房地產(chǎn)業(yè)新一輪救市開始 看全國(guó)救市幾大措施

在經(jīng)歷了近四個(gè)月的萌發(fā)和釋放后，前期中央和地方陸續(xù)出臺(tái)的“救市新政”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激效應(yīng)正在逐步遞減。春節(jié)前后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又漸漸回歸冷清。就在此時(shí)，重慶和天津分別推出了“購(gòu)房退個(gè)稅”和“購(gòu)房降低入戶門檻”兩項(xiàng)“重磅”刺激政策，從而在業(yè)內(nèi)掀起波瀾。

　　《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道稱，如果說，前一階段各地以“契稅、營(yíng)業(yè)稅減免，首次購(gòu)房利率七折”等為主的救市政策，主要意圖是為首次置業(yè)需求松綁；那么，近期包括北京“取消外資購(gòu)房限制”在內(nèi)的諸多樓市新政，刺激的對(duì)象明顯是整體購(gòu)房需求。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，隨著前期的政策效應(yīng)逐步釋放殆盡，各地方政府制定出臺(tái)“購(gòu)房退個(gè)稅”和“購(gòu)房入戶”等政策的可能性正在加大，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)“救市”挺進(jìn)新一階段的遐想也與日俱增。那么，這些政策重拳是否會(huì)被“復(fù)制和放大”？政府是否在為高房?jī)r(jià)“托市”？政策的效果又是否會(huì)助推“地產(chǎn)泡沫”？

　　個(gè)案推出是否可行

　　“就刺激需求的效果而言，購(gòu)房退稅和購(gòu)房入戶兩大措施，可以說是除直接大幅降價(jià)之外的最佳手段之一，但這兩項(xiàng)措施由于沖擊力甚大也備受爭(zhēng)議。”一位房地產(chǎn)業(yè)的資深人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者如是說。

　　目前，“購(gòu)房退個(gè)稅”在重慶率先醞釀，而天津則大手筆開啟了“購(gòu)房放寬申請(qǐng)藍(lán)印戶口審批”的大門。業(yè)內(nèi)分析，重慶出臺(tái)“購(gòu)房抵扣個(gè)人所得稅”政策細(xì)則的可能性很大；而天津則已公布了具體的政策措施，實(shí)際執(zhí)行已經(jīng)不存在障礙。

　　處于輿論風(fēng)口浪尖的重慶版購(gòu)房退稅政策，不久前遭遇了來自財(cái)政部的質(zhì)詢，但重慶市財(cái)政局一位官員表示，“中央并沒有要求停，現(xiàn)在之所以還沒有兌現(xiàn)，是因?yàn)橹貞c在制定具體的操作方案，整個(gè)操作方案的細(xì)化比較復(fù)雜。”而重慶市委宣傳部副部長(zhǎng)周波也表示，購(gòu)房退稅政策會(huì)繼續(xù)按照既定程序執(zhí)行，目前正在制定政策細(xì)則。

　　今年1月20日，重慶市國(guó)土房管局發(fā)布了《重慶市人民政府關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，出臺(tái)17條相關(guān)政策，其中便包括“首次(含改善型)購(gòu)買住房并以按揭方式支付的，其按揭貸款本息可抵扣產(chǎn)權(quán)人繳納的個(gè)人所得稅地方留成部分。”這意味著，購(gòu)房后，每個(gè)月可抵扣個(gè)人所得稅地方留成部分即40%。

　　那么，重慶的政策是否屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部所制止的“地方政府越權(quán)救市”？法律專家給予了否定的回答，因?yàn)檫@一做法并沒有違反《個(gè)人所得稅法》和《預(yù)算法》的相關(guān)規(guī)定，不屬于越權(quán)。知情人士介紹，早在1998年，上海為應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，曾推行過購(gòu)房退個(gè)稅的政策，退稅期為五年。

　　在天津，記者從公安機(jī)關(guān)了解到，申辦天津市藍(lán)印戶口的購(gòu)房款標(biāo)準(zhǔn)由原來統(tǒng)一的100萬元調(diào)低為市內(nèi)六區(qū)、塘沽區(qū)(含開發(fā)區(qū)、保稅區(qū))80萬元，環(huán)城四區(qū)和漢沽區(qū)、大港區(qū)為60萬元；寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣為40萬元。

　　藍(lán)印戶口是由當(dāng)?shù)卣雠_(tái)，對(duì)投資者、購(gòu)房者或者“引進(jìn)人才”等外地人給予的優(yōu)惠待遇，藍(lán)印戶口持有者經(jīng)過一定時(shí)期后，可以轉(zhuǎn)變?yōu)槌Ｗ艨?。業(yè)內(nèi)分析，1月份，天津樓市再度出現(xiàn)低迷，春節(jié)期間全市新房?jī)H成交九套，成交均價(jià)下降明顯，受此影響，天津進(jìn)一步拋出了放寬藍(lán)印戶口的樓市刺激政策。

