房企今年日子很滋潤 業(yè)內(nèi)稱明年房價一定漲

　　樓市在嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控下陡然回暖讓許多人出乎意料，而對于房企來說，不僅沒有遭遇“2012”，反而紛紛完美收官。時下，上市房企第三季度業(yè)績報(bào)告以及全年業(yè)績預(yù)告密集公布，從國際專業(yè)數(shù)據(jù)供應(yīng)商湯森路透獨(dú)家為本報(bào)總結(jié)出的數(shù)據(jù)中可以看出，照目前的進(jìn)度，大部分房企不僅可以順利完成銷售任務(wù)，而且今年凈利潤同比大增。業(yè)內(nèi)人士對此表示，房企眼下日子很滋潤，明年不再走以價換量的營銷路線，換言之，明年房價將穩(wěn)步上漲。

　　萬科銷售額破千億 完成任務(wù)小意思

　　眼下，部分上市房企陸續(xù)發(fā)布了1—10月份的銷售業(yè)績。其中，中駿置業(yè)前十月完成銷售額達(dá)到45.08億元，不僅同比增長五個百分點(diǎn)，而且已經(jīng)提前完成今年的銷售任務(wù)。與此同時保利地產(chǎn)表現(xiàn)也甚為顯眼，銷售額達(dá)到193億元，也完成了任務(wù)。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明日前接受本報(bào)記者專訪中也表示其今年270億元的銷售任務(wù)也完成了，但還想再沖300億元的目標(biāo)。

　　要說眾多房企中，今年表現(xiàn)最突出的還是地產(chǎn)龍頭老大萬科，數(shù)據(jù)顯示，萬科以1100億的銷售總額，成為今年首個進(jìn)入“千億俱樂部”的房企。

　　除此之外，已經(jīng)公布業(yè)績的房企中今年目標(biāo)完成率普遍超過八成。除了上述上市房企之外，世茂地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、禹州地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等已經(jīng)提前完成年度任務(wù)。

　　在今年嚴(yán)峻的宏觀調(diào)控形勢下，房企依舊能交出如此“靚麗”業(yè)績報(bào)表，有的人認(rèn)為功勞在于剛需的釋放。但也有人認(rèn)為是大房企占盡了品牌優(yōu)勢，加上布局合理，導(dǎo)致爭搶了小房企的蛋糕，所謂“強(qiáng)則越強(qiáng)，弱就越弱。

　　房子賣得好 必須靠“大牌”

　　在這輪業(yè)績報(bào)告中，融創(chuàng)地產(chǎn)也表現(xiàn)突出，國際知名數(shù)據(jù)供應(yīng)商湯森路透數(shù)據(jù)顯示，其今年利潤率或?qū)⑦_(dá)到15.2%，高于平均水平。而融創(chuàng)中國北京公司總經(jīng)理樓艷青也在媒體上表示，房企銷售額大漲是此前樓市受到壓抑，剛需后期強(qiáng)力反彈。

　　“這與房企本身有更大的關(guān)系。”對此，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長楊少鋒對此觀點(diǎn)自持己見，雖然剛需釋放是基礎(chǔ)，但是今年知名房企業(yè)績完成情況良好的主要原因是房企自身的布局合理，銷售策略靈活。以萬科為例，其在北上廣深一線城市的目標(biāo)群體都是剛需集中地，盤子鋪得大，而稍微一降價，就能達(dá)到促進(jìn)銷售回籠資金的作用。但是其他的小房企并非如此，同樣降價，房子也沒人買。

　　“還是品牌效應(yīng)因素更多一些。”楊少鋒總結(jié)。

　　兩極分化無所謂 小房企影響甚微

　　“我不認(rèn)為大型房企業(yè)績好看就代表整個房地產(chǎn)市場都好轉(zhuǎn)。”楊少鋒解釋，從今年的業(yè)績來看，房企兩極分化很嚴(yán)重，大房企吃得好，小房企吃不飽，“甚至餓得要死”。

　　而事實(shí)也確實(shí)如此，與大房企飄紅業(yè)績形成鮮明對比的是，部分中小房企由于結(jié)算項(xiàng)目有限，前三季度業(yè)績表現(xiàn)非常暗淡。嘉凱城前三季度的凈利潤同比下降了235.34%，公司已經(jīng)許久沒有在土地市場上有收獲。中糧地產(chǎn)前三季度的凈利潤也下降了70.65%，第三季度更是虧損2447萬元。萊茵置業(yè)前三季度營業(yè)收入僅為6.7億元，同比下降16.59%。

　　而高策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長陶紅兵對此看法并不一致，據(jù)他了解到的情況是，小房企情況也不是那么糟糕。

