房地產(chǎn)應(yīng)分層次對(duì)癥下藥 投資驟降應(yīng)籌謀軟著陸

　　11月23日，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策走向論壇”在北京舉行。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松（微博）、證券日?qǐng)?bào)副總編輯董少鵬、南方基金北方營(yíng)銷(xiāo)總部侯利鵬、南方基金首席分析師楊德龍等參加了本次論壇并發(fā)言。論壇由《證券日?qǐng)?bào)》等三單位主辦。

　　巴曙松和董少鵬不約而同地談起學(xué)習(xí)李克強(qiáng)同志11月21日講話的體會(huì)，認(rèn)為下一步改革呼之欲出，將會(huì)有新的亮點(diǎn)。11月21日，李克強(qiáng)同志在全國(guó)綜合配套改革試點(diǎn)工作座談會(huì)上指出，“我國(guó)30多年來(lái)取得的巨大成就，靠的是改革開(kāi)放，甜頭已經(jīng)嘗到。在新的起點(diǎn)上要全面建成小康社會(huì)，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，讓群眾過(guò)上更好生活，依然要靠改革開(kāi)放。這是我國(guó)發(fā)展的最大 紅利 ”。

　　巴曙松、董少鵬分別對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)改革發(fā)表看法，認(rèn)為這一行業(yè)亟待改革，并且孕育著色彩紛呈的機(jī)會(huì)。

　　巴曙松認(rèn)為，在整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有明顯放松的情況下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售迅速回暖以及房?jī)r(jià)回升跡象，都使得調(diào)控變得更加謹(jǐn)慎，不敢輕易放松。巴曙松說(shuō)：“現(xiàn)在房地產(chǎn)基本上回到兩年多前的投資銷(xiāo)售狀況，下一步房地產(chǎn)怎么辦呢？我看有些要堅(jiān)持，比如限購(gòu)，有一些是不是還要微調(diào)。”他分析說(shuō)，我們從前幾年調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，2004—2006年房地產(chǎn)調(diào)控24個(gè)月，房地產(chǎn)投資從57%降到19%；第二次房地產(chǎn)調(diào)控從2008年6月—2009年2月，8個(gè)月里陡峭下降，從33.5%下降到1%，是硬著陸。“這次房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)到什么目標(biāo)為止呢？2010年5月到現(xiàn)在21個(gè)月，房地產(chǎn)投資已經(jīng)從38.2%調(diào)整到27.9%，怎么調(diào)整呢？調(diào)整到個(gè)位數(shù)？所以，我們應(yīng)該謀劃怎樣迎接房地產(chǎn)投資的軟著陸。”他仍為，目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售的改善雖然還沒(méi)有帶來(lái)拿地的增加、新開(kāi)工的增加，但建筑材料市場(chǎng)、裝修市場(chǎng)的改善已較明顯。

　　巴曙松指出，從今年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出分化的趨勢(shì)。從銷(xiāo)售狀況看，滿足剛性需求的中小戶(hù)型供不應(yīng)求，高端項(xiàng)目存貨比較多；從銷(xiāo)售區(qū)域看，銷(xiāo)售市場(chǎng)主要集中在中心城市，二三線城市銷(xiāo)售得很慢，這是未來(lái)城市化需要考慮的問(wèn)題。

　　巴曙松建議投資者關(guān)注房地產(chǎn)股票特別是香港的房地產(chǎn)股票，同時(shí)也可以投資美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　董少鵬指出，過(guò)去10年改革總體上取得重大進(jìn)展，但有些改革出現(xiàn)遲緩、遇到阻礙，也有一些改革比較糾結(jié)，最為突出的就是房地產(chǎn)行業(yè)。最近兩年反復(fù)強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控不動(dòng)搖、不放松，這是應(yīng)急之策，長(zhǎng)遠(yuǎn)機(jī)制亟待建立。董少鵬分析認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不放松主要指是對(duì)于投機(jī)性、過(guò)度投資性需求不放松，要給予必要遏制，對(duì)于正常的居住性需求，不但不能遏制，反而要給予正常的滿足，甚至擴(kuò)大供給。“在今年下半年以后，從中央就房地產(chǎn)政策的表述來(lái)講，也反復(fù)強(qiáng)調(diào)這兩點(diǎn)，一方面抑制過(guò)度的投資投機(jī)性需求，另一方面要千方百計(jì)地?cái)U(kuò)大保障房建設(shè)規(guī)模，增加普通商品房的供給。”

　　董少鵬指出，房地產(chǎn)需求實(shí)際上有三個(gè)層次，一是基本保障民生的居住需求；二是改善型的、商業(yè)化的居住需求；三是奢侈型的消費(fèi)需求。房地產(chǎn)調(diào)控方向應(yīng)該是遏制奢侈型消費(fèi)，規(guī)范和調(diào)整普通商品房市場(chǎng)的供給和需求，對(duì)于普通的居住性需求要千方百計(jì)地給予保障。

　　論壇上，南方基金北京營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理侯利鵬介紹了南方基金近期的發(fā)展理念。他表示，南方基金一直致力于做受人尊敬的資產(chǎn)管理專(zhuān)家；希望通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的管理，為廣大投資者創(chuàng)造正收益。

　　南方基金首席策略分析師楊德龍則對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及市場(chǎng)做了分析與預(yù)判，他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)面臨L型復(fù)蘇，股市筑底緩慢回升。他建議投資者通過(guò)底部定期定投的方式獲取收入，或者投資相對(duì)安全的保本基金。正在發(fā)行的南方安心保本基金，將業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)設(shè)定為“三年期定期存款稅后收益率+0.5%”，超過(guò)了目前市場(chǎng)上絕大多數(shù)三年期的保本基金的業(yè)績(jī)基準(zhǔn)。