樓市供求局部上漲 去庫(kù)存仍主導(dǎo)樓市整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)

　　臨近歲末，樓市“淡季不淡”，成交量回升，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)重現(xiàn)同比上漲。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，包括北京、上海在內(nèi)的十大城市住宅均價(jià)同比上漲0.15%，為今年以來(lái)首次出現(xiàn)。應(yīng)該看到，雖然樓市供求關(guān)系出現(xiàn)局部調(diào)整，但區(qū)域分化較大，去庫(kù)存仍將主導(dǎo)樓市整體運(yùn)行態(tài)勢(shì) 。

　　目前看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張狀況出現(xiàn)緩解，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回升改善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展外部環(huán)境，政策調(diào)控效應(yīng)隨時(shí)間推移有所減弱，加上前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略變化影響，熱點(diǎn)城市樓市供求關(guān)系出現(xiàn)了局部調(diào)整。

　　一是“以價(jià)換量”策略有力緩解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張狀況。為應(yīng)對(duì)新國(guó)八條實(shí)施后市場(chǎng)需求急劇萎縮所引發(fā)的資金周轉(zhuǎn)下降，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取了降價(jià)跑量的銷售策略，實(shí)現(xiàn)了銷售快速增長(zhǎng)。以中海地產(chǎn)為例，前10個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售額同比增長(zhǎng)28.9%，提前完成全年銷售目標(biāo)。2012年1至10月，全國(guó)住宅銷售面積同比下降1.2%，降幅較上半年大幅縮小10個(gè)百分點(diǎn)。

　　二是宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回升改善了房地產(chǎn)發(fā)展外部環(huán)境。雖然第三季度我國(guó)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)7.4%，仍繼續(xù)回落，但回落速度已經(jīng)明顯減慢。隨著固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目落地的加快以及新一輪再庫(kù)存的啟動(dòng)，9月份以來(lái)，我國(guó)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)出現(xiàn)回暖，11月中國(guó)制造業(yè)PMI為50.6%，連續(xù)三個(gè)月上升。雖然微觀層面經(jīng)營(yíng)生態(tài)仍未實(shí)質(zhì)改善，應(yīng)收賬款規(guī)模繼續(xù)增加，但宏觀經(jīng)濟(jì)回暖已經(jīng)很大程度上改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的外部環(huán)境。樓市預(yù)期存在路徑依賴，2009年我國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球率先企穩(wěn)回升，房?jī)r(jià)也迎來(lái)較快上漲。因此，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回暖，也會(huì)明顯增大市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

　　三是房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)有所減弱。限購(gòu)政策效應(yīng)是時(shí)間的減函數(shù)，隨時(shí)間推移政策效應(yīng)有所減弱。今年4至8月期間出現(xiàn)樓市剛性需求集中釋放，表明符合購(gòu)買(mǎi)條件人群已經(jīng)明顯增多，限購(gòu)政策約束人群范圍相對(duì)縮小。限貸政策對(duì)杠桿購(gòu)房需求抑制作用很大，但對(duì)全額付款購(gòu)房人無(wú)絲毫影響，今年以來(lái)全額付款購(gòu)房人也較以往年度明顯增多。

　　四是前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略變化影響到時(shí)下熱點(diǎn)城市樓市供求關(guān)系。為應(yīng)對(duì)政策調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)收縮了熱點(diǎn)城市的開(kāi)發(fā)力度，加大對(duì)二線、三線乃至四線城市的投入。2011年，中部地區(qū)商品房銷售面積增速高出東部地區(qū)11.2個(gè)百分點(diǎn)；2011年末，西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)32.8%，高出東部地區(qū)4.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　即使如此，局部熱點(diǎn)城市樓市供求關(guān)系調(diào)整，并不會(huì)改變?nèi)珖?guó)樓市整體去庫(kù)存的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。截至2012年10月末，全國(guó)商品房待售面積3.3億平方米，超過(guò)上年末2.7億平方米，若按照前10個(gè)月均價(jià)計(jì)算，待售商品房面積所占用的資金規(guī)模近2萬(wàn)億元。特別是三線、四線城市樓市供過(guò)于求的特征較為明顯。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究成果表明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)城市有50個(gè)，主要是三線、四線城市。在高庫(kù)存壓力制約下，加上執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策不放松，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲的可能性較小，對(duì)此，應(yīng)有理性認(rèn)識(shí)。