70城市房價繼續(xù)小漲 需防恐慌性需求集中入市

　　18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，其中價格上漲城市有35個。在價格上漲的城市中，一線城市有漲幅擴大的趨勢。業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)防止因價格波動而引發(fā)的恐慌性需求集中入市帶動市場升溫。

　　房價

　　35城市環(huán)比上漲

　　與上月相比，70個大中城市中，10月份有35個城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格環(huán)比上漲，18個城市持平，17個城市下降。其中，環(huán)比價格上漲的城市數(shù)量 增 加4個 ， 漲 幅 均 未 超 過0 .5%。從同比來看，70個大中城市中，56個城市價格同比下降，12個同比上漲。同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過1 .5%，漲幅比9月份回落的城市有1個。

　　二手住宅價格方面，與上月相比，70個大中城市中，32個城市環(huán)比上漲，20個城市持平，18個城市價格下降。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0 .8%。同比方面，70個大中城市中，價格下降的城市有55個，上漲的城市有15個。10月份，同比價格上漲的城市中，漲幅均未超過4.2%，漲幅比9月份回落的城市有2個。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，10月房價繼續(xù)呈小幅上漲趨勢，且上漲與持平成主流。

　　“雖然10月住房銷售量較前兩月 小 幅 下 降 ， 但 下 降 幅 度 大 幅 收窄。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對《經(jīng)濟參考報》記者表示，在住房銷售面積跌幅縮窄，成交量繼續(xù)增加的背景下，房企漲價動力增加，再加上房企資金鏈好轉(zhuǎn)，以價換量動力不足，因此，10月份價格的上漲，也反映了市場的情況。

　　的確，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至14日，已公布10月銷售數(shù)據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)中，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠 城 集 團 、 世 茂 房 地 產(chǎn) 、 招 商 地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中駿置業(yè)、華潤置地、禹州地產(chǎn)及遠洋地產(chǎn)等10余家標(biāo)桿房企均已完成全年銷售目標(biāo)。

　　“房企任務(wù)完成較好，以價換量動力明顯不足。”張大偉分析認為，在成交量上漲的情況下，房企資金鏈有所緩解，再加上已完成全年任務(wù)目標(biāo)，更不愿主動降價以價換量，因此，從目前情況來看，樓市以價換量情況已經(jīng)結(jié)束。但在調(diào)控政策依然不放松的背景下，市場價格將維持小幅上漲的趨勢。

　　警惕

　　應(yīng)防恐慌性需求

　　值得注意的是，從10月份70大中城市房價數(shù)據(jù)可以看出，一線城市中，北京、廣州和深圳的新建商 品 住 宅 銷 售 價 格 分 別 上 漲 了0 .3%、0 .4%和0 .4%。二手住宅銷售價格方面上海、廣州、深圳分別上漲了0.2%、0.4%、0.4%。

　　“從10月份的價格變化情況看，一線城市房價漲幅再一次出現(xiàn)擴大的趨勢。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張絮表示，受需求規(guī)模影響，一線城市價格控制難度明顯要高于其他 城 市 ， 價 格 反 彈 幅 度 也 相 對 較大。

　　張大偉指出，指標(biāo)環(huán)比連續(xù)5個月全面上漲，新建住宅的價格上漲幅度明顯超過二手房住宅。他認為，前10月京滬廣深4個一線城市成交量同比均出現(xiàn)了20%以上的上漲，消化了大量庫存，為價格上漲提供空間；另一方面，從8月開始 的 土 地 市 場 升 溫 從 一 線 城 市 開始，土地價格上行后，開發(fā)商對房價更加看漲，也影響了購房者的預(yù)期。

　　的確，據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測，截至10月，年內(nèi)全國主要54個 城 市 新 建 住 宅 合 計 簽 約 套 數(shù) 為215.78萬套，已經(jīng)提前2個月超過了2011年這54個城市總簽約量。

　　廣州市國土房管局發(fā)布的最新統(tǒng)計，10月廣州十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽84 .75萬平方米，環(huán)比增長13 .4%。而上海10月份樓市單月近90萬平方米的成交量，已是自去年2月份以來第二高位，僅次于今年6月份。今年9、10月份上海樓市共計成交新建商品住宅168 .6萬平 方 米 ， 比 去 年 同 期 大 幅 上 漲64.03%。

　　北京方面，雖然10月新建住宅簽約環(huán)比下調(diào)10.6%，二手房成交環(huán)比下降9%，但進入11月以來，新 建 住 宅 簽 約 套 數(shù) 環(huán) 比 上 漲1 1 3 %， 同 比2 0 1 1年 同 期 上 漲202%。

