購(gòu)房小貼士：二手房產(chǎn)權(quán)如何審查

     對(duì)于購(gòu)買二手房來(lái)說(shuō),最重要的是把房子的來(lái)龍去脈搞清楚。

　　第一,要看二手房所有權(quán)是否真實(shí)、完整和可靠,審查該房的“兩證”相關(guān)文件,沒有兩證的房屋,不得買賣。有些房主賣房時(shí)注明“產(chǎn)權(quán)證在辦理中”,我們建議,這樣的房子即使便宜也不能買,萬(wàn)一辦不了證,損失就大了。為慎重起見,購(gòu)房者可向所在地的區(qū)房管局進(jìn)行調(diào)查核實(shí)相關(guān)證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。

      第二,房屋是否為共有財(cái)產(chǎn),如為共有,其他共有人是否同意出售。根據(jù)規(guī)定,二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的,應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

　　第三,二手房交易前,買方應(yīng)當(dāng)查看房屋有無(wú)其他債權(quán)債務(wù)糾紛。有沒有國(guó)家和市行政機(jī)關(guān)如人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)等查封。

　　第四,應(yīng)當(dāng)審查二手房有無(wú)抵押等情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵權(quán)人的書面證據(jù),或者取得抵權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

　　第五,要看所購(gòu)二手房是否屬于允許出售的房屋,因?yàn)楣凶》?ldquo;房改”售房時(shí),有些單位還保留有優(yōu)先收購(gòu)權(quán)。因?yàn)榘凑辗扛牡挠嘘P(guān)規(guī)定,城市職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買的房屋,在購(gòu)房后5年之內(nèi)不得上市交易；5年之后,如果出售房屋,原產(chǎn)權(quán)單位也有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。如果購(gòu)買的是這樣的房屋,就有可能出現(xiàn)問題。

　　此外,還要看所購(gòu)二手房的建筑面積是否準(zhǔn)確無(wú)誤,因?yàn)橛袝r(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象,合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證注明的為準(zhǔn)；看房屋所有權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人,如果不是,還須了解他們是什么關(guān)系；應(yīng)考察房屋的質(zhì)量、地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件,以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。

　　總之,要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況,購(gòu)房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件,仔細(xì)閱讀外,還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄,兩相對(duì)照,才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)而不至于有所遺漏。