購房者預期價升年末急于入市 樓市“暖冬”來了

　　據(jù)報道，上海近日的氣溫越來越冷了，可是關于樓市回暖的話題卻是一浪高過一浪。年關將近，樓盤開盤頻繁，成交集中，11月新房的銷售數(shù)據(jù)讓開發(fā)商、中介、研究機構都信心十足，認為年底樓市將出現(xiàn)“暖冬”，而剛需被全面調(diào)動則被認為是造成“暖冬”的主因。

　　對于年末出現(xiàn)的開發(fā)商集中推盤，業(yè)界認為一方面是由于季節(jié)性因素，開發(fā)商在年末希望完成業(yè)績沖刺，所以此時會集中推盤，并且會有一定幅度的價格優(yōu)惠。另一方面是基于當前的市場環(huán)境，眼下樓市剛需持續(xù)表現(xiàn)活躍，樓盤銷量具備快跑條件，推盤效果較佳。而出現(xiàn)集中成交，并非全因開發(fā)商以價換量，而主要是由于購房者受價格上漲預期影響，年末急于入市。

　　適合的剛需房不愁賣

　　“今年樓市將出現(xiàn)暖冬。”專家指出，因為市場一旦見底上行，一般會有十幾個月的持續(xù)性。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月上海新建商品住宅成交8158套、98.2萬平方米，環(huán)比分別提升10.5%、12%，同比去年同期分別大漲99.8%、88.9%。該成交總量為近5年同期次佳水平。剛需盤成交仍占主導地位，11月單價在2萬元/平方米以下的新建商品住宅占比達66.4%，該比例依舊為近7個月的新高。而從項目成交方面看，在11月成交前十的項目中，成交均價高于2萬元/平方米的項目僅有2個；同時套均面積低于100平方米的仍多達6個。

　　11月成交前5名的住宅樓盤中，均價最高的朗詩未來樹只有13129元/平方米，套均總價95萬元；成交第一名的御龍首府成交均價更是只有7744元/平方米，套均總價82.7萬元，門檻較低。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，自3月起新房市場擺脫低迷的行情以來，樓市成交氛圍在此后持續(xù)增強，下半年近5個月新房成交已超上半年合計的總量。部分購房者在長達好幾個月的觀察后，在樓市整體量價及政策預期的平穩(wěn)背景下選擇年末集中入市，進一步推高了樓市年末成交翹尾的可能性。從目前的市場成交情況看，小戶型的房子賣得依舊最快。而與中小戶型房源的搶手相比，大戶型的新房產(chǎn)品如沒有一定的促銷力度助推，則有較大可能備受冷落。

　　明年房價出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大

　　量漲之后，購房者最擔心的就是價也跟著漲，確實也有個別的樓盤在加推房源時以樓層位置更好為由大幅提高了售價，那么這種擔心是否有必要呢？漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認為，對于上海等一線城市而言，明年房價出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。

　　開發(fā)商預期明年房價上漲，主要是基于樓市供應緊，需求旺的供需判斷。預計明年房價會出現(xiàn)階段性小幅震蕩，以當前市場形勢來看，預計年初房價會有小幅反彈，幅度在5%－10%之間，第二季度之后會逐漸趨于平穩(wěn)，不同板塊或樓盤呈現(xiàn)出有漲有跌行情。

　　就整體而言，其實現(xiàn)在市場上敢調(diào)價的樓盤并不多。截至12月3日，數(shù)據(jù)顯示，11月上海一手房在售的541個樓盤中，漲價樓盤為35個，降價樓盤16個。也就是說目前上海在售樓盤出現(xiàn)價格變化的不足10%，大部分樓盤仍維持原有價格水平，價格整體企穩(wěn)。

　　部分知名大型房企在提前完成全年銷售業(yè)績后對于以價換量的銷售策略已經(jīng)有所保留，促使樓市一些熱銷項目的供應及優(yōu)惠力度出現(xiàn)縮水跡象，近期樓市整體價格的確出現(xiàn)向上趨勢。不過也有開發(fā)商因自身庫存量依然偏大及產(chǎn)品對應需求受限等因素，未來房價仍有下行空間。

　　而在經(jīng)歷了長達1年多的樓市調(diào)控之后，目前購房者也已趨于理性，不僅對于盲目提價的項目并不認同，那些實際價格優(yōu)惠幅度不大的“偽促銷”項目也難獲其青睞。產(chǎn)品是否具有高性價比已成為購房者認購的重要指標。