經(jīng)濟租用房"破題"在即 解決"夾心層"住房問題

近日，一個住房保障新概念——經(jīng)濟租用房正在逐步升溫。經(jīng)濟租用房是政府在推出廉租房、經(jīng)濟適用房之后，針對住房困難的中等收入者的一項新的保障政策。它的主要受益群體是所謂的城市收入“夾心層”。

　　據(jù)透露，目前福州、廈門、天津、北京等城市已經(jīng)開始嘗試經(jīng)濟租賃房的保障方式。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的一位官員稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部密切關(guān)注這些城市的實踐過程，其經(jīng)驗將成為制定政策的重要依據(jù)。

　　分析人士指出，租房居住的消費模式在西方國家早已司空見慣，但受住房制度改革起步較晚和人們傳統(tǒng)“買房”觀念的影響，中國在經(jīng)濟租用房的探索與推行方面除了要解決土地、房屋來源這兩個最主要的問題，其他例如如何界定和審查符合租住條件的中等收入家庭的收入情況、當(dāng)?shù)卣斦С至Χ?、稅收等相關(guān)優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題，也尚待解決。

　　經(jīng)濟租用房即將破題

　　所謂“經(jīng)濟租用房”又稱“經(jīng)濟性租房”，是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金低于同等條件下的市場租金價格，居住條件好于廉租房，是專為解決特定人群居住問題設(shè)定的。

　　據(jù)稱，既買不起商品房，又超出經(jīng)濟適用房購買標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”，在2009年有望看到一種名為“經(jīng)濟租用房”的住房保障新產(chǎn)品。

　　2009年初，當(dāng)全國建設(shè)系統(tǒng)工作會議首次更名為全國城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部耗時一年的一項專題調(diào)研結(jié)束，并形成專題報告上報國務(wù)院。而依據(jù)這項報告，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將制定專門文件，在全國推廣經(jīng)濟租用房，用以解決處在各類保障性住房產(chǎn)品銜接空白地帶的“夾心層”的住房需求，而這份文件將在2009年內(nèi)下發(fā)。

　　自2008年開始，“經(jīng)濟租用房”保障方式開始被天津、青島、北京等城市借鑒和嘗試。就成功推行“經(jīng)濟租用房”的廈門市而言，經(jīng)濟租用房主要用于解決沒有經(jīng)濟能力購房的低中收入家庭住房問題，這部分人群是居于廉租房和經(jīng)濟適用房供給人群之間的“夾心層”。

　　有關(guān)專家指出，住房經(jīng)濟本身就是一種地區(qū)性很重的經(jīng)濟形式。“經(jīng)濟租用房”是部分地區(qū)政府剛剛開始醞釀的一種保障用房類型，建設(shè)部對此保持關(guān)注。

　　隨著多級住房保障體系的推行，“夾心層”的住房問題開始得到政府的高度關(guān)注。2008年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新提出，要有針對性地解決既不符合保障性住房供應(yīng)條件，又無力購買普通商品住房的“夾心層”群體的住房問題。

　　解決“夾心層”住房問題

　　經(jīng)濟租用房的誕生無疑讓人們眼前一亮，雖然有限價房、經(jīng)濟適用房，但是動輒幾十萬元房款的支出以及層層購買限制還是令不少家庭對其望而興嘆。

　　據(jù)稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2008年初便開始研究的經(jīng)濟租賃房政策，主要針對保障房申請條件不具備，又買不起商品房的“夾心層”，推出一個以無產(chǎn)權(quán)租賃為主的保障方式。

　　如果經(jīng)濟租用房能夠探索出一條成功的道路，將成為幫助中等收入家庭解決住房問題的突破點，也是解決整個房地產(chǎn)市場許多問題的突破點。

　　所謂的城市“夾心層”，可能因為收入高于廉租房標(biāo)準(zhǔn)，也可能因為戶籍限制而無法購買經(jīng)濟適用房，也可能因為買不起高價的商品房等原因，不能穩(wěn)定、長久地居住是他們需要面對的難題。求助于市場化的出租房是他們唯一的選擇。而經(jīng)濟租用房以政府的名義出租，穩(wěn)定性得到了相應(yīng)的保障，解決了這一部分居民的心頭大患。一些分析人士相信，這一新名詞代表了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在住房保障問題上“無縫隙保障”的理念。

