各地啟動新一輪救市 "救量救價"效果存疑

在經(jīng)歷了近四個月的萌發(fā)和釋放后，前期中央和地方陸續(xù)出臺的“救市新政”對房地產(chǎn)市場的刺激效應正在逐步遞減。春節(jié)前后，全國房地產(chǎn)市場又漸漸回歸冷清。就在此時，重慶和天津分別推出了“購房退個稅”和“購房降低入戶門檻”兩項“重磅”刺激政策，從而在業(yè)內(nèi)掀起波瀾。

如果說，前一階段各地以“契稅、營業(yè)稅減免，首次購房利率7折”等為主的救市政策，主要意圖是為首次置業(yè)需求松綁；那么，近期包括北京“取消外資購房限制”在內(nèi)的諸多樓市新政，刺激的對象明顯是整體購房需求。

業(yè)內(nèi)專家指出，隨著前期的政策效應逐步釋放殆盡，各地方政府制定出臺“購房退個稅”和“購房入戶”等政策的可能性正在加大，市場對房地產(chǎn)“救市”挺進新一階段的遐想也與日俱增。那么，這些政策重拳是否會被“復制和放大”？政府是否在為高房價“托市”？政策的效果又是否會助推“地產(chǎn)泡沫”？

個案推出是否可行

“就刺激需求的效果而言，購房退稅和購房入戶兩大措施，可以說是除直接大幅降價之外的最佳手段之一，但這兩項措施由于沖擊力甚大也備受爭議。”一位房地產(chǎn)業(yè)的資深人士對中國證券報記者如是說。

目前，“購房退個稅”在重慶率先醞釀，而天津則大手筆開啟了“購房放寬申請藍印戶口審批”的大門。業(yè)內(nèi)分析，重慶出臺“購房抵扣個人所得稅”政策細則的可能性很大；而天津則已公布了具體的政策措施，實際執(zhí)行已經(jīng)不存在障礙。

處于輿論風口浪尖的重慶版購房退稅政策，不久前遭遇了來自財政部的質詢，但重慶市財政局一位官員在接受采訪時表示，“中央并沒有要求停，現(xiàn)在之所以還沒有兌現(xiàn)，是因為重慶在制定具體的操作方案，整個操作方案的細化比較復雜。”而重慶市委宣傳部副部長周波也表示，購房退稅政策會繼續(xù)按照既定程序執(zhí)行，目前正在制定政策細則。

今年1月20日，重慶市國土房管局發(fā)布了《重慶市人民政府關于擴大內(nèi)需促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的實施意見》，出臺17條相關政策，其中便包括“首次（含改善型）購買住房并以按揭方式支付的，其按揭貸款本息可抵扣產(chǎn)權人繳納的個人所得稅地方留成部分。”這意味著，購房后，每個月可抵扣個人所得稅地方留成部分即40%。

那么，重慶的政策是否屬于住房和城鄉(xiāng)建設部所制止的“地方政府越權救市”？法律專家給予了否定的回答，因為這一做法并沒有違反《個人所得稅法》和《預算法》的相關規(guī)定，不屬于越權。知情人士介紹，1998年，上海為應對亞洲金融危機，曾推行過購房退個稅的政策，退稅期為五年。

在天津，記者從公安機關了解到，申辦天津市藍印戶口的購房款標準由原來統(tǒng)一的100萬元調低為市內(nèi)六區(qū)、塘沽區(qū)（含開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)）80萬元，環(huán)城四區(qū)和漢沽區(qū)、大港區(qū)為60萬元；寶坻區(qū)、武清區(qū)和三縣為40萬元。

藍印戶口是由當?shù)卣雠_，對投資者、購房者或者“引進人才”等外地人給予的優(yōu)惠待遇，藍印戶口持有者經(jīng)過一定時期后，可以轉變?yōu)槌Ｗ艨?。業(yè)內(nèi)分析，1月份，天津樓市再度出現(xiàn)低迷，春節(jié)期間全市新房僅成交九套，成交均價下降明顯，受此影響，天津進一步拋出了放寬藍印戶口的樓市刺激政策。

