將躋身千億俱樂部 保利地產(chǎn)：未來(lái)20%-30%增速不能降

　　剛剛過去的2012年9月，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048.SH，以下簡(jiǎn)稱“保利地產(chǎn)” ）度過了其20周歲生日。

　　于1992年，成立于行業(yè)混沌之時(shí)，20年里，保利地產(chǎn)始終保持高速發(fā)展，寫就了一個(gè)個(gè)財(cái)富傳奇：憑借12萬(wàn)元啟動(dòng)資金一路打拼到總資產(chǎn)規(guī)模超過2000億元的行業(yè)翹楚；從發(fā)跡廣州，靠保利紅棉花園一炮走紅，到如今落子全國(guó)41座大中城市，開發(fā)樓盤200余個(gè)，努力實(shí)現(xiàn)著“打造地產(chǎn)長(zhǎng)城”的企業(yè)愿景。

　　而在今年，還有一個(gè)令人期待的奇跡即將誕生：保利地產(chǎn)極有可能在今年躋身房地產(chǎn)行業(yè)銷售額千億元俱樂部。

　　今年前10個(gè)月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積742.50萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.49%；實(shí)現(xiàn)簽約金額833.29億元，同比增長(zhǎng)32.91%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)判，剩下來(lái)的兩個(gè)月里，如果每個(gè)月銷售額超過80億元，保利地產(chǎn)的全年銷售額就會(huì)超過1000億元。

　　然而，銷售額超過1000億元不是保利地產(chǎn)的終極目標(biāo)。從保利地產(chǎn)今年的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，在貼近市場(chǎng)跑贏行業(yè)的銷售飄紅之下，保利地產(chǎn)還在深耕區(qū)域，繼續(xù)落子布局。此外，商業(yè)上的亮眼表現(xiàn)，旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)的齊頭并進(jìn)，昭示著保利地產(chǎn)繼續(xù)成長(zhǎng)的決心。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊的話更是為未來(lái)的發(fā)展策略作了一個(gè)很好的注釋：未來(lái)的20年里，保利地產(chǎn)依然是一個(gè)成長(zhǎng)型的企業(yè)。

　　增速仍將持續(xù)

　　過去的20年，是保利地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的20年。

　　尤其是保利地產(chǎn)上市后，更是表現(xiàn)出凌厲的攻勢(shì)：2006年，保利地產(chǎn)的銷售額僅為83億元，2007年，保利地產(chǎn)的銷售額就超過了170.4億元，同比增長(zhǎng)105.3%；2008年，市場(chǎng)極度低迷之時(shí)，依然實(shí)現(xiàn)銷售額205億元，同比增長(zhǎng)20.36%；2009年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額433.82億元，同比增長(zhǎng)141.38%，成功入圍房地產(chǎn)企業(yè)銷售額三甲；2010年，保利地產(chǎn)銷售額662億元，同比增長(zhǎng)53%，再升一位，緊逼龍頭企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)。

　　2011年，保利地產(chǎn)銷售額732億元，同比增長(zhǎng)10.69%。而在2012年前三季度，保利地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)銷售金額765.28億元，同比增長(zhǎng)32.04%，超過去年全年的732億元；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入313.07億元，同比增長(zhǎng)43.52%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)38.21億元，同比增長(zhǎng)10.21%。

　　而在千億的門檻上，保利地產(chǎn)仍然要保持每年增長(zhǎng)20%-30%的發(fā)展速度，這個(gè)速度雖然相對(duì)于保利地產(chǎn)上市前后的年復(fù)合率增長(zhǎng)率60%而言，有所調(diào)低，但對(duì)于一個(gè)即將跨入千億元俱樂部的大象企業(yè)來(lái)說(shuō)，這樣的速度依然是一個(gè)難以企及的目標(biāo)，保利地產(chǎn)的自信來(lái)自于哪里？

　　廣州中原項(xiàng)目一部總經(jīng)理黃韜在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)如是解釋：第一，保利地產(chǎn)是一個(gè)央企，有著得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)；第二，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，接下來(lái)的發(fā)展空間還很大，而且中國(guó)的城市化進(jìn)程還有20-30年的時(shí)間，目前，看起來(lái)1000億元的銷售規(guī)模看起來(lái)比較多，但未來(lái)的10年里，不排除會(huì)出現(xiàn)銷售額2000億元、甚至3000億元的房地產(chǎn)企業(yè)；第三，保利地產(chǎn)目前進(jìn)入的城市只有41個(gè)，中國(guó)的城市有100多個(gè)，保利地產(chǎn)的拓展空間還很大，保利地產(chǎn)的增長(zhǎng)動(dòng)力也在于此。