　　各地仿效能否推開

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，自中央政府明確各地方政府可以“因地制宜制定各自的房地產(chǎn)政策”之后，地方救市政策層出不窮，特點(diǎn)是“相互仿效，并逐步得到中央的認(rèn)可并推廣”，其中以交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)減免和刺激首次置業(yè)需求為核心。而近期，北京、重慶、天津出臺(tái)的樓市新政除了力度更大以外，還帶有明顯的刺激中高端需求的傾向。如果推開對(duì)樓市的影響不可小覷。

　　多數(shù)專家認(rèn)為，購(gòu)房入戶政策推行較為容易，反對(duì)聲音也較小，因此在戶口指標(biāo)不太緊張的城市“復(fù)制”可能性較大；但退稅政策受各地財(cái)政收入結(jié)構(gòu)差異的影響，推開的難度較大，同時(shí)，由于該政策尚存爭(zhēng)議，獲得中央認(rèn)可的可能性也很小。

　　據(jù)了解，在天津高調(diào)降低藍(lán)印戶口門檻之前，已有二三線城市開始放寬購(gòu)房落戶政策。

　　去年10月，杭州市將購(gòu)房入戶政策實(shí)施范圍由經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)(濱江)、錢江新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)區(qū)域擴(kuò)大到主城區(qū)，落戶主城區(qū)的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)最低為80萬。成都和武漢則分別于去年12月和今年1月正式開辦“購(gòu)房落戶”新政。

　　業(yè)內(nèi)專家建議，“購(gòu)房落戶”政策各地可靈活制定，但主要應(yīng)在處于城市化前沿的中小城市放開。北京大學(xué)首都發(fā)展研究院常務(wù)副院長(zhǎng)楊開忠認(rèn)為，“準(zhǔn)入制”來代替目前戶籍人口控制指標(biāo)制，不僅能夠刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，有效拉動(dòng)住房市場(chǎng)消費(fèi)，而且可以加快戶籍體制改革。

　　目前，北京、上海等特大城市依然實(shí)行人口指標(biāo)控制的戶籍管理政策。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這些城市人口已接近極限，如果規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，則會(huì)影響城市聚集效應(yīng)的發(fā)揮，因此，落戶政策在北京、上海等城市推出非常困難，即使考慮制定該政策，設(shè)定的門檻也必定非常高。

　　對(duì)于購(gòu)房退稅政策的推行，財(cái)政部財(cái)科所一位專家認(rèn)為，“如果全國(guó)實(shí)施購(gòu)房退稅政策，一些財(cái)政實(shí)力較弱的地方顯然會(huì)面臨預(yù)算緊張，且這一政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激力度也過大。目前還沒有到需要出臺(tái)此類刺激方案的時(shí)候。”

　　長(zhǎng)江證券的分析師也表示，上海當(dāng)時(shí)出臺(tái)購(gòu)房退稅政策時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚未完全進(jìn)入市場(chǎng)化，和現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況大不相同。“若該政策在當(dāng)前推行，財(cái)政成本過高，涉及的流程亦相當(dāng)復(fù)雜。”

　　“救量救價(jià)”效果存疑

　　1月份，全國(guó)重點(diǎn)城市成交量再度普降，而同比則漲跌互現(xiàn)。第一創(chuàng)業(yè)公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、深圳三地新房成交量環(huán)比下跌均超過40%，南京、武漢、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間。

　　顯然，地方政府最近啟動(dòng)的新一輪救市政策，主要目的是“救量”。

　　“去年11月頒布的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購(gòu)買力，但上一波反彈的勢(shì)頭在今年1月已經(jīng)式微，因此北京等地出臺(tái)了第二輪新政，但其實(shí)際效果還有待觀察。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰(李文杰博客,李文杰新聞,李文杰說吧)指出。

　　市場(chǎng)人士分析，自住型需求在經(jīng)過近四個(gè)月的消化后，目前已經(jīng)減弱；而有效需求的進(jìn)一步釋放，需要購(gòu)房成本的繼續(xù)降低。在房?jī)r(jià)處于僵持的情況下，地方政府只能再度“出手”。

　　不過，新一輪政策尤其是購(gòu)房退稅，很可能刺激包括投資性需求在內(nèi)的中高端需求的膨脹。有專家指出，購(gòu)房退稅、放寬二套房貸、取消外資購(gòu)房限制等政策顯然更有利于刺激高收入人群的投資欲望，這部分人群主要是二次置業(yè)或多次置業(yè)。

　　從1998年開始，上海推行五年的購(gòu)房退稅政策便助長(zhǎng)高收入群體為避稅購(gòu)買多套住房，從而成為推高房?jī)r(jià)的一個(gè)潛在原因，而中低收入人群從中獲益并不大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一(朱中一博客,朱中一新聞,朱中一說吧)指出，救市政策應(yīng)通過解決中低收入人群的住房問題來提振成交量，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，而不是維持高房?jī)r(jià)、助推泡沫化。