45萬(wàn)/張養(yǎng)老床屬變相炒房 別把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做成房地產(chǎn)

　　廣州越秀區(qū)的一家五星級(jí)養(yǎng)老院，一個(gè)VIP床位賣(mài)到45萬(wàn)元，不少人甚至從中發(fā)現(xiàn)了投資的機(jī)會(huì)，如當(dāng)年炒房、炒墓穴、炒翡翠般涌入。但據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一投資方式極為不靠譜，在北京高端養(yǎng)老項(xiàng)目不僅不熱門(mén)，反而是風(fēng)險(xiǎn)四溢。

　　廣州熱點(diǎn)

　　45萬(wàn)元一個(gè)床位炒噱頭

　　調(diào)查顯示，廣州這個(gè)引起熱議的養(yǎng)老項(xiàng)目“頤福居·尊長(zhǎng)園”位于廣州越秀區(qū)橫枝崗2號(hào)大院內(nèi)，占地1萬(wàn)多平方米，周邊環(huán)境優(yōu)雅，但價(jià)格也驚人。一個(gè)VIP床位45萬(wàn)元，入住后每個(gè)月還要交2300元服務(wù)費(fèi)和管理費(fèi)。

　　據(jù)記者了解，這一項(xiàng)目規(guī)劃共有9棟樓宇，樓高多為3層，總共約220多間房，戶型面積以23-100平方米為主，有多種戶型。購(gòu)買(mǎi)者沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有20年的使用權(quán)，一套20多平方米的小間要賣(mài)30多萬(wàn)元。這一項(xiàng)目推出之后相當(dāng)熱門(mén)，據(jù)記者了解，數(shù)月之內(nèi)賣(mài)出了100多間。其中不少人是奔著投資目的去的。

　　據(jù)了解，這一項(xiàng)目的土地產(chǎn)權(quán)是國(guó)有土地，規(guī)劃用途是公共綠地，屬于典型的違章建筑。未來(lái)隨時(shí)有可能因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問(wèn)題遭到清理，而投資這一項(xiàng)目的人也可能面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。“有不少人打著養(yǎng)老的名義，實(shí)際上開(kāi)發(fā)的是小產(chǎn)權(quán)房。”一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　目前廣州這一地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)被如何定義還不清楚。但在北京，這樣的違規(guī)案例也不少。今年北京市國(guó)土局公布了初步清理出79個(gè)在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房，居然有4家打著養(yǎng)老的名義在銷(xiāo)售，占到了總數(shù)的5%，它們分別是百善鎮(zhèn)上東廓村北京園林圣懋老年公寓、興壽鎮(zhèn)東新城村運(yùn)河人家養(yǎng)老院、張坊鎮(zhèn)蔡家口村東益壽園老年中心、流村鎮(zhèn)瓦窯村老年服務(wù)中心。

　　北京調(diào)查

　　城區(qū)一張養(yǎng)老床每月3000元是中位數(shù)

　　2011年年底，北京市的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共有401家。其中約140家是在房山、通州等郊區(qū)縣，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不超過(guò)1200元/月。但到了城區(qū)，養(yǎng)老價(jià)格就開(kāi)始翻跟頭了，一般3000元是中位數(shù)。以朝陽(yáng)區(qū)東方綜合養(yǎng)老院為例，現(xiàn)在吃住護(hù)理全包，一個(gè)單間在5000元左右。即便是三人間，也得在3000元左右。

　　而一些打著國(guó)際、五星之類(lèi)的養(yǎng)老院，費(fèi)用就更加驚人了。首先保證金就是一筆巨額資金，少則10萬(wàn)元，多則100萬(wàn)元。這種押金名義上是為了老人用錢(qián)時(shí)能夠及時(shí)墊付，老人不住時(shí)也會(huì)退還，但真正意義還是低成本融資。

　　“照這么算，要想住這種養(yǎng)老公寓，沒(méi)有100多萬(wàn)都不敢進(jìn)去，花費(fèi)絕對(duì)不比廣州的低?。?rdquo;一位業(yè)內(nèi)人士算了一下賬，如果按照北京目前的平均收入水平，一般老人住不起這些私立養(yǎng)老院。

　　和廣州不同的是，北京不乏高端養(yǎng)老項(xiàng)目，但目前北京高端養(yǎng)老院尚在起步階段，基本上第一年入住的都超不過(guò)30人；第二年大概能達(dá)到40-50人左右；如果運(yùn)作得好，第三年才會(huì)有比較明顯的增長(zhǎng)。也正是如此，北京高端養(yǎng)老項(xiàng)目并沒(méi)有引起投資客的關(guān)注。

　　位于朝陽(yáng)區(qū)雙井的高端養(yǎng)老院“樂(lè)成雙井恭和苑”，一個(gè)房間的價(jià)格為每月1萬(wàn)元到3萬(wàn)元不等。但生意極為清淡，據(jù)稱(chēng)簽約客戶不到20戶，目前入住的老人大約為5戶。而這個(gè)高端養(yǎng)老項(xiàng)目最大容量可以容納350位老人。因?yàn)樯獠患?，恭和苑不得不放下身段?0萬(wàn)至120萬(wàn)元的押金也暫時(shí)不收取了。

