任志強(qiáng)：限購應(yīng)該是最壞的政策 最好取消所有調(diào)控

    華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在出席財(cái)經(jīng)年會(huì)時(shí)表示，限購應(yīng)該是最壞的政策，最后的結(jié)果一定是一大堆的后遺癥。他解釋說如果限購是個(gè)好政策，我們的部長為什么會(huì)說它是個(gè)不得已而為之的政策，全世界沒有國家說我實(shí)行了一個(gè)不得已而為之的好政策，一定是最爛的政策才不得已而為之，沒辦法了。在回答觀眾提問時(shí)任志強(qiáng)稱最好取消所有的調(diào)控。

    任志強(qiáng)發(fā)言如下：

    統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字我從來都不信，不是說統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字不好，你得說政策好不好，如果統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字說漲了8%，有的人不太信，但是網(wǎng)上更多人說不只8%，如果把所有的捆在一起，已經(jīng)漲到九點(diǎn)幾，房價(jià)漲不漲得看其他的因素調(diào)整不調(diào)整，如果低價(jià)漲了百分之二十幾，房價(jià)才漲了百分之八就賠了。我們覺得房價(jià)盡管在漲，但是利潤的空間是被壓縮了，因?yàn)榈貎r(jià)漲的比房價(jià)漲的還快，這可能是很重要的原因。

    我一直沒搞懂為什么不能讓房價(jià)漲，有人說老百姓買不起，政府把老百姓的工資多發(fā)一點(diǎn)兒不就買的起了。如果政府又想拿更多的地價(jià)，又想收更多的稅收，又不想讓老百姓的工資多發(fā)，還想讓老百姓的價(jià)都合理，那是夢(mèng)話。我想這個(gè)夢(mèng)可能做不太成。市場(chǎng)的力量，最終人們還是要解決住房問題。如果人們要解決住房問題，可以提高供應(yīng)量，如果不能提高土地的供應(yīng)量和房屋供應(yīng)量，最終房價(jià)可能還得繼續(xù)跌。市場(chǎng)最重要的是供求關(guān)系，如果供求關(guān)系，房子多了沒買的就降了，如果房子不夠或者總體上不太夠的時(shí)候，不管采取什么措施，老百姓也得解決住房問題?？偭渴浅鞘械目倯魯?shù)和總套數(shù)是不是對(duì)等的，從目前來看是不對(duì)等的。從戶數(shù)和總套數(shù)，我們老說房價(jià)不漲，房價(jià)不漲是不是工資有問題，工資漲的話房價(jià)為什么不漲？勞動(dòng)工人把這個(gè)房子蓋起來的。第二，房子的基礎(chǔ)設(shè)施，周邊的環(huán)境越來越好了，這房子怎么能不漲呢？如果旁邊多蓋了醫(yī)院、飯店、超市，周邊的環(huán)境越來越好，房子為什么不漲價(jià)呢？讓房價(jià)不漲本身就不可能。用一個(gè)偽命題來討論這個(gè)問題可能永遠(yuǎn)也討論不清。

    住建部前發(fā)展研究中心的主任專門研究這個(gè)，我推薦這本書大家看看，其實(shí)那里面把所有的問題已經(jīng)說的很清楚了。

    當(dāng)我們出臺(tái)四萬億的時(shí)候，大家都說真好，干預(yù)市場(chǎng)，政府一干預(yù)市場(chǎng)，四萬億不就上來了，大家都挺高興，可是現(xiàn)在怎么那么多人批判四萬億呢？這就是短期效益和長期效益的關(guān)系。大水來了擋著它，不擋就往外沖，可是擋完以后怎么辦？再開口子的時(shí)候你擋都擋不住。最后和四萬億一樣，四萬億以后現(xiàn)在兩種聲音，一種這么不好，那么不好，貨幣的超發(fā)，通脹等等，包括四大產(chǎn)業(yè)都垮了，光伏產(chǎn)業(yè)振興了半天，現(xiàn)在股票垮的一塌糊涂，汽車產(chǎn)業(yè)也不大靈了，鋼鐵產(chǎn)業(yè)年年虧損，四萬億當(dāng)時(shí)確實(shí)起到了拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的作用，但是結(jié)果呢？可能過幾年重新來看可能大家又有其他的說法，但是現(xiàn)在超發(fā)貨幣以后，通脹其他的問題沒解決完，一批后遺癥，誰面臨這些后遺癥，誰分擔(dān)這些后遺癥，誰就覺得不好。

