萬科引降價狂潮 巨量保障房供應引爆降價革命

新年伊始，萬科又掀起了新一輪降價潮的序幕。上海萬科元宵節(jié)期間推出了“豐禮迎春”活動，與萬科有合作關(guān)系的代理機構(gòu)相關(guān)人士向記者表示，今年萬科會繼續(xù)加大在上海的促銷力度。

　　中富投資市場研究部主任蔡文蓉表示，和去年開發(fā)商紛紛觀望不同，滬上不少開發(fā)商不再消極等待樓市回暖，綠地、嘉華、保利等品牌開發(fā)商也參加到價格戰(zhàn)行列中。

　　2009年上海2000萬平方米龐大的供應量，令開發(fā)商今年的銷售不容樂觀。“目前市場信心還沒有真正建立，在房價沒有見底前，能否回籠足夠的現(xiàn)金流對開發(fā)商來說至關(guān)重要。”高力國際華東區(qū)董事李慶賢認為。

　　今年萬科降價更早

　　元宵節(jié)期間，上海萬科對上海在售項目開展了包括抽現(xiàn)金券、免八項費用在內(nèi)的讓利促銷活動。“上海真實需求今年會比較保守，如果沒有促銷活動推動很難取得銷售業(yè)績。”蔡文蓉預計，今年萬科促銷優(yōu)惠、力保銷售量的戰(zhàn)略不會有太大的變化。

　　“雖然今年的優(yōu)惠幅度小于去年，不過今年萬科降得更早。”上海深思域房產(chǎn)策劃有限公司策劃經(jīng)理付琦認為，去年的事實已證明萬科率先降價是比較正確的選擇，這在其市場份額進一步提高中得到了體現(xiàn)。

　　萬科2008年自5月以來，除11月以外萬科的月銷售面積同比均為負增長。從去年9月至12月，萬科的銷售面積和金額同比仍呈下降態(tài)勢。萬科公告數(shù)據(jù)顯示，2008年萬科全年完成銷售面積557萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。

　　不過在銷售量下滑的時候，萬科去年依然創(chuàng)造了478.7億元的銷售成績，其市場占有率大幅提高。國泰君安分析師測算，2008年萬科全年銷售額在全國住宅市場占有率將達到2.6%，比2007年的2.07%增加0.53%個百分點。道幫房產(chǎn)董事林榮時認為從目前的情況來看，萬科今年將繼續(xù)高舉降價旗幟，堅決通過下調(diào)房價來贏取市場競爭優(yōu)勢。

　　跟風29%降幅

　　“萬科的打折促銷活動有一種帶動作用，相信很多開發(fā)商會跟進?，F(xiàn)在市場發(fā)生了一些變化，消費者已經(jīng)從原先完全觀望轉(zhuǎn)變到心理松動的狀態(tài)了。”付琦認為開發(fā)商會抓住這個機會而展開新一輪營銷活動。

　　分析師薛建雄告訴記者，上海一些知名樓盤和中介公司2月7、8日兩天的客戶接待量就達到四五十組之多，大量的看房人擁至售樓處甚至讓不少開發(fā)商處于一片忙亂之中。

　　蔡文蓉認為，萬科促銷無疑對周邊樓盤造成了壓力，不少品牌開發(fā)商同樣面臨挑戰(zhàn)。在市場購買數(shù)量有限的情況下需要更多的打折促銷才可能獲得理想的銷售業(yè)績。

　　“從市場監(jiān)控的數(shù)據(jù)看，目前那些銷售情況不錯的樓盤基本都是通過打價格牌而勝出的。”薛建雄表示。綠地、保利、嘉里建設等品牌開發(fā)商在新年也加入了打折、降價的行列。嘉里不夜城卓悅居本月的成交平均折扣為8.5折。綠地藍海(藍海博客,藍海新聞,藍海說吧)庭2月份的成交均價為6360元/平方米，相比去年6月9000元/平方米最高值，該樓盤目前的價格降幅達29%并贏得了相應的成交量。

　　華燕置業(yè)的研究報告認為，降價幅度雖不代表整個上海的樓盤都要有30%的降價幅度才能獲成功，但價格如此大幅的漲跌說明部分樓盤的價格的確虛高。而在當前的市場形勢下，只有把這部分價格“水分”擠干，才能在當前的市場上獲得銷售成功。

　　巨量供應引爆降價革命

　　上海龐大的存量房，以及大量在建的價廉的保障性住房令開發(fā)商在新年開始便不再消極等待，真刀真槍打起價格戰(zhàn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2008年之前上海市場有500萬平方米的存量房，2008年上海2000萬的商品住宅供應量有近800萬平方米的房源積壓在開發(fā)商手上，另有323萬平方米的房源積壓在市場上。這意味著去年上海樓市的實際積壓量超過1000萬平方米。

　　與此同時，去年新房的開工量為1762萬平方米。薛建雄分析，今年新房的成交量即使上升三成，也只能消化1200萬平方米左右的住宅，這也意味著今年又至少會有500萬平方米的新增積壓。那么到2009年底，預期上海市場上推出未售的，以及達到預期標準而未推的商品住宅房源將至少達到2000萬平方米。

　　而保障性住房的建設也將對普通商品房的銷售造成壓力。上海市房管局相關(guān)負責人表示，今年將是上海經(jīng)濟適用房的“起步年”。上海經(jīng)濟適用房年度開工建設目標將維持在去年400萬平方米的水平。5年內(nèi)上海將新建經(jīng)濟適用住房及廉租住房約2000萬平方米，其建設規(guī)模約占同期新建住房規(guī)模的20%。屆時平均每5套新建住房中就有一套是保障性住房。而在土地供應上，2009年上海住宅用地供應約1000-1200公頃，其中經(jīng)濟適用住房和廉租住房用地不低于25%。

　　華燕置業(yè)研究報告認為，降價也許并非最佳的選擇，但從春節(jié)前后案例可見價格可能是今年弱市營銷中最直接而有效的手段。“巨大的供應壓力是開發(fā)商不得不重視的問題，成交量的回暖改變不了房價做適當調(diào)整以去除泡沫的趨勢。”薛建雄認為。