　　外界對(duì)保利地產(chǎn)的速度贊嘆不已時(shí)，保利地產(chǎn)內(nèi)部對(duì)成績(jī)的取得卻顯得并不驚訝。“保利地產(chǎn)在很早之前就敏銳捕捉到了政策環(huán)境和市場(chǎng)主體的微妙變化，并且花大力氣進(jìn)行了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。以貼近市場(chǎng)和政策方向的主流產(chǎn)品為主，在快速周轉(zhuǎn)的同時(shí)避免滯銷戶型的沉淀，跑贏了市場(chǎng)。”保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新為今年業(yè)績(jī)的取得做出了注解。另一個(gè)注解則來(lái)自于數(shù)據(jù)，2012年前三季度，保利地產(chǎn)商品房銷售77%為普通住宅，其中144平方米以下普通住宅按成交套數(shù)計(jì)占比達(dá)9成。

　　品牌的溢價(jià)能力也在為保利地產(chǎn)的持續(xù)成長(zhǎng)助力。2012年9月，由中國(guó)指數(shù)研究院、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所發(fā)布的研究數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)品牌價(jià)值達(dá)到211.39億元，并且連續(xù)三年獲“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌”。

　　土地儲(chǔ)備上的深思

　　縱觀保利地產(chǎn)這么多年的發(fā)展歷史過程中，其每一年都會(huì)保持一定速度的增長(zhǎng)。而且，越是市場(chǎng)形勢(shì)不好的年份，保利地產(chǎn)往往會(huì)上演彎道超車的好戲，把其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拋開。

　　保利地產(chǎn)對(duì)于市場(chǎng)的發(fā)展始終有著清醒的認(rèn)識(shí)，這使得其在市場(chǎng)形勢(shì)狂熱的時(shí)候不盲目樂觀，而在市場(chǎng)形勢(shì)非常低迷的時(shí)候，又不過分悲觀，這就保證了保利地產(chǎn)在市場(chǎng)一片大好的時(shí)候，不會(huì)投資過度；而在市場(chǎng)極度低迷的時(shí)候，也不會(huì)過分保守。

　　2007年，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為狂熱的一年，但是當(dāng)年，保利地產(chǎn)不盲目樂觀，沒有像其他一些地產(chǎn)商一樣，在市場(chǎng)上拼命搶地，相反采取了相對(duì)保守的發(fā)展策略；因而在2008年，市場(chǎng)極度低迷的時(shí)候，保利地產(chǎn)可以不為地王所累，依然能夠保持20%的增長(zhǎng)速度。而在市場(chǎng)低迷時(shí)，保利地產(chǎn)敢于出手，拿下很多優(yōu)質(zhì)地塊，絕大部分是以底價(jià)拿地。這些地塊不少還是位于各個(gè)城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。這些優(yōu)質(zhì)地塊在市場(chǎng)不好的時(shí)候，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力強(qiáng)。

　　這也就很好理解，為什么地處琶洲核心區(qū)的保利天悅，能夠在開盤后僅兩個(gè)月的時(shí)間就收入21億元，問鼎廣州豪宅銷售冠軍。

　　依照保利地產(chǎn)“等量拓展”的土地儲(chǔ)備原則，為了保證未來(lái)的發(fā)展速度，保利地產(chǎn)在今年10月份以150多億元的價(jià)格獲取9幅優(yōu)質(zhì)地塊，合計(jì)規(guī)劃建筑面積415萬(wàn)平米。

　　此外，保利地產(chǎn)新增的土地儲(chǔ)備絕大部分是通過合作方式取得的。

　　通過合作方式拿地，是保利地產(chǎn)今年以來(lái)比較多的一種拿地方式。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，銷售過千億元以后，如果還靠自有資金，繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，就有著較大的難度。

　　保利地產(chǎn)三季報(bào)顯示：保利地產(chǎn)共有在建擬建項(xiàng)目 156 個(gè)，其中新拓展項(xiàng)目2個(gè)。這些項(xiàng)目總占地面積 3361 萬(wàn)平方米，總規(guī)劃容積率面積 6385 萬(wàn)平方米。眾多的項(xiàng)目，將為未來(lái)保利地產(chǎn)的快速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　而如果以每年增長(zhǎng)30%的速度計(jì)算，那么2013年，保利地產(chǎn)的銷售額將超過1300億元，較2010年662億元的銷售額翻一番，將提前實(shí)現(xiàn)保利地產(chǎn)在2010年提出的未來(lái)3-5年“再造一個(gè)保利”的目標(biāo)。