    陳主任說北京的房價(jià)保護(hù)了一部分年輕人可以留在北京，他本來就在北京，外地人不讓你買，我說買不起房子回農(nóng)村那時(shí)候那么多人罵我，忽然有一天農(nóng)村的不讓在城市買房了沒人罵了，到底是他好還是我好？我說買不起回農(nóng)村去，現(xiàn)在買的起也不讓你買，北京五年，每年交這個(gè)稅那個(gè)稅，交完以后才能買房，交給政府五年以后你一分錢都拿不回來，你得交三十年，大病統(tǒng)籌三個(gè)月不交就零了。我那時(shí)候只說沒錢別買，有錢隨便買，現(xiàn)在有錢也不讓買，保護(hù)誰了？保護(hù)的恰恰是原來就在北京的那些人，也就是外地人沒進(jìn)來，用五年限制。暫時(shí)房價(jià)限制了，政府又干了一件四萬億的事兒，后遺癥怎么辦？今天沒看出后遺癥，過兩天就看出來了。是不是就這四十多個(gè)城市遇到問題？換句話說，嚴(yán)厲的調(diào)控只針對(duì)這四十個(gè)城市，剩下的沒有出臺(tái)政策，你就發(fā)展正常嗎？后期我們看到這四十多個(gè)城市下降，我們過去說房價(jià)增長過快的城市，今年新開工四十多個(gè)城市下降的更厲害，全國也是負(fù)增長，但是這四十多個(gè)城市下降的更厲害，房管局還有五萬四千多套，大概也就賣四十多天，一個(gè)月一萬三千多套。年初的時(shí)候，我就說可能很危險(xiǎn)。你幸福嗎？限購不讓你幸福。

    十七大讓大家增加一點(diǎn)財(cái)產(chǎn)性收入，忽然發(fā)現(xiàn)十七大到后半截的時(shí)候說你不能投資去做財(cái)產(chǎn)性收入，我們最近研究德國，每個(gè)人都鼓勵(lì)你買個(gè)三套五套，干什么？一個(gè)人租房子的租金收益比他投資收益高的多得多，所以，公租房在整個(gè)出租市場(chǎng)只占百分之十幾的比例，剩下百分之七八十都是私人住房，提供給市場(chǎng)租賃房，租金穩(wěn)定。我們都把德國當(dāng)成一個(gè)房價(jià)不漲優(yōu)秀案例，突然發(fā)現(xiàn)歐債危機(jī)出現(xiàn)，就德國的房子猛漲，個(gè)別城市超過50%的漲。就是因?yàn)榍皫啄甏蠹艺f德國如何如何好，我們政策不能僅看當(dāng)前。政策利和弊，資本主義在變，社會(huì)在變，和當(dāng)時(shí)的情況是不一樣的。我們現(xiàn)在政策在當(dāng)前的時(shí)候這么一個(gè)作用力，過兩年再看，比如計(jì)劃生育，以前是基本國策，雖然沒寫入憲法，但是它比憲法還大，因?yàn)檫`法憲法不罰錢，違法基本國策要罰錢的，不但罰很多的錢，弄不好還給你弄起來。今天看是不是還是用基本國策來約束中國？環(huán)境發(fā)生變化了，再不改我們就出問題了。2030、2050年我們四十多億老年人怎么弄？老齡化的結(jié)果，前段時(shí)間有人說80后的人不用擔(dān)心房子，上輩的人死完可以得四套房子，吹牛吧，等到兩邊老人都死了，你70歲了，70歲以前你不買房子，就等著老人都死了你才住房子？我們從德國的情況看，德國老齡化人口世界排在首位，它退休年齡也是全世界最高的，68歲才退休。但是它老齡化的結(jié)果造成房子需求越來越大，因?yàn)閱紊砝先俗〉姆孔?，他不和年齡人住一塊，他們七千多萬人口的時(shí)候，只有2900—3600萬套房子，現(xiàn)在只增長了兩千多萬人，可是有四萬多個(gè)家庭，單個(gè)家庭越來越多，從3.84人一個(gè)家庭變成現(xiàn)在2.05。所以，老齡化的結(jié)果給我們帶來更嚴(yán)重的問題就是要求的住房越來越多，老母親把兒子轟出去了，自己住一套房子，兒子一套房子，一個(gè)家庭兩套房子。因此，限購的最后結(jié)果一定是一大堆的后遺癥。如果限購是個(gè)好政策，我們部長為什么會(huì)說它是個(gè)不得已而為之的政策，全世界沒有國家說我實(shí)行了一個(gè)不得已而為之的好政策，一定是最爛的政策才不得已而為之，沒辦法了。