各地仿效能否推開

21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇指出，自中央政府明確各地方政府可以“因地制宜制定各自的房地產(chǎn)政策”之后，地方救市政策層出不窮，特點是“相互仿效，并逐步得到中央的認可并推廣”，其中以交易環(huán)節(jié)的稅費減免和刺激首次置業(yè)需求為核心。而近期，北京、重慶、天津出臺的樓市新政除了力度更大以外，還帶有明顯的刺激中高端需求的傾向。如果推開對樓市的影響不可小覷。

接受中國證券報采訪的多數(shù)專家認為，購房入戶政策推行較為容易，反對聲音也較小，因此在戶口指標不太緊張的城市“復制”可能性較大；但退稅政策受各地財政收入結構差異的影響，推開的難度較大，同時，由于該政策尚存爭議，獲得中央認可的可能性也很小。

據(jù)了解，在天津高調降低藍印戶口門檻之前，已有二三線城市開始放寬購房落戶政策。

去年10月，杭州市將購房入戶政策實施范圍由經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新開發(fā)區(qū)（濱江）、錢江新城區(qū)域擴大到主城區(qū)，落戶主城區(qū)的購房標準最低為80萬。成都和武漢則分別于去年12月和今年1月正式開辦“購房落戶”新政。

業(yè)內(nèi)專家建議，“購房落戶”政策各地可靈活制定，但主要應在處于城市化前沿的中小城市放開。北京大學首都發(fā)展研究院常務副院長楊開忠認為，“準入制”來代替目前戶籍人口控制指標制，不僅能夠刺激房地產(chǎn)市場需求，有效拉動住房市場消費，而且可以加快戶籍體制改革。

目前，北京、上海等特大城市依然實行人口指標控制的戶籍管理政策。業(yè)內(nèi)認為，這些城市人口已接近極限，如果規(guī)模進一步擴大，則會影響城市聚集效應的發(fā)揮，因此，落戶政策在北京、上海等城市推出非常困難，即使考慮制定該政策，設定的門檻也必定非常高。

對于購房退稅政策的推行，財政部財科所一位專家認為，“如果全國實施購房退稅政策，一些財政實力較弱的地方顯然會面臨預算緊張，且這一政策對房地產(chǎn)市場的刺激力度也過大。目前還沒有到需要出臺此類刺激方案的時候。”

長江證券的分析師也表示，上海當時出臺購房退稅政策時，我國房地產(chǎn)業(yè)尚未完全進入市場化，和現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的情況大不相同。“若該政策在當前推行，財政成本過高，涉及的流程亦相當復雜。”

“救量救價”效果存疑

1月份，全國重點城市成交量再度普降，而同比則漲跌互現(xiàn)。第一創(chuàng)業(yè)公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海、北京、深圳三地新房成交量環(huán)比下跌均超過40%，南京、武漢、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間。

顯然，地方政府最近啟動的新一輪救市政策，主要目的是“救量”。

“去年11月頒布的第一輪樓市新政已經(jīng)釋放了一批積累已久的購買力，但上一波反彈的勢頭在今年1月已經(jīng)式微，因此北京等地出臺了第二輪新政，但其實際效果還有待觀察。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰指出。

市場人士分析，自住型需求在經(jīng)過近四個月的消化后，目前已經(jīng)減弱；而有效需求的進一步釋放，需要購房成本的繼續(xù)降低。在房價處于僵持的情況下，地方政府只能再度“出手”。

不過，新一輪政策尤其是購房退稅，很可能刺激包括投資性需求在內(nèi)的中高端需求的膨脹。有專家指出，購房退稅、放寬二套房貸、取消外資購房限制等政策顯然更有利于刺激高收入人群的投資欲望，這部分人群主要是二次置業(yè)或多次置業(yè)。

從1998年開始，上海推行五年的購房退稅政策便助長高收入群體為避稅購買多套住房，從而成為推高房價的一個潛在原因，而中低收入人群從中獲益并不大。

在各地新政頻推的同時，國內(nèi)多個房地產(chǎn)熱點城市的官員陸續(xù)表態(tài)“不托市”。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一接受采訪時指出，救市政策應通過解決中低收入人群的住房問題來提振成交量，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，而不是維持高房價、助推泡沫化