樓市調(diào)控由放松變擴(kuò)張 業(yè)內(nèi)期待更多政策出臺

“我國的房地產(chǎn)政策正在由放松上一輪的緊縮性調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)樾乱惠喌臄U(kuò)張型調(diào)控。”上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭(楊紅旭博客,楊紅旭新聞,楊紅旭說吧)在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策將在今年實(shí)現(xiàn)這一質(zhì)變，政策松緊度將基本上回歸到2003年之前。值得關(guān)注的是，2006年來執(zhí)行至今的“70/90”政策可能放松。

　　逐漸松綁

　　2008年下半年開始，我國的房地產(chǎn)政策開始逐漸松綁，但面對依然虛高的房價(jià)，政府“心有余悸”，救市政策推出亦步亦趨，關(guān)注領(lǐng)域主要限于首套自住型需求及保障性住房。部分地方政府及業(yè)內(nèi)不少開發(fā)企業(yè)對此并不滿足，希冀更為寬松的調(diào)控政策，更有官員喊出“買房就是愛國”的口號。

　　對此，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩(董藩博客,董藩新聞,董藩說吧)認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)救市思路“左搖右擺，根本解決不了問題”。而楊紅旭則認(rèn)為，從近幾年宏觀調(diào)控的階段和性質(zhì)上分析，我國的房地產(chǎn)政策可劃分為三個(gè)階段：第一階段，2003年以“121號文”為標(biāo)志，緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控拉開序幕，延續(xù)至2008年上半年；第二階段，從2008年下半年開始，由地方到中央開始放松調(diào)控，為過渡性的階段；第三階段，預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)調(diào)控將告別緊縮型調(diào)控，正式步入擴(kuò)張型調(diào)控階段，這也就意味著政策的松緊度將基本上回歸到2003年之前。

　　但代表草根民意的網(wǎng)民對充斥市場的“救樓市”口號并不買賬，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)日前開展名為“該不該救房地產(chǎn)”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，截至發(fā)稿，僅有9.97%的網(wǎng)民選擇了支持，其余90.03%的網(wǎng)民表示反對。他們認(rèn)為，房價(jià)至今仍存泡沫，開發(fā)企業(yè)利潤太高，政府不能在此時(shí)成為開發(fā)商的“超級銷售”員；此外，房地產(chǎn)行業(yè)作為市場化程度較高的行業(yè)之一，應(yīng)由市場而非政府調(diào)節(jié)。

　　政策擴(kuò)張

　　針對后市的房地產(chǎn)舉措，楊紅旭從稅收、金融及住房政策三個(gè)角度作出判斷。

　　首先，在積極財(cái)政政策指導(dǎo)下，2009年會在交易環(huán)節(jié)和開發(fā)環(huán)節(jié)出臺新的減免政策。交易環(huán)節(jié)中的營業(yè)稅和二手房交易稅還有空間減免，契稅還可以進(jìn)一步降低，購房抵扣個(gè)人所得稅政策或?qū)侀_，減少開發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)。

　　其次，從金融政策角度來看信貸會繼續(xù)放松。個(gè)人貸款方面，“二套房貸政策”將基本終止。開發(fā)貸款方面，在國務(wù)院的要求下，商業(yè)銀行會加大放貸力度，但商業(yè)銀行在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，更傾向于放貸給優(yōu)質(zhì)開發(fā)商。

　　最后，住房政策值得關(guān)注的是，“70/90”政策可能放松。楊紅旭表示，這一政策由于行政干預(yù)力度偏大，尤其是在調(diào)控方式上屬于“一刀切”，與目前鼓勵因地制宜的國家調(diào)控方針并不協(xié)調(diào)，所以存在一些質(zhì)疑聲音。實(shí)際上，隨著投資投機(jī)需求的劇減和樓市的低迷，前幾年開發(fā)商盲目開發(fā)大戶型、高檔房的現(xiàn)象正在消退。更關(guān)鍵的是，今后三年保障性產(chǎn)品的供應(yīng)比重將占全國住宅供應(yīng)總量的五成左右，而這類產(chǎn)品都屬于中小戶型，純粹的商品住宅也就沒必要嚴(yán)格控制戶型面積。“一方面強(qiáng)化住房保障，另一方面也應(yīng)使商品房更加市場化，這樣將使開發(fā)企業(yè)能夠自主的在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間作決策，符合市場規(guī)則”。

　　此外，如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)、甚至更加低迷，肯定還會有其他政策出臺，以加大刺激需求和穩(wěn)定市場的力度，而且多數(shù)將是地方政府根據(jù)自己的需求制定的地方措施：一是適度放松土地政策，允許開發(fā)商緩繳土地出讓金，分期繳款分批發(fā)證。二是購房入戶政策擴(kuò)大化，天津、溫州等地方政府已降低了購房入戶的門檻，在國家戶籍制度改革著力推進(jìn)的情況下，2009年可能有更多城市實(shí)行購房入戶政策。三是限制外資的政策可能放松。

　　對于房地產(chǎn)調(diào)控政策，不少業(yè)內(nèi)人士表示不提“救市”一詞，由于房價(jià)問題依然敏感，盡管眾說紛紜，但政策到底該“穩(wěn)樓市”還是“救房價(jià)”仍需政府拿捏。