    這樣的政策還討論什么好和壞？它應(yīng)該是最壞的。盡管短期內(nèi)制造了一個(gè)好的情況就是大家看到的，可能短期之內(nèi)抑制了房價(jià)過快上漲，我同意。要是全都不讓買了，房價(jià)拼命的跌也沒人買，因?yàn)椴蛔屬I，如果把個(gè)人購買住房的按揭貸款提到兩倍，不說兩倍，1.3倍就買不起，1.3和0.7差多少，100萬差26萬到28萬的利息，我降20萬你還多付6萬，你干嗎？因此，這里面的問題不在于我們用什么樣的評(píng)價(jià)今天的政策好和壞，而在于長期看，違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的政策一定是最壞的政策。不管是吳敬璉也好，還是秦曉也好，哪個(gè)不贊成我們用非計(jì)劃的手段管理中國？沒有一個(gè)。凡是用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的手段管理中國的一定是最壞最爛的政策。

    我們可以拿豬肉的價(jià)格做個(gè)對(duì)比，6年出現(xiàn)一次高漲，到朱镕基時(shí)代大概三年一次高漲，到了現(xiàn)在總理的時(shí)候一年出現(xiàn)兩次高漲，為什么？就是因?yàn)橐坏截i肉漲價(jià)的時(shí)候就給母豬發(fā)補(bǔ)貼，一頭母豬上一千塊錢的保險(xiǎn)，最后農(nóng)民把母豬都?xì)⒘耍瑲⒘巳チ粢磺K錢的保險(xiǎn)。我們的總理真是好心，我替農(nóng)民白出錢，給你母豬上保險(xiǎn)，你還不把母豬養(yǎng)好？可是農(nóng)民把母豬殺了，反而讓母豬不能生小豬了。 

    好心的政策未必干好事兒，我們得心臟病，心急梗死的時(shí)候政府給你吃的不是治心絞痛的藥，是給你打封閉，你不疼就行了，至于你死不死和我沒關(guān)系，他現(xiàn)在告訴你房價(jià)降低了，不漲了我就滿足了，至于你買不起房子和我沒關(guān)系，住不上房子也和我沒關(guān)系，我就要房價(jià)別漲。所以，他是打封閉。

    十八大讓農(nóng)民變成市民，解決了老百姓的真正住房問題才是根本，而不是僅僅說房價(jià)高和低。我們的商品房都算進(jìn)來今年600萬到，現(xiàn)在城市有兩億四千萬個(gè)家庭，600萬占多大比例很容易算，算出這個(gè)比例就知道當(dāng)所有人都沒錢，只有一點(diǎn)兒人有錢，這個(gè)房子能賣的出去嗎？今年這么嚴(yán)格的限制，最后房子少賣了嗎？到10月為止，我們的銷售面積負(fù)的1%，11月份就變成正的，這么嚴(yán)厲的政策都沒能讓它變成負(fù)的，還是正增長，你能說泡沫破滅了嗎？沒有。為什么還是正增長？開發(fā)商讓它正增長的？不是，是消費(fèi)者買房的人讓它正增長的。一定是消費(fèi)者愿意搶房子買房子它才正增長。今年價(jià)格漲了八點(diǎn)幾，那都是因?yàn)槟阗I房買的，你不買能漲嗎？所以，一定不能把這個(gè)關(guān)系搞錯(cuò)了，當(dāng)老百姓有住房需求的時(shí)候，要解決住房問題，你說用限制他買的辦法解決住房問題，限制改善不了，不限制才能改善。我們要增加他的投資，你又不讓他投，我們沒有說不讓他投，只是影響房價(jià)的地方不讓他投。 

