是否提前還房貸要算好賬

　　臨近年底，不少有房貸的市民都在計劃提前還房貸。與前兩年不同，今年央行曾兩次降息，從明年1月起，房貸將更“便宜”。那么還要不要提前還貸呢？銀行工作人員指出，是否提前還貸，主要應(yīng)從個人實際情況考慮，提前還貸的資金成本是最應(yīng)考慮進(jìn)去的。

　　A50萬貸30年 1月少還166元

　　還有不到一個月就到來的2013年，將會給房奴帶來好消息。2012年年中的兩次降息利好將于2013年1月1日“兌現(xiàn)”。

　　今年6月和7月，央行連續(xù)兩次降息，5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率從原先的7.05%，降到了目前的6.55%，降幅約為7.1%。與往年利率變化相同，對于很多老房貸客戶來說，一般選擇的是次年調(diào)息，央行宣布加息后，不立即重算月供款，而是從第二年起，執(zhí)行新利率，因此月供款要到下月起才會減少。

　　對于房奴來說，每月少還多少錢是實實在在的。以一筆50萬元30年期的貸款為例 ，今年年初5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為7.05%，選擇等額本息方式償還，今年每月還款金額為3343元。兩次降息后5年期以上貸款利率降低為6.55%，同樣一筆貸款，明年每月償還金額3177元，每月減少了166元。

　　B市民：該不該提前還貸

　　程先生2009年4月在東盟商務(wù)區(qū)貸款購買了首套房。當(dāng)時他辦理的貸款為240期的普通商業(yè)貸款，享受首套房7折利率優(yōu)惠，按照當(dāng)時的利率優(yōu)惠后計算，從2011年開始每月需還款約1034元。去年央行提息后，目前他每月的還款額約1059元。

　　每月1000元出頭的還款金額，對于月入5000元的程先生來說，壓力并不大。不過父母希望他能盡快把貸款還清，“老人總覺得欠銀行的錢心里不踏實”。這不，程先生的父母想把家里的5萬元拿出來讓他提前還一部分貸款。

　　但程先生的朋友們卻都建議他不要提前還這筆錢，覺得不合算，準(zhǔn)備要結(jié)婚了，最好把錢留在手里。面對兩種截然不同的意見，程先生感到十分困惑，到底該不該拿這筆錢去提前還貸呢？

　　C幫你分析 不是所有人都適合提前還貸

　　上述銀行負(fù)責(zé)人認(rèn)為，提前還貸劃算與否要結(jié)合實際情況來判斷。貸款利率、個人投資能力及個人短期資金需求等，都是考量是否適合提前還貸的重要因素。

　　針對提前還房貸，一家銀行的理財專家劉小姐認(rèn)為，處于還款初期的購房人提前還款相對比較合適，像程先生選擇的還貸方法是等額本息法，而且處于還貸初期，按照慣例，提前還款還是比較劃算的，但是要支付一定比例的違約金，具體數(shù)額要看程先生與銀行簽訂的貸款合同中對違約金的約定。不過，劉小姐還指出，程先生享受首套房貸款利率7折的優(yōu)惠，明年1月1日起，優(yōu)惠后的房貸利率為4.58%，這一利率已經(jīng)接近某些短期理財產(chǎn)品的收益率。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前利率周期已處于降息通道，短期內(nèi)加息的可能性不大，對于之前在銀行有借款的人來說資金成本越來越低。在降息通道下三類人群不宜提前還款。

　　“如果你是公積金貸款，貸款年利率與存款利息倒掛，無需急于還款。”劉小姐說。

　　而在降息通道下，享受7折或8折房貸優(yōu)惠利率的客戶，沒必要提前還款。

　　此外，選擇等額本金方式還款，時間已超過總期限1/3的客戶，以及選擇等額本息還款，時間已經(jīng)超過一半的客戶，沒有特殊原因也沒必要急于提前還款。因為利息支出通常集中在還款初期，還款時間還比較短的客戶，選擇提前還貸更劃算一些。

　　雖然提前還貸節(jié)省利息支出，但一般銀行都要求還款時間超過一年才能申請?zhí)崆斑€貸，如果“違約”，貸款人可能要承擔(dān)一些費用，這一般都會在貸款合同里約定。