　　關(guān)注有質(zhì)量的成長(zhǎng)

　　銷售業(yè)績(jī)的不斷翻新、土地儲(chǔ)備的計(jì)劃性加碼，直觀展現(xiàn)了保利地產(chǎn)的成長(zhǎng)速度。而在速度的背后，保利地產(chǎn)早已開始關(guān)注成長(zhǎng)的質(zhì)量。在千億到來(lái)之前，這家地產(chǎn)龍頭企業(yè)已經(jīng)悄然完成了適應(yīng)更大規(guī)模的發(fā)展轉(zhuǎn)型。

　　區(qū)域布局的優(yōu)化也許是最容易被捕捉到的轉(zhuǎn)變。保利地產(chǎn)目前已經(jīng)形成了覆蓋長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、成渝和海西的重要經(jīng)濟(jì)帶的全國(guó)戰(zhàn)略布局。一、二線城市的橫縱聯(lián)合為保利地產(chǎn)帶來(lái)了客觀的銷售收益，也增加了其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。數(shù)據(jù)顯示，在今年前10個(gè)月，保利地產(chǎn)旗下的北京公司、廣州公司單個(gè)公司銷售額已經(jīng)分別突破100億元，廣佛區(qū)域整體銷售超200億元。這兩個(gè)數(shù)字甚至超過了2011年銷售排行前50名的一些公司全年的業(yè)績(jī)。而在新進(jìn)駐的城市，保利地產(chǎn)同樣成績(jī)斐然：今年，合肥保利香檳國(guó)際項(xiàng)目和保利拉菲公館開盤去化率都超過90%、鄭州保利百合花園一期雖然開盤價(jià)格較周邊的樓盤賣得貴將近20%，所有房源卻一搶而空。

　　保利地產(chǎn)今年購(gòu)地支出主要投向中心城市，在北京、上海、廣州等一線城市持續(xù)占據(jù)優(yōu)質(zhì)資源，關(guān)注中心城市的深耕。在已進(jìn)駐的南京、長(zhǎng)沙和福州、佛山補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，逐步形成各區(qū)域的良性持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，未來(lái)的增長(zhǎng)將依賴于不斷地開拓新的城市，保利地產(chǎn)有計(jì)劃地補(bǔ)充新的城市據(jù)點(diǎn)，在今年新進(jìn)江門、三亞兩城，完善區(qū)域布局。

　　在做好優(yōu)質(zhì)主流住宅產(chǎn)品的同時(shí)，保利地產(chǎn)挺進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等新興、前瞻性的細(xì)分市場(chǎng)。在充分調(diào)研美國(guó)、日本等國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式后，保利地產(chǎn)梳理總結(jié)了適合國(guó)情、城市發(fā)展?fàn)顩r的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式，并在北京、上海等一線發(fā)達(dá)城市逐步試點(diǎn)。此外，位于廣東陽(yáng)江的保利銀灘、成都保利石象湖的兩個(gè)大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的熱銷，也證明了保利地產(chǎn)在開發(fā)旅游地產(chǎn)上的獨(dú)到眼光和深厚積淀。

　　今年，保利地產(chǎn)將商業(yè)公司作為一級(jí)子公司的新聞，讓業(yè)界再度關(guān)注保利地產(chǎn)的商業(yè)建設(shè)狀況。以低調(diào)著稱的保利地產(chǎn)，令業(yè)界驚訝地完成了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的完善布局。商業(yè)地產(chǎn)在2012年也已為保利地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)近200億，住宅商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)已經(jīng)成型。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保利地產(chǎn)的上述舉措體現(xiàn)了一個(gè)成長(zhǎng)型企業(yè)，追求百年老店的可持續(xù)發(fā)展的決心。通過持續(xù)關(guān)注未來(lái)行業(yè)機(jī)遇，提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。正如保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新所說(shuō)：“保利地產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，得益于公司市場(chǎng)導(dǎo)向的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，始終堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，也得益于高速穩(wěn)健地分層次、有重點(diǎn)地開拓全國(guó)市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局，前瞻性的在商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等市場(chǎng)開疆?dāng)U土，使公司能在規(guī)模經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了整體盈利。”