　　從統(tǒng)計局日前公布的1至10月房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)主要指標(biāo)開始好轉(zhuǎn)，整體上出現(xiàn)企穩(wěn)向上的趨勢。近兩月土地價格及溢價率也都有所上漲，保利、招商等大型上市房企近期在全國市場內(nèi)頻繁拿地以布局全國。

　　業(yè) 界 分 析 指 出 ， 綜 合 上 述 表現(xiàn)，房企以價換量的動機正在相應(yīng)減弱。對于房企來說，利潤將會取代銷售額成為房企新的關(guān)注目標(biāo)，因此房價反彈壓力將隨之增加。

　　“ 一 方 面 ， 金 九 銀 十 并 未 落空，整體依舊維持向上走勢，為年內(nèi)市場增加了一定的不確定性；另一方面，雖然宏觀調(diào)控并未放松，但一旦沒有明顯的政策信號釋放，目前觀望的部分需求可能會在年內(nèi)入市，也將在一定程度上加劇房價反彈風(fēng)險。”張絮認為，年底成交情況會在一定程度上影響明年的市場走勢，因此要謹防價格波動而引發(fā)的恐慌性需求集中入市帶動市場升溫。

　　政策

　　堅持調(diào)控不放松

　　12日，住建部部長姜偉新在十八大期間的記者會上表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策“現(xiàn)在還沒想放松”。

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前也表示，堅持抑制投機性需求，滿足合理住房需求仍是我國明年宏觀調(diào)控方向。并表示目前行業(yè)整合在加劇，過去沒有專業(yè)化能力、負債率過高、不理性發(fā)展的企業(yè)在調(diào)整，部分城市透支市場的行為開始得到糾正，市場向健康方向發(fā)展。

　　秦虹預(yù)計，未來貨幣發(fā)行規(guī)模也會受控制。“寬松貨幣政策與房地產(chǎn)有高度密切關(guān)系，實際上這兩年已偏緊，已不可能像2009年那樣寬松了。”秦虹認為，開發(fā)商已不可復(fù)制過去10年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗，企業(yè)戰(zhàn)略應(yīng)該趨于穩(wěn)健，切忌盲目擴張。

　　近幾個月以來，多地樓市的剛性 需 求 和 改 善 性 需 求 開 始 大 量 釋放，全國主要大中型城市的房價在筑底之后，呈現(xiàn)微弱上漲之勢。業(yè)內(nèi)有分析指出，樓市成家量回升以后，房價并未出現(xiàn)大幅反彈的一個主 要 原 因 是 當(dāng) 前 限 購 政 策 并 未 放松，投資投機性需求仍被抑制。

　　近日，中原地產(chǎn)的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已經(jīng)有武漢、廣州、重慶、貴陽、鎮(zhèn)江等超過40個城市調(diào)整了當(dāng)?shù)氐墓e金政策，內(nèi)容涉及提升額度、省內(nèi)異地互貸等。中原地產(chǎn)指出，公積金政策調(diào)整對緩解自住購房者入市作用明顯。該機構(gòu)同時指出，這些調(diào)整政策在對市場釋放微調(diào)信息時，并沒有影響限購限貸的政策底線。從未來的政策趨勢上來看，樓市調(diào)控仍將成為一種長效機制，抑制投資投 機 性 需 求 這 一 初 衷 不 會 發(fā) 生 變化。“只不過，調(diào)控政策將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦袌龌氖侄?rdquo;。

　　中指院在分析房地產(chǎn)行業(yè)走勢時認為，政策總體仍將偏緊，房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期。該機構(gòu)分析指出，從宏觀環(huán)境來看，受國內(nèi)外環(huán)境和自然規(guī)律影響，預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大，抑制投資投機需求仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要目標(biāo)。另外，在房產(chǎn)稅等長效機制逐步完善之前，差別化信貸政策和限購措施短期不會退出。

　　張絮表示，雖然近幾月房價持續(xù)上漲，但漲幅仍然較小。無論新房還是二手房從市場環(huán)境和政策環(huán)境 上 看 ， 并 沒 有 完 全 處 于 上 漲 通道。因此，買賣雙方博弈的心態(tài)還會持續(xù)，價格仍難以大幅上漲。

　　而從未來的政策趨勢看，張絮認為，由于我國購房需求量仍然較大，以現(xiàn)在調(diào)控方式很難完全抑制投機性需求，因此預(yù)計下階段政策重點將放在加強信貸和稅收的差異化調(diào)控，并有所突破。