原創(chuàng)：解讀十八大后九江房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)

　　隨著十八大的順利閉幕，中央提出：到2020年實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)和城鎮(zhèn)居民人均收入翻一番的宏偉目標(biāo)。而十八大報(bào)告中與住房有直接關(guān)系的僅兩句話，一句是“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過(guò)上更好生活”。另外，住建部部長(zhǎng)答記者問(wèn)時(shí)提出了“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”的方向，給小記者佳鶴的回答是：社會(huì)是在不斷向前發(fā)展的，希望你們小朋友好好學(xué)習(xí)，房?jī)r(jià)的問(wèn)題將來(lái)會(huì)解決的。”

　　這些事情，都折射出了一個(gè)關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)發(fā)展的問(wèn)題，那就是房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)離暴漲暴跌了。

解讀“2020年城鎮(zhèn)居民人均收入翻一番”

　　首先來(lái)看2020年城鎮(zhèn)居民人均收入翻一番這個(gè)目標(biāo)，要想實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，就必須保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，而在GDP中占百分之20的房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)增長(zhǎng)又是重中之重，加之地方政府的負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)企業(yè)，房企們就跟地方政府對(duì)賭——如果資金鏈斷裂，也是地方政府融資的資金鏈斷裂在先，不難想象，一旦房地產(chǎn)行業(yè)暴跌，崩盤，他所帶來(lái)的后果，都是中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能承受之重。而從另一方面來(lái)看，房?jī)r(jià)一旦暴漲，他所帶來(lái)的抑制內(nèi)需，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，資產(chǎn)泡沫，土地財(cái)政等危害更是不能輕視。因此，從經(jīng)濟(jì)全局來(lái)看，任由房?jī)r(jià)暴漲或者暴跌都是不明智的。政府調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是讓房?jī)r(jià)降到十年前。

解讀“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”

　　再來(lái)看看十八大另一個(gè)樓市聲音：“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”。十八大確定了房地產(chǎn)制度“雙軌制”的發(fā)展目標(biāo)。“雙軌制”是指商品房資源由市場(chǎng)配置，保障房則采用政府主導(dǎo)、企業(yè)參與的形式來(lái)建設(shè)和分配。從市場(chǎng)角度看，房地產(chǎn)暴利更多的原因是由于商品房一直占據(jù)著中國(guó)住房供應(yīng)主體的地位，保障房的建設(shè)無(wú)疑可以搶占市場(chǎng)份額，只是要成為能與商品房并行的供應(yīng)源，需要一個(gè)發(fā)展的過(guò)程。在保障房的大量建設(shè)，以及政策對(duì)投資購(gòu)房積極性和投機(jī)性的打擊之下，房?jī)r(jià)將停止大幅上漲；而商品房和保障房產(chǎn)品本身和供應(yīng)主體的差異性又表明，保障房無(wú)法取代商品房，在市場(chǎng)和政策的雙向托舉下，“雙軌制”可以讓房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)軟著陸，既不會(huì)暴漲也不會(huì)暴跌。

結(jié)合九江樓市情況看未來(lái)房?jī)r(jià)發(fā)展

　　購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)變化的感知能力還是比較局限，對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知總是比開(kāi)發(fā)商慢一拍。購(gòu)房者有這么一個(gè)心態(tài)，當(dāng)市場(chǎng)不好，開(kāi)發(fā)商潛伏應(yīng)對(duì)時(shí)，他們拍手叫好：你看，房子賣不出去了吧。當(dāng)行情好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商積極搶占市場(chǎng)時(shí)，他們也拍手叫好：瞧，開(kāi)發(fā)商頂不住了，賣不出去房子開(kāi)始炒作了，別買，看他們?cè)趺崔k。雖然房地產(chǎn)行業(yè)洗牌非常必要，但是，一味的把開(kāi)發(fā)商妖魔化確實(shí)沒(méi)有實(shí)際意義。你更多能做的，是理性的衡量自己的購(gòu)房時(shí)機(jī)和其他細(xì)節(jié)。這樣才能在任何形勢(shì)下作出對(duì)自己有利的決策。

　　回頭來(lái)審視九江房?jī)r(jià)的發(fā)展，2011年開(kāi)始九江樓市觀望情緒尤其濃烈，到2012年初至2012年上半年，九江樓盤優(yōu)惠盛行，入市樓盤價(jià)格降低，不知不覺(jué)中，九江成交均價(jià)出現(xiàn)了退居5000線以下的現(xiàn)象。而近幾個(gè)月來(lái)，九江房?jī)r(jià)非常穩(wěn)定，保持在5200—5400元左右，房?jī)r(jià)回升了。再想想自己，是不是在九江房?jī)r(jià)最低之時(shí)，念叨著開(kāi)發(fā)商死定了，房子還要繼續(xù)降價(jià)的，一定會(huì)降崩的，于是在房?jī)r(jià)回升之時(shí)還渾然不覺(jué)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷高速發(fā)展，糧油、蔬菜及各種生活用品以及醫(yī)療、教育等各項(xiàng)成本都在不斷上升，如果唯獨(dú)作為老百姓一生最大財(cái)富的房子卻不斷貶值，就怎么也說(shuō)不過(guò)去了。目前來(lái)看，調(diào)控成效顯現(xiàn)，加上保障房的介入，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)暴漲暴跌的局面。對(duì)購(gòu)房者而言，在適合自己置業(yè)的時(shí)候選擇可以承受的樓盤，就下手買吧。投資要謹(jǐn)慎，但是自住需求者若因市場(chǎng)陰晴不定錯(cuò)失最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)也是一種損失。畢竟一套產(chǎn)權(quán)完整、支配自由、隨時(shí)可以和銀行完成抵押貸款交易、價(jià)格穩(wěn)步上漲的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房，事實(shí)上是一張最好的人生保險(xiǎn)單。

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