　　“而且小房企也不會影響市場整體行情，因?yàn)槠涫袌稣加新什⒉皇悄敲锤?rdquo;，陶紅兵解釋，很多媒體說，小房企日子不好過，其實(shí)也并非如此。

　　凈利潤大增 房企運(yùn)營狀況良好

　　雖然今年房企銷售額漲勢明顯，但是掙不掙錢還是要看凈利潤。

　　國際知名數(shù)據(jù)供應(yīng)商湯森路透也為本報(bào)專門統(tǒng)計(jì)了包括中海地產(chǎn)，招商地產(chǎn)，萬科地產(chǎn)，富力地產(chǎn)等在內(nèi)的14家知名上市房企的相關(guān)數(shù)據(jù)，該公司預(yù)計(jì)這些上市房企全年凈利潤將達(dá)到602億元。同比去年的571億元增加5.4%。

　　其中，中駿置業(yè)今年的凈利潤預(yù)計(jì)將達(dá)到12.4億元，相比去年的7.1億元來說，漲幅高達(dá)75%。

　　而這些被統(tǒng)計(jì)的房企中除了恒大地產(chǎn)等之外，11家房企凈利潤都實(shí)現(xiàn)上漲。

　　“凈利潤增加說明房企經(jīng)營效果很好。”陶紅兵對記者表示，也是房企掙錢與否的重要指標(biāo)。

　　利潤率下降 房地產(chǎn)不再暴利

　　雖然房企凈利潤整體上漲，但是凈利潤率卻比去年出現(xiàn)明顯下滑，湯森路透數(shù)據(jù)顯示，其統(tǒng)計(jì)的14家知名房企，今年平均利潤率只有14.96%，而這14家房企去年的凈利潤率卻達(dá)到17.66%。

　　而凈利潤率下降其實(shí)也不是新鮮事，從今年年初開始，房企的凈利潤率就一路下滑，房子賣得多了，但是相比之下掙錢卻沒原來那么多了。

　　“開發(fā)商以價換量會導(dǎo)致利潤率下降。”陶紅兵對記者解釋，另外，銷售的保障房項(xiàng)目多，也會攤薄利潤。相反一些房企做高端項(xiàng)目，或者資金周轉(zhuǎn)快，利潤率會多一些。

　　這些在企業(yè)報(bào)表上一覽無余，中海地產(chǎn)以高端物業(yè)見長，而今年，其利潤率會達(dá)到23.99%，居眾多房企之首。而萬科的凈利潤率只有12.37%，銷售額雖然高得很嚇人，但是付出與回報(bào)之間的比例關(guān)系已經(jīng)在漸漸改變。

　　“其實(shí)房企的凈利潤率一直就在10%—20%之間。”陶紅兵表示，這個數(shù)值很正常，但也說明房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)賺錢但并非人們想象的暴利行業(yè)。

　　在人們的印象中，一個樓盤除去拿地建安等成本，開發(fā)商想要的利潤占到最多三成，但是這只是項(xiàng)目利潤，但不能忽視的是，報(bào)表中的利潤率是指年利潤率，一個項(xiàng)目開發(fā)年限長達(dá)三五年，平均攤到每一年，沒有那么多。

　　有了錢就“圈地” 余糧充足備來年

　　大牌房企不缺錢已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)，無論其是通過借殼上市或者發(fā)行票據(jù)融資還是通過快進(jìn)快出的方式掙錢。有了錢就儲備土地。

　　萬科從今年下半年開始加快拿地節(jié)奏。僅10月公司新增加項(xiàng)目7個，支付地價款59億元，再度刷新年內(nèi)紀(jì)錄。

　　受到銷售業(yè)績持續(xù)穩(wěn)定的影響，下半年以來萬科的拿地節(jié)奏有所加快，這也反映了萬科對行業(yè)的信心。三季度萬科新增項(xiàng)目23個，對應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約376萬平方米，較之上半年14個新增項(xiàng)目有明顯增加。

　　“雖然下半年的拿地量多于上半年，但萬科并沒有因此而放松投資標(biāo)準(zhǔn)，土地成本仍然控制在合理水平。”萬科董秘譚華杰表示，由于目前的資金仍較充裕，萬科未來拿地會立足自住需求的產(chǎn)品定位，并積極拓展合作資源。

　　房企日子很滋潤 以價換量不可能

　　“今年房企的日子就很滋潤，明年也是如此。”高策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長陶紅兵如此表示，今年房地產(chǎn)市場的銷售情況明顯好轉(zhuǎn)，銷售面積增加，銷售額上漲，房價也穩(wěn)中有漲，目前看來市場情況非常良好。

　　在陶紅兵看來，即使是在業(yè)內(nèi)認(rèn)為最艱難的2011年，房企的情況也并不是大家想象中的那么糟糕。2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，政府規(guī)定所有的土地款必須一次性付清，所以支付土地款不能去銀行貸款，只能用自有資金。開發(fā)商只要不拿地，資金鏈就不會出現(xiàn)問題。”

　　“日子不好過的是地方政府。”陶紅兵認(rèn)為，土地賣不上價錢，土地出讓金收入大幅減少，但這跟開發(fā)商沒有關(guān)系。

　　而明年情況也是如此，開發(fā)商同樣很滋潤。

　　“明年以價換量基本不會存在，因?yàn)閺哪壳斑@個市場情況來看，已經(jīng)沒有這個必要。價格上也會平穩(wěn)上漲。”陶紅兵對記者表示。