　　至此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對現(xiàn)階段中國住房政策基本上有了一個比較明朗的政策取向：低收入家庭主要通過廉租住房解決，外加經(jīng)濟適用住房；中等收入家庭根據(jù)各地實踐可以采取限價商品房和經(jīng)濟租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場解決。

　　當(dāng)耗時一年的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專題調(diào)研結(jié)束后，經(jīng)濟租用房被認(rèn)為具有解決“夾心層”住房問題的可行性。其原因在于，采取租賃的保障方式，既解決了保障家庭無力購買產(chǎn)權(quán)住房的實際困難，也便于動態(tài)退出保證保障房的有效利用。而且市場上低價小戶型租賃住房短缺的情況下，政府主導(dǎo)的投資建設(shè)非常必要，也有助于調(diào)控市場租金。

　　對于需求來說，經(jīng)濟租用房的存在給予了租住房屋人群相對穩(wěn)定的住處，正如網(wǎng)絡(luò)上某著名“房奴”帖所說的那樣：“如果租房不用搬家，買房干什么？”這樣，他們對自有房屋的需求就可能會下降或延緩。難怪有學(xué)者說，經(jīng)濟租用房的推出不僅不會推動房價上漲，反而是針對現(xiàn)在過高房價的一劑降溫“靈藥”。

　　經(jīng)濟租用房推廣瓶頸

　　有關(guān)專家表示，租房居住的消費模式在西方國家早司空見慣，但受住房制度改革起步較晚和人們傳統(tǒng)“買房”觀念的影響，中國在經(jīng)濟租用房的探索與推行方面需突破諸多難題。

　　對政府部門而言，經(jīng)濟租用房相當(dāng)于政府把應(yīng)得的土地收益作為補貼，一次性地轉(zhuǎn)移給了購房者，在這一過程中政府積累為零。在國有土地早已成為各地政府的生財之道的今天，地方政府在推廣經(jīng)濟租用房時積極性不會太高。

　　據(jù)稱，經(jīng)濟租用房房源包括政府從市場上收購的房屋或開發(fā)商自有的房屋等。在沒有相應(yīng)的稅收和金融優(yōu)惠支撐的前提下，地方政府和開發(fā)商不想也沒能力大量持有并出租經(jīng)濟適用房。

　　分析人士指出，如何界定和審查符合租住條件的中等收入家庭的收入情況、當(dāng)?shù)卣斦С至Χ取⒍愂盏认嚓P(guān)優(yōu)惠政策出臺以及監(jiān)管等諸多難題，也尚待解決。

　　事實上，人群界定也是制約經(jīng)濟租用房推廣的不利因素。由于中國的金融信用體系還不完善，所以中國居民的收入也并非十分透明。在這樣的情況下，對于如何根據(jù)收入和資產(chǎn)來享受國家優(yōu)惠政策，將會是新模式要跨過的一個“藩籬”。

　　同時，由于投資收益期長，利潤低，大面積推行經(jīng)濟租用房將面臨巨大的財力困難。一些城市在針對低收入者的廉租房建設(shè)上就已是捉襟見肘，更無力顧及針對中等收入階層的經(jīng)濟租用房了。

　　問題還不止這些，配套政策滯后更是一大難題。長期以來，許多城市在政策層面鼓勵人們購房多，貨幣化分房、銀行按揭貸款、購房退稅、契稅優(yōu)惠等，可謂一應(yīng)俱全，但在租房方面，卻鮮有政策關(guān)注和扶持。

　　另外，建設(shè)政策性租賃房還涉及到后續(xù)運營管理的問題，如果由政府來做管理，不僅需要投入大量的監(jiān)管成本，同時也容易給滋生腐敗制造空間。