中天城投20萬套保障房計劃恐成泡影：凈負債率290%

　　一份200億元的保障房大單，讓中天城投集團股份有限公司（000540.SZ，以下簡稱“中天城投”）從去年起，搖身變?yōu)槲鞑孔畲蟮谋Ｕ戏棵駹I房地產商。

　　2011年3月，作為貴州龍頭房地產企業(yè)的中天城投與貴州省政府簽訂了《貴州省“十二五”保障性安居工程建設框架協(xié)議書》，承擔貴州省“十二五”期間全省一半的保障房任務。按照協(xié)議，中天城投5年內將在貴州省內完成建設面積約1000萬平方米（約20萬套），總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設施。

　　也正因為這份框架協(xié)議的簽訂，中天城投被譽為全國保障房開發(fā)受益第一股，股價在二級市場上也一度遭到爆炒。

　　不過，在上述利好消息發(fā)布至今的一年多時間里，中天城投鮮少公布其保障房項目的具體進展。而據時代周報記者日前了解，或受困于資金難題，中天城投5年內恐怕難以完成20萬套保障房的開發(fā)量。

　　讓中天城投保障房計劃步履蹣跚的最大原因，歸結于公司資金的捉襟見肘。2012年前三季度中天城投營收總計21.1億元，且賬面上僅有貨幣資金16.6億元，更為關鍵的是，公司前三季度凈利僅3.84億元，而85%的部分還來自于政府補貼的3.28億元。不過，即便公司凈資產負債率高達290%，但在拿地以及跨行投資上，中天城投依舊不手軟。

　　保障房項目資金缺口大

　　中天城投在公司2012年中報里披露稱，其首批保障房項目“漁安新城公租房”和“白巖腳公租房”已在2011年分期開工建設，開工總建設面積約為164萬平方米，截至今年上半年，共完成主體施工面積約65萬平方米。

　　而在今年7月19日，貴州省住建廳副廳長楊躍光一行到上述保障房項目現場督查進展時，中天城投集團保障房項目相關負責人也公開表示，上述兩個保障房項目，合計提供19672套房源，預計分別于2013年底和2014年底竣工，今年內共計劃完成投資約10.5億元。

　　不過有知情人士對記者透露，年內的保障房投資計劃恐不能如愿達成。時代周報記者按照公司2011年年報和2012年半年報數據整理發(fā)現，截至今年6月底，中天城投在保障房建設方面合計投入僅約1.54億元，即便加上今年1月公司已收到的政府保障房補助4.03億元，總投資額也不足5.6億元。

　　即使上述兩項目按照中天城投的計劃順利竣工，那么到2014年該公司完成的約19672套公共租賃房，也僅是5年20萬套目標的10%不到。

　　日前，中天城投董秘李俊對時代周報記者稱，“當時簽訂的只是框架協(xié)議，具體執(zhí)行情況只能看具體協(xié)議。”據他透露，5年20萬套的開發(fā)量，是有前提條件的，比如約定了中央政策、銀行信貸、證券等多方面對企業(yè)的支持。如今支持并未完全到位，這個量預估完不成。

　　中天城投某內部人士還對記者分析稱，由于地方政府限定保障房的利潤為總投資額的3%-5%，就保障房項目本身而言，特別是廉租房和公租房，幾乎是沒有利潤的，除非借此打開銀行直接融資的閥門。但目前銀監(jiān)會管控嚴格，很難實施。

　　此外，按照中天城投管理層的想法，未來預計還會適當控制保障房方面的投資規(guī)模。“保障房現在只做了兩個項目，并無其他開工在建的保障房項目。如果監(jiān)管部門不能為保障房建設提供額外的資金支持的話，作為公司，履行下社會責任就可。”李俊續(xù)稱，如果不顧自身資金實力去擴大投資開發(fā)保障房，對廣大股東也是不負責任的。

　　資金難題是中天城投眼下面臨的最大門檻。中天城投財務副總楊再勇在今年年中業(yè)績報告會上曾否認保障房資金難題。他表示，簽訂的這個協(xié)議，只是一個總體的發(fā)展規(guī)劃。在項目具體實施時，還要根據國家政策條件、企業(yè)經營狀況，確定分階段目標，予以分解并逐步落實。并非是在某一時點，集中投放200億元資金的概念。不過，早在去年7月份，中天城投旗下漁安安井回遷安置房項目被爆停工時，李俊曾對媒體表示：“停工是被迫的，有些事情我們不好說，但公司保障房項目資金需求缺口比較大。”

　　頻繁信托融資債臺高筑

　　除了保障房，中天城投需要資金輸血的地產項目亦不在少數。

　　根據申銀萬國測算的數據，中天城投計劃2012年實現新開工403萬平方米，竣工152萬平方米，分別較2011年實際完成量增長132%和24%，資金存在較大壓力，僅所需的工程款，中天城投就需投入60億元。

　　另據時代周報記者了解，中天城投還參與了多項政府合作項目，如去年9月，中天城投與政府簽訂了BT模式建設貴陽市規(guī)劃展覽館及參與筑城廣場項目等合作改造議案，現已陸續(xù)需要投入資金，總投資額高達13億元。

