“地王”全國遍地開花 土地市場爭奪激烈化需警惕

　　就在各方預計樓市會平穩(wěn)過冬之時，土地市場最近迎來一波轟轟烈烈的“地王”浪潮。僅僅四日，北京、上海、深圳、南京等一線城市的四個地王地塊相繼出爐。11月27日，北京、上海土地市場同日出現(xiàn)“地王”，樓面價均超過3萬元/㎡。28日，深圳新的總價“地王”誕生。30日，南京更是摘得全國總價地王。

這讓本來平靜的市場再度喧囂。而進入四季度以來，土地市場就一直呈升溫趨勢，北京、廣州、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州等9城市前周僅居住用地供應量就高達653公頃，創(chuàng)年內(nèi)新高。新一輪地王潮反映出樓市和土地市場哪些趨勢和動向？與兩年前一些地王的過度透支而至今還在“曬太陽”相比，本輪在冬季中誕生的地王們，會不會還是選擇冬眠？

　　北京新地王預計項目入市價將超7萬元/㎡

　　11月27日，北京一宗住宅混合公建用地規(guī)劃建筑面積不足6萬㎡，但起拍價就達20億元，折合樓面價3.38萬元/㎡，創(chuàng)北京土地起拍價的歷史新高。

　　同日，上海黃浦區(qū)一地塊以27.7億元的價格競出，折合樓面價3.6萬元/㎡，刷新今年上海土地最高單價紀錄。

　　上海新地王樓面價3.6萬元/㎡

　　第二天，深圳誕生總價新地王。中海地產(chǎn)20億元奪得寶安尖崗山一塊面積達15萬㎡的土地。

　　深圳新地王樓面價超1萬元/㎡

　　而好戲還在后面，11月30日南京一場土地拍賣會上，中冶集團巨資吞下364214.6㎡的濱江2號地塊。今年全國總價地王，毫無懸念隨之出爐。

　　南京新地王總價56.2億元

　　在即將入市的地塊中，同樣不乏潛質(zhì)十足的“準地王”。如上海12月還將出讓漕河涇社區(qū)等3宗地塊，起拍價分別為46.9億元、54.31億元、47.46億元，均超過今年上海總價“地王”。

　　上海將入市的三塊準地王，起拍價合計148.7億元

　　11月以來，土地盛宴不時上演，地產(chǎn)大佬紛紛現(xiàn)身各地土地市場積極拿地，11月前22天，萬科、綠城、招商、保利、富力和金地6家企業(yè)合計拿地支付價達110.45億元。

　　六家地產(chǎn)大佬11月拿地328萬㎡

　　其中萬科占據(jù)首位，拿地支付超30億元，建筑面積達119.52萬㎡。

　　萬科上月拿地花費38.66億元

　　與此同時，受樓市調(diào)控政策持續(xù)發(fā)酵影響，今年供地計劃的完成情況為近年來最差，今年前10月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入20093億元，同比減少5561億元。在地方政府迎來償債高峰的情況下，從土地出讓金中削減赤字已成為不二之選。

　　前十月全國土地出讓收入同比下降21.7%

　　于是各地政府在11月份加大推地力度。11月前半月，13個重點城市經(jīng)營性用地供應797公頃，超過10月份777公頃的總供應量，創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　11月上半月13重點城市經(jīng)營性用地供應環(huán)比增20公頃

　　高價地甚至“地王”也隨著“供地潮”重新出現(xiàn)。背后是樓市的突然升溫，表現(xiàn)出強烈的翹尾行情。11月的前25天，全國54個主要城市新建住宅簽約236295套，超過此前創(chuàng)出兩年新高的7月同期水平。

　　54城市新建住宅簽約數(shù)環(huán)比增30.6%

　　2009年11月20日，大龍地產(chǎn)以50.5億元的天價拿下北京順義一地塊，折合樓面價近3萬元/㎡，成為了名副其實的北京“雙料地王”。而公司當年凈利潤才2.98億元。在交了兩億元定金后，公司資金鏈斷裂，所拍土地也被政府收回。成了名副其實的“賠了夫人又折兵”。

　　大龍地產(chǎn)拍得地塊花費，是當年凈利潤的17倍

　　距離上次如此密集地出現(xiàn)“地王”，還要追溯到兩年前，而結(jié)局卻喜憂參半。

　　2009年6月30日，中化集團以40.6億元競得廣渠路15號地塊，刷新了當時北京乃至全國土地市場最高總價和最高單價兩項紀錄。兩年后金茂府正式開盤，當日就售罄，一舉成為北京豪宅市場的明星。

　　中化集團拍得地王花費40.6億元

　　目前在售地王項目平均土地成本占售價遠高于此前水平，其中有8塊占比更是超過40%，創(chuàng)造了歷史新高。說明隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，地王之上的樓盤銷售壓力很大。

　　在售地王項目，平均土地成本占售價39.2%

　　而更多的還是地王們帶來的“后遺癥”。2010年3月，中國兵器裝備集團旗下的北京世博宏業(yè)以17.6億元競得海淀區(qū)一地塊，折合樓面價為28308元/㎡，成為新地王。不過，由于后續(xù)資金跟不上，導致中途易手，目前仍未開工建設。

　　中兵集團為得地塊，競價了58輪

　　2010年3月18日，國資委發(fā)布“清退令”，責令78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)務，中國兵器裝備集團位列其中。按規(guī)定，滿兩年未動工開發(fā)，可無償收回土地使用權(quán)。

　　滿一年未開發(fā)的，可征收土地出讓金20%

　　地王年年有，在房地產(chǎn)調(diào)控多年后地王還是層出不窮。從數(shù)量來看，2012年地王可謂是在全國范圍內(nèi)遍地開花。尤其是在史上最嚴厲房產(chǎn)調(diào)控的沖擊下，值得警惕!

　　統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)市場觸底升溫的預期愈加明顯。近幾個月來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，國房景氣指數(shù)也有所回調(diào)。多數(shù)房企認為，在地方政府放量供地的情況下，雖然地價有所提高，但當前仍是拿地的好時機。“地王”背后則反映土地市場的爭奪開始激烈。

　　開發(fā)商不惜高價血拼拿地、不斷制造地王的背后，正是由于地方政府對土地財政的高度依賴。土地財政模式如果不改，地王現(xiàn)象將難以遏制，中國的房地產(chǎn)領域的隱藏風險也不會減小，面對“地王價”，我們需要思考對策