開發(fā)商年底加大補(bǔ)倉力度 四季度滬土地市場活躍

　　據(jù)《新聞晨報》報道，因下半年以來的積極出貨，部分開發(fā)商資金解困之后，被積壓的拿地需求開始逐漸釋放，與此同時，近期推出眾多地塊中不乏核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，還有個別再次出讓的地塊降低了出讓底價。在此背景之下，上海土地市場近兩個月來呈現(xiàn)供需兩旺勢頭。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)土地監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月份，上海共成交14幅經(jīng)營性用地（不含動遷及保障房用地），出讓金額達(dá)129.88億元，創(chuàng)下14個月以來的歷史新高。11月1日—15日，上海土地市場共成交10幅地塊，雖成交金額與上月相比存在差距，為32.48億元，但如下半月計劃出讓的17幅經(jīng)營性地塊均能成功成交的話，將順利打破年內(nèi)土地市場月成交經(jīng)營性地塊幅數(shù)最高紀(jì)錄。

　　城市規(guī)劃核心地塊最搶手

　　策源地產(chǎn)董事長鄒澤人指出，截止目前上海全年土地供應(yīng)計劃僅完成50%左右，但按照以往經(jīng)驗，土地市場一貫是“后發(fā)制人”。下半年以來，上海土地供給的規(guī)模和質(zhì)量逐月提高，大幅提升房企競拍意愿，出讓金額也屢創(chuàng)新高。而從成交結(jié)構(gòu)來看，住宅及商業(yè)用地仍然是市場關(guān)注熱點，10月溢價成交地塊中商住項目占比近40%，其中上海恒生置業(yè)有限公司摘得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)a-5-3地塊溢價率達(dá)到59.8%。面對持續(xù)升溫的土地市場，房企拿地策略仍較理性，對地塊的區(qū)位條件、開發(fā)潛力和資源配套要求較高，競拍激烈的地塊較為集中在黃浦(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)江沿線、世博園區(qū)和浦東唐鎮(zhèn)等城市規(guī)劃核心區(qū)域。

　　在黃浦江沿岸周邊，如徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊就經(jīng)過激烈的競價，最終被上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司,信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司以45億元總價摘得，溢價率43%，折合樓板價為27055元/平方米。而就在保利地產(chǎn)摘得徐匯濱江地塊的第二天，保利地產(chǎn)又聯(lián)合融創(chuàng)中國通過掛牌轉(zhuǎn)讓方式以21.24億元競得森蘭·外高橋南部國際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊，樓板價17678元/平方米，溢價率59.58%。

　　漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉指出，作為具有央企背景的保利地產(chǎn)，在參與一些優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn)中，透露出“志在必得”的堅決決心。短期內(nèi)集中拿地的行為，難免會釋放出未來樓市企穩(wěn)或者持續(xù)回暖的積極信號，從而影響買賣雙方對后期市場的整體預(yù)判。而釋放積極拿地信號的同時，開發(fā)商并沒有失去理性。面對大體量的優(yōu)質(zhì)地塊，保利更多地傾向于采用“聯(lián)合作戰(zhàn)”的模式參與競標(biāo)。此方法不僅可以降低購地費(fèi)用在自身總資產(chǎn)的占用率，同時未來所面臨的政策、融資等一系列風(fēng)險也會得到相應(yīng)分散。

　　“復(fù)出”地塊紛紛順利成交

　　10月以來，上海土地市場出現(xiàn)了不少“復(fù)出”地塊也同樣吸引眼球。以浦東新區(qū)浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04為例，該地塊曾于去年成交，被退地后，今年11月二度入市最終被嘉華旗下華控有限公司以6.71億的價格摘得，成交樓板價為21682元/平方米，反超地塊去年成交總價約1000萬元。漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉指出，此幅地塊地處金橋板塊，雖然出讓體量不大，但憑借周邊整體配套成熟等優(yōu)先條件，支撐著房企強(qiáng)烈的拿地意愿。該地塊未來建成之后，將有望成為板塊內(nèi)又一品質(zhì)相對較優(yōu)的代表樓盤。

　　除了曾被退地地塊，還有不少“流拍”地塊也于近日順利出讓。付偉指出，2011年共產(chǎn)生27幅經(jīng)營性用地“流拍”。而這些地塊陸續(xù)在今年進(jìn)入市場，截止到11月19日，已有9幅“流拍”地塊順利出讓。其中，自10月份以來，就有5幅地塊集中成交。雖然，房企的自有資金通過銷售渠道有所增長，因而土地儲備成為近期開發(fā)商首要任務(wù)之一，但理性擇地成為他們拿地的普遍特性。去年產(chǎn)生的諸多流拍地塊中，不單純是由于地塊自身缺乏吸引力所造成，更多的是由于房企的銷售業(yè)績無法支撐其在土地市場中有所作為，而地方政府為能夠順利出讓這些流拍地塊，大多會選擇下調(diào)起拍價的策略。這將吸引部分有意向拿地的開發(fā)商存在“抄底”心態(tài)，尤其是對于優(yōu)質(zhì)地塊而言。

　　從近期成交的5幅“復(fù)出”地塊表現(xiàn)來看，的確呈現(xiàn)出顯著的差異化表現(xiàn)。以嘉定的兩幅純住宅用地：嘉定區(qū)寶翔路以東、芳林南路以北地塊以及嘉定區(qū)顧浦河以東、吳淞江以北地塊（03B-12、03B-13）為例，最終均以30%以上的溢價率成交，而中標(biāo)房企資金實力不俗，分別是三湘及綠地。嘉定區(qū)仍舊作為新房住宅市場未來重點開發(fā)之地，大體量的地塊對于大型房企而言依舊具備較大吸引力。與之形成鮮明對比的是，一些非熱點板塊的流拍宅地，則大多以底價的狀態(tài)成交。

　　企業(yè)應(yīng)及時“換倉”謀求發(fā)展

　　在最近兩個月的上海土地市場，大型央企的身影相當(dāng)活躍。策源地產(chǎn)董事長鄒澤人指出，大型央企對熱門地塊的追逐，既有對后市走勢判斷的考量，也說明今年以來優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)稀少，大型企業(yè)顯得較為“饑渴”。房企資金狀況的好轉(zhuǎn)加上土地供應(yīng)的增多，預(yù)計11、12月本市土地市場或?qū)⒗^續(xù)維持回暖的趨勢。

　　值得關(guān)注的是，土地資源向龍頭房企集中也就意味著商品房市場的集中度也會越來越高，并且會伴隨著市場的發(fā)展逐漸提高。同策咨詢與研發(fā)中心副總經(jīng)理張思指出，市中心土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中心中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁及抗跌性強(qiáng)等多因素導(dǎo)致龍頭開發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出。這一定程度上導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)資源向龍頭開發(fā)企業(yè)不斷集中的趨勢。

　　而關(guān)于中小企業(yè)面臨的現(xiàn)狀，漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡指出，當(dāng)下，鑒于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備更強(qiáng)的資金實力，相較而言，國內(nèi)中小房企無論是融資渠道還是產(chǎn)品銷售等各方面，均不占絕對優(yōu)勢，這將使其很難在一、二線城市的土地市場中有所斬獲，因此更多地將目光鎖定于三、四線城市中進(jìn)行布局。而這種狀態(tài)，隨著調(diào)控日益常態(tài)化，將愈發(fā)成為未來土地市場的主流格局。