　　但上述投資，與公司手里未來方舟、國際金融中心、假日方舟等項目動輒幾百億元的大規(guī)模投資相比，還僅是毛毛雨。

　　以“未來方舟”為例，這是目前中天城投最看重的項目。根據項目簡介，“未來方舟”整體占地達到9.53平方公里，其中建設用地接近5600畝，總建筑體量720萬平方米，除了四棟超高層建筑，還包括一座規(guī)?？氨葨|部華僑城的主題公園以及500萬平方米住宅商品房。項目同樣計劃5年內完成全部開發(fā)，投資規(guī)模達到600億元，其中目前正在進行的一期開發(fā)，總投資額約為303億元。

　　今年3月份起，未來方舟低價入市，數次小規(guī)模開盤回籠資金，時代周報記者根據貴州筑房網上的數據統(tǒng)計顯示，截至目前，該項目累計預售出6664套房源，并宣稱銷售額已超25億元。不過面對300多億元龐大的資金需求，該項目還是背上現金流困難的輿論包袱。

　　“未來方舟目前仍有多種融資渠道可以選擇，由于項目土地產權被分成了數十塊，如果整塊土地拿到一家銀行抵押并不現實，那么可以分別將這些地塊拿去不同銀行作抵押貸款。”中天城投知情人士對記者透露稱，至于最受爭議的四棟超高層建筑，開發(fā)是有彈性的，如果資金緊張，可以推遲開發(fā)。

　　另外，公司目前正在與信托公司合作。“信托融資的成本無非比銀行貸款高一些而已，并不會給公司構成太大問題。”上述知情人士稱，而一些投資機構也對未來方舟項目內的商業(yè)地產興趣強烈，表達了股權合作的意向。

　　日前，中國信托業(yè)協(xié)會網站陸續(xù)公布了11只中融信托-中天城投財產權信托計劃，按上限計發(fā)行規(guī)?？蛇_10.8億元，用于中天未來方舟、貴陽市展覽館項目、筑城廣場BOT等項目的工程款支付。

　　李俊對時代周報記者表示，臨近年底，銀行沒有多大的貸款額度，尋找多種渠道融資才能保證公司項目的正常進行。借用信托融資，有利于資金的穩(wěn)定，主要是為了項目推進，加快項目的進程。

　　債臺高筑，也讓中天城投早已緊繃的資金鏈更加危險。公司三季度報內容顯示，其凈負債率高達290%，在A股房地產公司中排名第三。如果凈負債率超過1，說明全部股東權益尚無法償還銀行負債，公司處于高危運行的狀態(tài)。

　　高負債下擴張不減

　　事實上，自2009年起，中天城投負債率過高的問題一直存在。2009年全年公司凈負債率均超過100%，2010年公司凈負債率最高點接近200%，2011年凈負債率更是一路飄高，截至今年竟高達290%。

　　“這是近三年公司負債的最高峰，償債壓力大。”長江證券分析師劉俊稱。

　　不過，在現金如此緊張的背景下，中天城投仍忙于四處擴張。

　　根據中天城投的公開信息，時代周報記者粗略統(tǒng)計發(fā)現，今年至今，公司已耗資約21.73億元在貴陽獲取18幅土地。除了房地產，中天城投還涉獵諸多行業(yè)。記者發(fā)現，包括礦產、旅游、文化產業(yè)等在內的多個熱門領域，公司幾乎每次都在第一時間積極參與，并投資不菲。

　　9月17日，新華網消息稱貴州省兩大重要公共文化設施建設項目—貴州歌劇院和國內一流的IMAX影城在貴陽市開工建設，該項目占地總面積約6萬平方米，由中天城投規(guī)劃建設，總投入約15億元，預計2年內完工。

　　談起今年來的熱點題材，“頁巖氣”是一個繞不開的話題。根據今年9月10日發(fā)布的 《國土資源部頁巖氣探礦權招標公告》，中天城投所在的貴州省共有5個區(qū)塊進入此次招標范圍。對于這樣的機遇，中天城投也表示不會錯過，并公告宣布參與國土資源部頁巖氣招標事宜，預計投入不菲。

　　在此之前，旅游股受到市場追捧之時，中天城投也宣布置換入三聯乳業(yè)的烏當奶牛場基地，并將該基地進行旅游開發(fā)。此外，中天城投追尋市場熱點的投資，還包括貴州遵義小金溝錳礦、煤炭重組等。

　　“公司追求多元化發(fā)展既是未來的看點，也反映出當前主營業(yè)務發(fā)展遭遇了瓶頸。”上述長江證券分析師劉俊稱，這主要有兩方面原因：一是房地產調控政策影響了地產的需求增長，而貴州省煤炭產業(yè)整合速度低于預期；二是貴州房地產市場容量有限，而公司外省擴張的優(yōu)勢并不明顯。

　　只不過，上述多元化投資在運作兩三年之久后，目前仍未為中天城投帶來實際收益。據時代周報記者了解，中天城投所涉足的礦產和文化產業(yè)均未步入正軌。

　　李俊也承認，目前煤礦整體的價格不高，風險也挺大，所以公司暫緩煤炭整合工作，主要精力還是放在房地產上。他坦言，在這么高的負債水平上，還去投資高風險的行業(yè)，不是明智的選擇。中天城投還會重點運作最熟悉最拿手的房地產。

　　“再高速擴張，會面對較高的財務風險。但是在短期內，公司戰(zhàn)略不會調整，還會維持一個比較高的負債狀態(tài)。”而按照李俊的意思，中天城投還將積極拿地，并爭取盡快在其他經濟發(fā)達區(qū)域的城市獲得地塊，并走出貴州。據他介紹，公司目前權益的土地儲備面積為1000多萬平方米。  據時代周報