房?jī)r(jià)年末忽然跳漲 引發(fā)政策加碼擔(dān)憂

    臨近年終，樓市忽然爆發(fā)，表現(xiàn)出強(qiáng)烈的翹尾行情。

    截至11月25日，全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅簽約套數(shù)達(dá)到236295套，超過(guò)此前創(chuàng)出近2年新高的7月同期水平，環(huán)比10月份同期的上漲幅度更是達(dá)到了30.6%。

    “金11月”基本坐實(shí)。而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊稱，目前來(lái)看，樓市交易仍在增長(zhǎng)通道，考慮到保障房年終集中交付的因素，12月份仍可能保持較高成交量。

    與此同時(shí)，價(jià)格也出現(xiàn)明顯反彈，尤其是一線城市，個(gè)別項(xiàng)目和區(qū)域的價(jià)格從年初至今已經(jīng)上漲3成。

    在樓市淡季，量?jī)r(jià)表現(xiàn)出明顯的逆調(diào)控特征，已引起各方關(guān)注。多地發(fā)改委急查限購(gòu)資格造假，財(cái)政部表態(tài)房產(chǎn)稅試點(diǎn)將擴(kuò)大，住建部重申調(diào)控不放松。這些因素將對(duì)明年初的價(jià)格升幅產(chǎn)生制約作用，房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)暴漲。

    房?jī)r(jià)年末跳漲

    中投證券李少明指出，進(jìn)入11月后，一二線需求相對(duì)旺盛，近期政策相對(duì)穩(wěn)定，使購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)看跌預(yù)期有所改變，積累需求釋放，加之目前可售存量的絕對(duì)水平仍處高位，因此一二線市場(chǎng)呈淡季不淡態(tài)勢(shì)。

    總體來(lái)看，一線城市成交仍相對(duì)好于二線，雖然上周一線城市成交環(huán)比略有回調(diào)，但同比增幅仍明顯高于二線。

    伴隨著11月成交創(chuàng)新高，各地樓市也出現(xiàn)明顯的價(jià)格上漲。“廣州番禺的新房?jī)r(jià)格，從年初到現(xiàn)在漲了3成，均價(jià)都到16000-17000元了。”一直關(guān)注番禺房?jī)r(jià)的程蕓，剛買入一套奧園的二手房，而單價(jià)已從年初的12000多元/平方米漲到了15000元/平方米。她說(shuō)，從下半年開(kāi)始，郊區(qū)價(jià)格在補(bǔ)漲。

    北京也是如此。通州的新房源均價(jià)也已漲到17000元/平方米，如新開(kāi)盤的華業(yè)玫瑰東方；年初，該項(xiàng)目最低至13000-14000元/平方米。

    此前的10月，70大中城市半數(shù)房?jī)r(jià)上漲。從目前一線城市及熱點(diǎn)二線城市的表現(xiàn)來(lái)看，11月價(jià)格繼續(xù)環(huán)比上漲的城市增多，是大概率事件。

    李少明認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)存在上漲壓力，以北京為例，剛需房源供不應(yīng)求，改善需求也較旺盛，近期樓盤打折優(yōu)惠幅度持續(xù)減少，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

    多位中介人士指出，近期購(gòu)房升溫一部分原因是“恐慌性需求”入市。對(duì)此，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人日前明確表示，北京將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行包括住房限購(gòu)在內(nèi)的調(diào)控政策，遏制投機(jī)投資性需求將長(zhǎng)期堅(jiān)持。

    北京市住建委稱，北京有9000余套商品房有望年底前形成實(shí)際供應(yīng)，已開(kāi)工未預(yù)售的商品房項(xiàng)目還有1200萬(wàn)平方米，不少將于明年上半年形成實(shí)際供應(yīng)。商品房庫(kù)存有5.4萬(wàn)多套，存量房供應(yīng)潛力巨大，北京樓市不具備明顯反彈的條件。市民盲目非理性的購(gòu)房存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