    有個(gè)哥們的講話，有沒有文件說你不能商房進(jìn)行投資？不能對(duì)寫字樓進(jìn)行投資？有嗎？有對(duì)旅游地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)說不能進(jìn)行私人投資的嗎？沒有任何這樣的政策。所以，只是住房房價(jià)讓你不能投資，因?yàn)楣I(yè)的問題和其他的問題剛才說了，和民生沒那么多直接關(guān)系，生產(chǎn)和我沒關(guān)系，旅游酒店、寫字樓和我沒關(guān)系，只有住房問題解決不了的時(shí)候他們罵政府。我很贊成陳主任說的，關(guān)鍵的時(shí)候，涉及民生的政府要出手干預(yù)，我們是1998年實(shí)行的住房制度改革，要市場(chǎng)化，你們可以查查，網(wǎng)上可能還能查得到，1998年9月發(fā)布文件，我們10月4號(hào)開的全國房協(xié)會(huì)我就提出要同時(shí)建立住房保障制度，否則市場(chǎng)化會(huì)出問題?？墒?0年了政府都不聽，到2007年才說要建廉租房，2009年才建公租房，要1998年開始建會(huì)有這事兒嗎？他們不讓我總理，沒辦法。

    最好的辦法，日本1969年住宅房，臺(tái)灣是在1974年，這是亞洲，很多國家，匈牙利二戰(zhàn)之后的沒幾年就出了住宅法，人大是在1999年還是2000年提出要討論住宅法，但是后來變成保障性住房，保障性住房是對(duì)非保障人員的歧視。所有的人如何解決住宅問題，如何保障和如何非保障，如果有了法律，別讓這一屆政府這么干，那一屆那么干，憑什么老這么瞎干？弄一個(gè)法律不久解決問題了，大家都守法不就沒這事了？天天用調(diào)控解決長期的問題是一個(gè)非常愚蠢的事情或者做法。在座的有很多地產(chǎn)商，一個(gè)項(xiàng)目七年到十年完成，天天變，今天變成這樣，明天變成那樣，我怎么做決策？你還鼓勵(lì)他每天用調(diào)控調(diào)來調(diào)去，犧牲你。最好取消所有的調(diào)控。

    老用國外的東西來對(duì)比中國，不太對(duì)，日本也實(shí)行了多年的積極財(cái)政政策，但也不靈，別忘了他們城市化程度和我們不一樣。我們的城市化率現(xiàn)在號(hào)稱是五十一點(diǎn)幾，只有百分之三十多的城市人。日本的城市化率多少，臺(tái)灣的城市化率多少，其他國家城市化率比我們高的多，我們一般認(rèn)為七十以后的城市化率房地產(chǎn)就沒有那么多一手房的供給，二手房的交易算主要的。比如美國，美國現(xiàn)在全年交易，今年500萬套左右，三億多人，我們現(xiàn)在一手房八百多萬人。開發(fā)商主要研究一手房的交易，你說的是二手房的交易，一手房不漲了二手房還照樣漲，決定價(jià)格的是窗戶外面的東西，而不是窗戶里面的東西。芝加哥金融危機(jī)的時(shí)候房價(jià)是跌的，因?yàn)樗钠嚬I(yè)不行了，大量的人往外走，從250萬人下降到200萬人，走了50萬人。美國現(xiàn)在開始出現(xiàn)工業(yè)好轉(zhuǎn)以后房價(jià)開始回升。中國離70%的城市化率還早著呢，盡管我們今天說一線城市城市化率接近60%，二線不到50%，三四線城市毛大慶說的三四線有問題，才30%。我們看見有個(gè)問題，小城鎮(zhèn)向大城鎮(zhèn)這一關(guān)也過了，第三個(gè)環(huán)節(jié)沒有了，市中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移沒有了。所以，我們很難形成經(jīng)濟(jì)圈，建不成經(jīng)濟(jì)圈大城市的房價(jià)就高，真正的四線城市，三線城市沒人去。大城市的城市病比其他國家嚴(yán)重，但不等于不能解決。