北京上演樓市版的《1942》誰導(dǎo)演了“饑餓營(yíng)銷”

　　最近有一部叫做《1942》的電影大熱。導(dǎo)演馮小剛說，用“虐心”一詞形容這部電影很恰當(dāng)。

　　用這部電影做類比，是最近在北京涌動(dòng)的一種恐慌感，只不過現(xiàn)在搶的不是飯，也不是鹽，而是房子。但凡經(jīng)歷過一場(chǎng)開盤“搶房”的人大多精神上會(huì)受到點(diǎn)刺激，尤其是搶不到房的剛需客戶。

　　上周末，北京五環(huán)外某項(xiàng)目開盤，僅推出兩百套房，但排號(hào)人數(shù)卻達(dá)到600人。當(dāng)天上午8點(diǎn)鐘開始選房，到11點(diǎn)整，所有房源幾乎全部售罄，包括樓層不好的戶型?，F(xiàn)場(chǎng)的恐慌感嚇壞了許多首次置業(yè)的剛需客群，恍若重回2009年。

　　一位排到286號(hào)沒有選到房的業(yè)主出來后，心情極度沮喪。他無法理解，自己一再提高購房上限，為什么還是拼不過別人？他甚至從未想過自己可能選不上房。

　　當(dāng)天的哄搶從一個(gè)小事件可以看出激烈程度。一位女士心儀的兩居因?yàn)閮H剩最后一套，但樓層較差，所以，她開始猶豫不決。但很快，這套房就被她后面的業(yè)主給選走了。這位女士看到最后一套房被選走了，慌了神。于是，兩個(gè)女人為搶一套房打起架來。

　　圍觀者均被這種陣勢(shì)嚇到。有業(yè)主感慨稱，“開盤現(xiàn)場(chǎng)實(shí)在太恐怖，真像一部樓市版的《1942》。”

　　經(jīng)歷2007年、2009年樓市高燒的人們，對(duì)于“恐慌感”應(yīng)該感同身受。開發(fā)商最喜歡利用購房者的這種恐慌感做“文章”。它叫做“饑餓營(yíng)銷”，是指商品提供者有意調(diào)低產(chǎn)量，以期達(dá)到調(diào)控供求關(guān)系、制造供不應(yīng)求“假象”、維持商品較高售價(jià)和利潤(rùn)率，以達(dá)到維護(hù)品牌形象、提高產(chǎn)品附加值的目的。

　　開發(fā)商營(yíng)銷方式有兩個(gè)主要特點(diǎn)，第一，針對(duì)排號(hào)人群開少量房源，力保“日光”或者接近“日光”；第二，宣揚(yáng)第二期價(jià)格將大幅上調(diào)。

　　記者調(diào)查了部分購房者此時(shí)出手的購買原因，無外乎是擔(dān)憂明年樓市供應(yīng)量減少，房?jī)r(jià)大漲，而等待會(huì)令他們更加買不起。針對(duì)這部分購房者的心態(tài)，開發(fā)商的饑餓營(yíng)銷就極為奏效。

　　僅就營(yíng)銷方式而言，只要是不違法不違規(guī)，“饑餓營(yíng)銷”至多是道德的血液少一些。在樓市回暖的上升通道里，部分開發(fā)商的行為固然可氣，但作為政府主導(dǎo)的土地市場(chǎng)，是否也有利用“饑餓營(yíng)銷”之嫌？

　　以近期入市的北京東三環(huán)農(nóng)展館地塊為例，它的底價(jià)達(dá)到3.3811萬元/平方米。在這種稀缺地段，底價(jià)如此之高也無厚非。但土地的稀缺是不是政府有意無意制造的呢？或者在背后起到推波助瀾的作用？

　　我們常常聽說，北京城區(qū)的建設(shè)土地越來越少。但不止一位開發(fā)商和研究機(jī)構(gòu)人士說，其實(shí)在四環(huán)與五環(huán)之間，還有大量建設(shè)用地。比如，東四環(huán)與東五環(huán)之間。不明白為何政府遲遲未能將這些建設(shè)用地推向市場(chǎng)。

　　從市場(chǎng)情況看，地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)最有效的辦法，是加大供應(yīng)，而不是制造土地稀缺的恐慌。政府部門與其一再強(qiáng)調(diào)供應(yīng)量充足，不如拿出實(shí)際行動(dòng)和實(shí)際供應(yīng)數(shù)據(jù)來疏散民眾對(duì)于購房的恐慌；與其一再想方設(shè)法限購限價(jià)卡證，不如想辦法增加實(shí)際供應(yīng)量。否則，在政府、開發(fā)商雙雙導(dǎo)演恐慌購房的背景下，渡過了難關(guān)的開發(fā)商接下來恐怕要開始有意控制銷售速度，而不差錢的二手房業(yè)主們恐怕寧可空置也不賣房。這將是調(diào)控部門不愿意看到的局面。