    限購(gòu)仍將堅(jiān)持

    與房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并行的是，多地發(fā)改委正在嚴(yán)查購(gòu)房資格審核。據(jù)了解，發(fā)改委檢查的時(shí)間集中在2012年11月前后，主要科目是購(gòu)房資質(zhì)是否合規(guī)問(wèn)題。這意味著，審定社保、個(gè)人所得稅等購(gòu)買資質(zhì)相關(guān)的工作，成為執(zhí)行和落實(shí)限購(gòu)政策的核心。

    自2010年實(shí)行限購(gòu)政策以來(lái)，地方或明或暗放松限購(gòu)的動(dòng)作從未間斷。一位全國(guó)性開(kāi)發(fā)商稱，城市之間對(duì)限購(gòu)的執(zhí)行力度存在較大差異，有的偏松，有的偏緊，這多少會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

    一位同時(shí)代理新房和二手房的資深中介人士坦言，一些地方的限購(gòu)正在失去效用，“為什么今年豪宅那么好賣，買豪宅的人大都是已經(jīng)有二套、三套房子的，他們本來(lái)沒(méi)有資格，但通過(guò)造假、以他人名義、公司名義等形式規(guī)避了限購(gòu)。”該人士透露。

    不過(guò)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商人士對(duì)本報(bào)記者回應(yīng)說(shuō)，限購(gòu)仍然很有作用，被限購(gòu)城市的成交量依然被抑制，新盤定價(jià)難以大幅上提。“如果不是限購(gòu)，房?jī)r(jià)早已報(bào)復(fù)性上漲。”深圳一位大型央企內(nèi)部人士預(yù)計(jì)，限購(gòu)還將持續(xù)。

    住建部政策研究中心主任秦虹在一次會(huì)議演講中提及，為了防止住房金融化，樓市還要長(zhǎng)期限制投資投機(jī)需求，限購(gòu)將被長(zhǎng)期堅(jiān)持。

    暴漲不被允許

    李少明預(yù)計(jì)，明年全國(guó)“兩會(huì)”前的調(diào)控，更多為喊話及行政干預(yù)，極端情況下可能披露擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，將對(duì)地產(chǎn)板塊的估值造成壓力。

    張磊認(rèn)為，2013年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，即使不出臺(tái)新政策加大調(diào)控強(qiáng)度，保持現(xiàn)有調(diào)控力度則是毫無(wú)疑問(wèn)的，投資性需求不要對(duì)此抱懷疑態(tài)度。退一步說(shuō)，如果明年3月房?jī)r(jià)上漲，也不可能或不允許是暴漲，否則必定會(huì)迎來(lái)更強(qiáng)硬的調(diào)控。

    國(guó)泰君安分析師李品科則認(rèn)為，11、12月房地產(chǎn)行業(yè)的新增供應(yīng)量、庫(kù)存仍維持高位，多數(shù)開(kāi)發(fā)商傾向于選擇穩(wěn)價(jià)去貨，漲價(jià)動(dòng)力不大。

    據(jù)調(diào)研多家開(kāi)發(fā)商的信息顯示，新開(kāi)工、拿地回升但幅度較小且集中在龍頭房企，戰(zhàn)略分歧加大，有退出行業(yè)意愿的開(kāi)發(fā)商增加，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工仍持續(xù)低迷。因此，預(yù)計(jì)樓市近期仍以穩(wěn)定為主。

    鏈家地產(chǎn)分析師張絮認(rèn)為，市場(chǎng)走勢(shì)依然在監(jiān)管層的掌控之中，高成交下的溫和反彈也是在容忍范圍之內(nèi)。短期來(lái)講，如果價(jià)格漲幅過(guò)高，諸如首套住宅利率優(yōu)惠收緊等簡(jiǎn)單政策就會(huì)對(duì)購(gòu)房者預(yù)期產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的影響，對(duì)價(jià)格漲勢(shì)產(chǎn)生影響。長(zhǎng)期來(lái)看，政策層面也不會(huì)放任市場(chǎng)出現(xiàn)大幅反彈。