　　另一個(gè)北京明星養(yǎng)老項(xiàng)目保利地產(chǎn)“和熹會(huì)”高端養(yǎng)老院也沒(méi)有出現(xiàn)任何瘋搶的跡象。目前“和熹會(huì)”老年公寓正在優(yōu)惠中，包括餐費(fèi)和護(hù)理費(fèi)在內(nèi)，每個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)間床位費(fèi)是3860元。 現(xiàn)在的優(yōu)惠價(jià)相當(dāng)于打了6.1折。

　　據(jù)工作人員介紹，“和熹會(huì)”共有200余個(gè)房間，可以容納300余位老人。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年年底，北京60歲以上老人達(dá)248萬(wàn)，每百名老人擁有的床位數(shù)僅為2.9張。如果從生意的角度考量，養(yǎng)老院應(yīng)該是一本萬(wàn)利。但現(xiàn)實(shí)總與想象有著巨大的落差，北京養(yǎng)老床位投資者甚少。

　　現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)

　　養(yǎng)老項(xiàng)目

　　多重硬件輕服務(wù)

　　記者昨日下午去了一家位于海淀區(qū)的外資養(yǎng)老院，更為準(zhǔn)確的稱(chēng)謂是托老所。從房門(mén)進(jìn)入客廳需要上五六級(jí)臺(tái)階，臺(tái)階的左側(cè)安著一把帶軌道的椅子。工作人員介紹，這把椅子可以自動(dòng)升降，方便老人上下臺(tái)階?？蛷d、餐廳、房間墻上安有同色系的木質(zhì)扶手。衛(wèi)生間的盥洗臺(tái)要比普通的低一些，這是為了方便老人坐著輪椅洗漱。

　　“我們的餐桌椅也是根據(jù)老年人特制的，可以直接把輪椅推進(jìn)去”。這家托老所樓上樓下共有4個(gè)房間，8張床位，每張床的外圍都掛著淡藍(lán)色的簾子。“平時(shí)拉開(kāi)，需要的時(shí)候拉起來(lái)，保護(hù)老人的隱私。”工作人員告訴記者。每張床都可以用遙控器調(diào)整背部、腿部和腰部的角度，還可以整體升降。但記者一問(wèn)價(jià)格，5000元一個(gè)月。

　　兩天的調(diào)查，給記者深刻的印象是，目前，各種養(yǎng)老項(xiàng)目很多，資金也有得是，但無(wú)論是北京還是廣州或是其他城市，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)認(rèn)識(shí)還很初級(jí)。“現(xiàn)在的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，硬件越來(lái)越高級(jí)，裝修越來(lái)越豪華，價(jià)格也越來(lái)越貴。但國(guó)外真正的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是服務(wù)高端，而并不是硬件高端。”經(jīng)營(yíng)托老所的朱先生告訴記者。“有管理經(jīng)驗(yàn)的沒(méi)資金，有資金的沒(méi)耐心，最后就是修了很多空巢養(yǎng)老院，窮人住不起，富人不愿意住。”

　　目前，公辦的養(yǎng)老院最受市民歡迎，但大多數(shù)老人都排不起隊(duì)。據(jù)了解，北京市第一社會(huì)福利院如果現(xiàn)在去排隊(duì)，可能要等到10年后才能入住。一方面是資源緊缺，一方面是高空置率，“這個(gè)產(chǎn)業(yè)需要政府來(lái)規(guī)劃，來(lái)調(diào)控，引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入。這樣才能辦成可持續(xù)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”

　　記者手記

　　別把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做成房地產(chǎn)

　　“以前大家多是在郊區(qū)拿地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在卻都在市區(qū)內(nèi)瘋狂找地，局部地區(qū)5公里的區(qū)域內(nèi)，甚至有3家高檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同時(shí)在建設(shè)或規(guī)劃，再這樣發(fā)展下去，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可能會(huì)像公交車(chē)站一樣密集！”一位養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)者感嘆。多位業(yè)內(nèi)人士就此表示，目前北京民營(yíng)高端養(yǎng)老市場(chǎng)比較混亂，房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、家電業(yè)甚至IT行業(yè)都在涉足養(yǎng)老業(yè)，而大家主要的注意力還是集中于擴(kuò)建規(guī)模以及硬件設(shè)施，忽略了養(yǎng)老業(yè)在本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是一個(gè)服務(wù)行業(yè)。

　　調(diào)查顯示，多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都有點(diǎn)迫不及待，想盡早搶占先機(jī)，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，且資本運(yùn)作跡象非常明顯。業(yè)內(nèi)人士朱先生說(shuō)，“前幾年建設(shè)的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不時(shí)傳出經(jīng)營(yíng)狀況不理想，轉(zhuǎn)型或轉(zhuǎn)讓的消息，但后來(lái)者卻毫不在乎，瘋狂進(jìn)入。”

　　面對(duì)北京不斷升溫的養(yǎng)老投資和現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)的差距，業(yè)內(nèi)人士只能歸納為熱錢(qián)涌入，希望通過(guò)包裝養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)圈地融資。“把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做成房地產(chǎn)，這是一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，而且也不利于滿足城市養(yǎng)老的需求。”