市場的基礎(chǔ)上，需要政府在政策上進(jìn)一步給予必要的支持。

　　庫存壓力巨大

　　此外，巨大的庫存壓力仍是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的障礙。戴德梁行報(bào)告顯示，1998-2008年的十年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年底全國土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中。

　　陳道富認(rèn)為，對存量房的處理上，應(yīng)盡快明確政策意圖。純粹存量房的處理，房地產(chǎn)企業(yè)在賬面上確認(rèn)收入主要是有利于活躍房地產(chǎn)市場，降低銀行不良貸款反彈的風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，恢復(fù)市場信心等方面。但是，在短期內(nèi)對新增固定資產(chǎn)投資，對拉動(dòng)就業(yè)等宏觀目標(biāo)的作用有限。

　　陳道富表示，可放松第二套住房政策，并可出臺臨時(shí)性(有期限限制)的鼓勵(lì)購房政策。但是否將房地產(chǎn)與個(gè)人所得稅、戶口政策聯(lián)系起來，應(yīng)該從所得稅和戶口政策本身長遠(yuǎn)設(shè)計(jì)出發(fā)，而不能從房地產(chǎn)市場出發(fā)考慮。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，最終需要以老百姓有能力的真實(shí)需求為基礎(chǔ)，需要以城鎮(zhèn)化的發(fā)展為基礎(chǔ)的。

　　因此，當(dāng)前財(cái)政政策在房地產(chǎn)上應(yīng)重點(diǎn)放在低收入群體的保障性住房上。將房地產(chǎn)與中低收入群體的保障性需求聯(lián)系起來，國際上也有先例，如韓國采取反向競拍的方式將商品房轉(zhuǎn)為政府經(jīng)濟(jì)適用房，在保證公開透明有效的前提下值得進(jìn)一步研究